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Immobile in affitto: come si dividono le spese?

Ripartizione delle spese nel contratto di locazione: si può stabilire che alcuni interventi di manutenzione siano sempre a carico del conduttore?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

I rapporti tra locatore e conduttore possono non essere facili, soprattutto quando ci sono interventi di manutenzione da compiere. In un recente caso affrontato dalla Corte di Appello di Lecce (sent. n. 87 del 25 gennaio 2022), l'inquilino citava in giudizio il proprietario per ottenere la sua condanna all'obbligo di effettuare, a proprie spese, determinati interventi di manutenzione straordinaria dell'immobile locato.

Il caso ci offre l'occasione per affrontare un tema sempre attuale: come si dividono le spese di un immobile in affitto?

La sentenza in commento è interessante perché dimostra l'importanza delle previsioni contrattuali e la loro possibile prevalenza sulle norme suppletive del codice. E infatti la Corte d'Appello, in riforma della sentenza di primo grado, ha ritenuto preponderante la pattuizione rispetto alla normativa, subordinata all'assenza della prima. Approfondiamo la questione e vediamo come si dividono le spese in caso di immobile in affitto.

Locazione: criterio di divisione delle spese

In linea di massima, le spese tra conduttore e locatore si dividono in questa maniera:

  • al conduttore compete la manutenzione ordinaria (o piccola);
  • al locatore spetta la manutenzione straordinaria.

La norma di riferimento è l'art. 1576 del codice civile, secondo cui «Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore».

Le riparazioni necessarie a carico del locatore

Possono essere qualificate come necessarie le riparazioni dirette a eliminare i guasti della cosa locata e le alterazioni materiali e funzionali della stessa che impediscono al conduttore di godere del bene secondo l'uso convenuto. Si pensi alla sostituzione della pavimentazione o della porta d'ingresso, interventi che competono al locatore.

L'obbligo di riparazione previsto dalla norma si riferisce ai guasti e alle alterazioni della cosa sopravvenuti rispetto al momento della conclusione del contratto. Qualora si tratti di vizi preesistenti, infatti, trova applicazione l'art. 1578 cod. civ.

L'obbligo di riparazione non sussiste qualora il guasto sia stato causato dal conduttore per dolo o colpa, ovvero da suoi familiari e dipendenti o da terzi ammessi, anche temporaneamente, all'uso e al godimento della cosa.

Piccola manutenzione: cos'è?

Come anticipato, grava sul conduttore la piccola manutenzione. Secondo l'art. 1609 cod. civ., «Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito».

I deterioramenti prodotti dall'uso sono quelli causati dal modo in cui il conduttore ha usato la cosa locata. La piccola manutenzione corrisponde dunque alla manutenzione ordinaria ed è esclusa quando i guasti derivano:

  • dalla vetustà del bene. Si pensi alle tubature che si rompono perché vecchie;
  • dal caso fortuito, cioè da un evento esterno imprevisto e imprevedibile, come ad esempio una tromba d'aria o un terremoto.

Locazione e spese condominiali

L'art. 9 della legge sull'equo canone (l. n. 392/78) stabilisce che, nell'ambito delle locazioni in condominio, «Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni».

La ripartizione delle spese nel contratto di locazione

La Corte di Appello di Lecce (sent. n. 87 del 25 gennaio 2022) ha ricordato come il contratto di locazione possa stabilire una ripartizione delle spese differente da quella prevista dalla legge, ovvero specificare la manutenzione di quali beni debbano essere a carico dell'una o dell'altra parte.

Citato in giudizio dal conduttore, in primo grado il proprietario e locatore di un immobile veniva condannato a eseguire, a propria cura e spese, gli interventi di manutenzione straordinaria indicati nella ctu, tra i quali v'erano la sostituzione integrale delle finestre e delle persiane, il ripristino della pavimentazione, l'adeguamento dell'impianto citofonico e il ripristino delle parti corrose dalla ruggine del cancello d'ingresso.

Avverso la decisione sfavorevole proponeva appello il proprietario/locatore, deducendo, tra gli altri motivi, che il conduttore, come da contratto di locazione, aveva accettato l'immobile nella condizione in cui si trovava e si era impegnato a eseguire "la manutenzione alle superfici murarie, alla pavimentazione esterna, agli infissi, ecc.".

La Corte d'Appello di Lecce, accogliendo le doglianze sollevate dal proprietario, ha ritenuto che la clausola contenuta nel contratto di locazione ponesse in modo molto chiaro a carico del conduttore ogni manutenzione di superfici murarie, pavimentazione, infissi e consimili, «senza che possa distinguersi, con riguardo a tali componenti o parti dell'immobile, tra interventi manutentivi di natura ordinaria ed interventi manutentivi di natura straordinaria».

Di conseguenza, non possono essere imposti al locatore quei lavori («per finestre e persiane, pavimento scale, intonaci muri, ripristino cancello di ingresso, realizzazione corrimano scala, riparazione lesione del bagno, pavimentazione, infissi e componenti dell'immobile assimilabili a quelle espressamente indicate») che possono essere direttamente o indirettamente ricondotti alla clausola contrattuale la quale, invece, li pone a carico del conduttore.

Insomma: il contratto di locazione può attribuire determinati interventi di manutenzione al conduttore, a prescindere che appartengano all'ordinaria o alla straordinaria manutenzione.

Muffa nell'appartamento in affitto, come comportarsi

Sentenza
Scarica App. Lecce 25 gennaio 2022 n.87

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Marcello- Nel Caso Di Affittuario - Che
Marcello- Nel Caso Di Affittuario - Che 07-04-2022 10:55:05

Nel caso di affittuario che paga regolarmente con addebito in conto( due mesi anticipati + spese condominiali)da un anno sia con a mail che a voce - sia all’amministratore che alla
Proprietària - di avere il costo del consumo di acqua utilizzata - non si hanno notizie - che fare ?

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