Il Tribunale di Torino, con la sentenza n. 1685 del 20 aprile 2023, ha stabilito che le spese condominiali dell'immobile in comunione devono essere pagate dal proprietario che gode dell'uso esclusivo dell'appartamento. L'amministratore, tuttavia, ha il diritto di poter chiedere il pagamento a ciascun contitolare. Analizziamo la vicenda.
Uso esclusivo dell'immobile in comunione: fatto e decisione
L'attrice esponeva di aver acquistato, insieme all'ex marito, un appartamento condominiale per la quota pari al 50%. A seguito della separazione dei coniugi, l'uomo continuava a godere del pieno possesso dell'immobile, nonostante le reiterate richieste di liberarlo per poterlo locare oppure vendere, al fine così di dividere il ricavato.
L'attrice chiedeva pertanto il rimborso delle spese condominiali che aveva dovuto sostenere pur non avendo più la disponibilità dell'immobile, nonché il pagamento di un'indennità a titolo di mancato godimento dei frutti civili del bene.
Il giudice piemontese ha ritenuto fondata la richiesta attorea. L'amministratore di condominio, escusso in qualità di testimone, aveva infatti confermato di aver ricevuto dall'attrice il pagamento degli oneri condominiali nella misura del 50% di quelli dovuti in ragione della titolarità dell'immobile.
Altri testimoni avevano invece confermato come il marito dell'attrice non avesse lasciato l'immobile, il quale era rimasto nella sua piena ed esclusiva disponibilità.
L'attrice aveva quindi legittimamente manifestato la richiesta diretta ad ottenere la quota parte dei frutti civili dell'immobile, quantificati in un corrispettivo per l'occupazione pari a € 350 mensili.
Il Tribunale di Torino precisa anche, però, che la semplice richiesta di divisione del bene senza contestare o richiedere il corrispettivo per il godimento esclusivo di cui beneficiava l'altro comproprietario, è interpretabile come acquiescenza all'altrui uso inidonea a produrre un qualche pregiudizio patrimoniale in capo all'attrice.
Ne discende che il diritto al pagamento di una indennità nella misura del 50% dei frutti civili che la casa era potenzialmente idonea a produrre deve decorrere dal momento in cui l'attrice ha manifestato in modo espresso e inequivocabile la volontà di godere anch'ella dell'immobile.
Uso esclusivo dell'immobile in comunione: considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Torino appena commentata fa corretta applicazione dei principi elaborati dalla giurisprudenza.
Come affermato dalla Corte di Cassazione (sent. n. 2423/15), «il semplice godimento esclusivo del bene ad opera di uno dei comproprietari, in via di principio, non assume l'idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno degli altri comproprietari, e, ancor meno, in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo.
Il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale non è un diritto reale
Con la conseguenza che colui che utilizza in via esclusiva il bene comune non è tenuto a corrispondere alcunché al comproprietario pro indiviso che rimanga inerte e/o, a maggior ragione se, abbia consentito, in modo certo ed inequivoco, detto uso esclusivo.
Piuttosto, l'occupante del bene (il comproprietario che gode in modo esclusivo) è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili traibili dal godimento indiretto dell'immobile solo se il comproprietario abbia manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli è stato consentito, per la ragione assorbente di non aver potuto godere al pari degli altri del bene comune».
La Suprema Corte ha altresì precisato che «Nel caso in cui la cosa comune sia potenzialmente fruttifera, il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto l'intero bene da solo senza un titolo che giustificasse l'esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti: frutti che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono, in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione, essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l'immobile (ex multis, Cass. n. 7681/2019)».
