Ogni acquisto immobiliare potrebbe nascondere molteplici insidie. Non sempre, infatti, è tutto in regola e in un momento successivo all'acquisto il compratore potrebbe trovarsi ad affrontare delle problematiche che al momento del rogito ignorava del tutto. In tal caso, la legge prevede alcune tutele a favore dell'acquirente a cui, all'occorrenza, questi può ricorrere.
Ad esempio, così come è successo nella vicenda oggetto della recente sentenza del Tribunale di Roma n. 249 del 07 gennaio 2025, l'acquirente ha scoperto che una stanza del proprio appartamento era del tutto abusiva.
Si trattava, infatti, di un balcone che, senza alcuna autorizzazione edilizia, era stato trasformato in una superficie coperta.
In ragione di ciò, egli aveva chiesto conto e ragione al proprio venditore sostenendo di avere diritto alla riduzione e/o rimborso del corrispettivo della vendita nonché al risarcimento dei danni patiti.
Ne è scaturito, quindi, il procedimento dinanzi all'ufficio capitolino al quale è spettato il compito di stabilire, in tema di immobile con abuso edilizio non apparente, quali sono i rimedi che la legge offre al compratore.
Non ci resta, pertanto, che approfondire quanto è accaduto nel caso in esame.
Acquisto immobile con abuso suscettibile di sanzione e/o demolizione: risoluzione o riduzione del prezzo?
Se in un immobile è presente un abuso edilizio e se, quindi, lo stesso è stato realizzato in difformità con la licenza edilizia, al compratore, che ignorava la circostanza, è concesso il diritto di chiedere la risoluzione del contratto o, in alternativa, di pretendere la riduzione del corrispettivo della vendita. Più precisamente, la norma che l'acquirente può invocare a riguardo è l'art. 1489 cod. civ. «Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480».
In casi come questi, afferma la Cassazione, non si tratta di un vizio dell'immobile, poiché non si discute di un difetto strutturale del bene. Pertanto, la norma invocabile è l'art. 1489, ma a condizione che la difformità urbanistica sia stata sottaciuta dal venditore, sia stata ignorata dall'acquirente e sia suscettibile di determinare una sanzione oppure un ordine di demolizione a carico del proprietario dell'immobile «in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia stata conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della p.a. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile (Cass., 28 febbraio 2007, n. 4786)».
È in ragione, quindi, di tale dato normativo e delle conseguenti applicazioni che il compratore, protagonista della vicenda in commento, ha chiesto ed ottenuto dal Tribunale di Roma il rimborso di parte del corrispettivo versato al venditore in ragione dell'abuso emerso successivamente al rogito e da lui ignorato.
La stanza realizzata abusivamente, infatti, non era stata dichiarata nell'atto e risultava, persino, nella planimetria allegata alla stipula, nonostante fosse completamente abusiva.
Il compratore, però, non si è accontentato della riduzione del corrispettivo, ma ha preteso anche il risarcimento del danno.
Acquisto immobile con abuso suscettibile di sanzione e/o demolizione: si ha diritto al risarcimento?
Con la sentenza in commento, il Tribunale di Roma, in piena adesione con la giurisprudenza di legittimità, conferma che l'incolpevole acquirente di un immobile realizzato, anche in parte, in difformità con la licenza edilizia, ha diritto anche al risarcimento del danno «Oltre alla risoluzione del contratto o, in alternativa, alla riduzione del prezzo, l'acquirente ha anche diritto al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali di cui agli artt. 1218 e 1223 c.c., considerato che per l'azione risarcitoria non è necessaria la malafede del venditore, ma è sufficiente accertare la colpa dello stesso».
Ad esempio, il danno preteso, potrebbe corrispondere alle spese necessarie a ripristinare il bene all'originaria conformità urbanistica.
Ad ogni modo, la giurisprudenza precisa che per ottenere questo ristoro, il compratore non deve, necessariamente, dimostrare la malafede del venditore, essendo sufficiente che questo versi in colpa «In tema di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri non apparenti e non dichiarati nel contratto che ne diminuiscano il libero godimento, non può sottrarsi alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche che tali diritti o oneri abbia taciuti, salvo non dimostri che la controparte ne aveva effettiva conoscenza.
Ai fini della condanna del detto venditore al risarcimento del danno non è necessaria la sua malafede, ma è sufficiente che questi versi in colpa (Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 14595 del 9 luglio 2020)».