Quando il locatore agisce per ottenere il risarcimento del danno derivante dalla mancata disponibilità del bene immobile, a causa dell'inagibilità provocata da un terzo, la prova del suddetto danno può essere fornita anche per presunzioni.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 8521 del 28 marzo 2024, rinvia dinnanzi alla Corte d'Appello territoriale per un'indagine circa i fatti dedotti in giudizio e la prova, per presunzioni, del mancato guadagno derivante dall'inagibilità dell'immobile.
Immobile locato inagibile, qual è il danno? Fatto e decisione
La Alfa Srl agiva in giudizio contro il Condominio in cui era situato un immobile dalla medesima concesso in locazione alla Beta Srl, con contratto poi risolto e non rinnovato, perché, a fronte del cedimento del manto del marciapiede e dell'ordine del Comune, indirizzato al Condominio, di provvedere a mettere in sicurezza lo stabile, venivano installati ponteggi che quivi rimanevano per svariati mesi, con lesione del diritto di Alfa a concedere in locazione il bene, nonché danno emergente derivante dalle opere di ripristino dei locali cui la stessa aveva dovuto far fronte.
Alfa Srl proponeva accertamento tecnico preventivo (ATP) proprio allo scopo di far accertare entrambe le voci di danno.
Mentre il Tribunale di Napoli concedeva una somma ad Alfa Srl, sia a titolo di danno emergente che di lucro cessante, la Corte d'Appello di Napoli, dinnanzi alla quale il Condominio appellava la pronuncia di I°, riformava la stessa riducendo la somma e negando la debenza del lucro cessante, in quanto non provato.
Alfa Srl ricorre per cassazione lamentando proprio questo punto della decisione della Corte territoriale.
La Corte d'Appello aveva ritenuto il danno non provato, a fronte della mancata produzione, da parte di Alfa Srl, del contratto con la Beta Srl, conduttrice dell'immobile sino a un certo periodo e tale mancata produzione, secondo la Corte, impediva di stabilire quale fosse il canone (dichiarato in Euro 2.200,00 mensili).
Inoltre, Alfa Srl non aveva prodotto alcunché per dimostrare che si era effettivamente spesa per cercare nuovi conduttori, una volta che Beta Srl aveva lasciato l'immobile e cessato il contratto di locazione.
Per quanto qui ci interessa, i giudici di legittimità accolgono il motivo di ricorso con cui Alfa Srl impugna la decisione della Corte d'Appello di Napoli inerente la mancata prova del lucro cessante.
La difesa di Alfa Srl circostanzia l'impugnazione avendo riferimento alla sufficienza della prova presuntiva del lucro cessante da mancato guadagno: sostiene, insomma, che, dati alcuni elementi certi - l'inagibilità dei locali, il ritardo nella riparazione - ne era evincibile il mancato guadagno.
Secondo la Corte, tale motivo è fondato perché critica la ratio decidendi adottata dai giudici d'appello.
È principio di diritto che in caso di perdita della disponibilità del bene (per occupazione altrui o per altra ragione) il proprietario, che invochi un mancato guadagno, deve dare prova del suo assunto, ossia deve dimostrare che aveva delle occasioni di mettere a reddito il bene che sono andate perdute per colpa di chi lo ha reso non utilizzabile. Questa prova può ovviamente essere data anche per presunzioni (Cass. sez. Un. 33645/ 2022).
La Corte di Appello ha preteso invece esclusivamente la prova diretta e non si è curata della possibilità che fosse in atti una prova presuntiva.
Secondo Alfa Srl, invece, la prova presuntiva era disponibile: bastava indurre il mancato guadagno dal fatto stesso della totale inagibilità del bene. Provato come era che il bene era inutilizzabile, non poteva che presumersi l'impossibilità di ricavarne guadagno.
Inoltre, Alfa Srl aveva evidenziato i fatti noti da cui indurre il mancato guadagno: i giudici di merito hanno invece applicato la più restrittiva, e non necessaria regola, che solo la prova diretta, data attraverso il deposito o l'esibizione di un contratto di locazione, poteva valere a dimostrare il lucro cessante, senza indagare se tale dimostrazione potesse aversi tramite la prova indiretta delle presunzioni.
Per tale motivo, la pronuncia va cassata con rinvio alla Corte d'Appello, essendo necessario un accertamento di fatto sulla prova per presunzioni o meno.
Da notare come, nel corso del giudizio di merito, Alfa Srl pare avere dedotto di aver negoziato per la stipula di una locazione con altra società, la Delta Srl, relativa all'immobile inagibile e da tale prospettazione i giudici di appello avevano osservato che delle due l'una, o l'immobile era inagibile, e pertanto Alfa Srl non avrebbe potuto affittarlo oppure l'immobile era agibile e allora Alfa Srl non aveva diritto al lucro cessante, perché poteva adoperarsi per riaffittare il bene.
Immobile locato affetto da vizi e ridotta godibilità
Considerazioni conclusive
Fermi i dubbi relativamente agli elementi di fatto di cui non abbiamo maggiore contezza, come quest'ultimo negoziato per una nuova locazione che, apparentemente, sarebbe stato dedotto dalla società che richiedeva il risarcimento del danno per l'inagibilità del proprio immobile, in palese contraddizione con detta domanda, come evidenziato dai giudici di merito, è rilevante il principio di diritto in punto di prova, atteso che la prova per presunzioni risulta molto meno gravosa rispetto a quella diretta, che richiede la produzione di documenti o la deduzione di prove testimoniali o altro.
Sul punto, può essere utile leggere la pronuncia a Sezioni Unite citata dai giudici nel provvedimento in commento, ovvero la sentenza 15 novembre 2022, n. 33645, ove la Corte ha osservato, sebbene in caso attinente un diverso risarcimento del danno, ma applicabile in punto di presunzioni: "In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza; poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno".
