La riforma del condominio ha previsto un nuovo obbligo di informazione in capo all'amministratore (art. 1129 c.c.), il quale deve comunicare ai condomini, sin dall'inizio del suo mandato, quando e dove è possibile consultare la documentazione condominiale.
L'art. 1130 bis c.c., invece, prevede espressamente un diritto in capo ai condomini che possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.
Il condomino ha diritto di accedere alla documentazione contabile al fine di partecipare consapevolmente all'assemblea condominiale e, di riflesso, l'amministratore è tenuto a predisporre una minima organizzazione che consenta al singolo di esserne edotto onde poter esercitare il proprio diritto all'informazione: ciò implica il possesso dei giustificativi di spesa.
A tale proposito sembra utile segnalare una vicenda che rende evidente quale comportamento l'amministratore sia tenuto ad evitare (Trib. Taranto 26 novembre 2024 n. 2868).
Vicenda e decisione
Un condomino citava in giudizio l'amministratore chiedendo che venisse dichiarata nulla o annullata la delibera assembleare del 18/08/2022 in relazione a diversi punti dell'ordine del giorno.
In particolare, l'attore lamentava l'illegittima approvazione dei rendiconti annuali, avvenuta senza la preventiva disamina dei giustificativi di spesa (inutilmente richiesti all'amministratore nel corso dell'adunanza).
Per l'attore la delibera era viziata altresì per l'errata ripartizione delle spese relative alla gestione degli spazi comuni, decisione che poneva a suo carico oneri non dovuti; lo stesso condomino contestava pure l'arbitraria revoca dell'incarico conferito al professionista per la redazione delle tabelle millesimali, trattandosi di argomento non contemplato dall'ordine del giorno; infine notava che la riconferma dell'amministratore non era accompagnata dall'indicazione del suo compenso professionale.
Il condominio si difendeva facendo presente che era cessata la materia del contendere poiché la delibera impugnata era stata sostituita da altra decisione assembleare. Il Tribunale ha dato parzialmente ragione all'attore. In primo luogo il giudicante ha notato che l'amministratore, oltre a non aver informato i condomini sulla possibilità di prendere visione della documentazione sottesa alla redazione dei rendiconti di esercizio, non è stato in grado di esibire nemmeno in sede assembleare i giustificativi di spesa; del resto, come giustamente ha osservato il Tribunale, tale "deficit documentale ed informativo" non è stato colmato nemmeno dopo la delibera successiva, nel corso della quale l'amministratore ha reso disponibile solo la documentazione "rinvenuta", che però non è risultata completa ed esaustiva (in difetto di prova contraria). La delibera impugnata è stata annullata.
Considerazioni conclusive
Secondo un principio ancora valido espresso dalla Cassazione prima della riforma del condominio, il condomino può richiedere e ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (non soltanto, dunque, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea), senza dovere specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (Cass. civ., sez. II, 21/09/2011, n. 19210).
Si può quindi affermare che tale diritto si sostanzia in un'attività collaborativa del condomino (mediante la richiesta di fissazione di un appuntamento presso lo studio dell'amministratore).
Il condomino che voglia avere conoscenza della documentazione contabile-amministrativa del condominio deve rivolgersi all'amministratore con una richiesta specifica e puntuale ed attivarsi a tale scopo richiedendo un appuntamento e recandosi presso l'amministratore, poiché, per ragioni di correttezza, professionalità ed economicità, non gli è riconosciuto il diritto a che l'amministratore trasmetta tutta la documentazione richiesta.
Del resto l'amministratore del condominio non ha l'obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio del caseggiato (mancando anche il luogo dove depositarlo), ma è soltanto tenuto a permettere ai condomini, che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà (Cass. civ., sez. II, 19/05/2008, n. 12650; Cass. civ., Sez. II, 28/01/2004, n. 1544).
Si ricorda che la comproprietà di tutti i documenti in questione è del condominio e, per esso, dei singoli condomini, con la conseguenza che questi ultimi hanno piena ed assoluta titolarità a rivendicarne copia.
Il diniego dell'amministratore di poter accedere alla documentazione necessaria alla valutazione della delibera assembleare da adottare - si pensi al caso in esame dei documenti relativi all'approvazione del consuntivo - determina l'invalidità della delibera di approvazione. Nel caso esaminato la delibera era comunque viziata perché i bilanci consuntivi ed il rendiconto preventivo di gestione ha previsto l'addebito pro quota all'attore di spese per autoclave, illuminazione del cortile, apertura elettrica del portone, funzionamento del citofono ed illuminazione del vano scale, riconducibili all'utilizzo di parti dell'edificio non utilizzabili dal condomino, titolare di un locale commerciale terraneo, non servito da quei beni e servizi comuni.
