La Corte di cassazione, con la recente sentenza n. 8254 pubblicata in data 28 marzo 2024, ha corretto il teorema dei giudici di merito secondo i quali i condomini, che non devono partecipare all'assemblea del supercondominio perdono il diritto di impugnare le relative delibere.
I giudici di legittimità, invece, hanno operato e motivato, quanto al diritto di impugnazione da parte del condomino, una importante precisazione che coinvolge la posizione del rappresentante in seno all'assemblea del supercondominio e che ha effetti diretti sulle prerogative dei condomini stessi.
Impugnazione della delibera del Supercondominio: la fattispecie specifica
Un condomino, la cui proprietà immobiliare è situata in un condominio, parte di un supercondominio, impugnava una delibera dell'assemblea del complesso immobiliare contestando l'approvazione del relativo consuntivo.
Il Tribunale, a conferma della sentenza di primo grado, rigettava il gravame affermando che "i singoli condomini sono privi del diritto di impugnare le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti ai sensi dell'art. 67, co. 3, disp. att. c.c., non essendo gli stessi condomini legittimati a parteciparvi".
Questa decisione è stata oggetto di ricorso in Cassazione, fondato su più motivi di cui il primo, che risulta essere di specifico interesse, ha posto, tra l'altro, in evidenza la presunta violazione dell'art. 67, co. 3 e 4 disp. att. c.c., avendo i giudici di merito erroneamente ritenuto che il proprietario di un immobile in un condominio fosse privo di legittimazione ad impugnare la decisione dell'assemblea ordinaria del supercondominio.
Nello specifico, il ricorrente aveva dichiarato che la sua decisione di procedere all'impugnativa era stata determinata dal fatto che l'amministratore del condominio non aveva tempestivamente comunicato le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti.
La Corte di cassazione (sent. 28 marzo 2025, n. 8254), pur correggendo in diritto la motivazione della sentenza impugnata, ha dichiarato la censura non fondata.
Legittimazione all'impugnativa della delibera del Supercondominio: il principio di diritto espresso dalla Cassazione
"La decisione assunta dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii di un supercondominio, ai sensi del terzo e del quarto comma dell'art. 67 delle disp. att. c.c., può essere impugnata da ogni condomino, se il rappresentante sia stato assente, dissenziente o astenuto, comportando tali norme l'obbligo della nomina del rappresentante per l'esercizio dei diritti amministrativi in materia di gestione ordinaria delle parti comuni e di nomina dell'amministratore, mediante manifestazione di voto della volontà unitaria formatasi nel rispettivo condominio, e non anche per l'esercizio della tutela processuale. Allorché, invece, il rappresentante di condominio abbia contribuito col suo voto favorevole all'approvazione della decisione assunta dall'assemblea dei rappresentanti, contravvenendo alla volontà della compagine rappresentata, la tutela dei rispettivi condomini, attenendo ad un vizio della delega o ad una carenza del potere di rappresentanza, trova attuazione secondo le regole generali sul mandato".
Il Supercondominio e la figura del "rappresentante del condominio"
Come noto, al supercondominio è stato dato effettivo riconoscimento con l'introduzione dell'art. 1117-bis, c.c., che ha decretato l'applicabilità della disciplina condominiale a tutti i casi in cui "più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117".
Come specificato dai giudici di legittimità, i beni che sono in comune appartengono all'intera compagine del complesso immobiliare e non a ciascuno dei condomini.
La contitolarità di beni e servizi, intesa in tal senso, deve essere, pertanto, gestita dai soggetti specifici che sono indicati nella legge e con le modalità ivi previste.
La disciplina da richiamare, quanto alla gestione ordinaria ed alla nomina dell'amministratore, è l'art. 67, co. 3 e 4, disp.att.c.c., nato dall'esigenza di superare le obiettive difficoltà di amministrare complessi immobiliari di grandi dimensioni, identificabili in quelli che abbiano un numero di partecipanti superiore a sessanta partecipanti.
Da evidenziare, a questo proposito, che la designazione (con la maggioranza di cui all'art. 1136, co. 5, c.c.) da parte di ciascuna assemblea condominiale di un proprio rappresentante in seno al supercondominio è stato configurato alla stregua di un obbligo inderogabile (ex art. 72 disp. att. c.c.).
Il rappresentante del condominio è, quindi, una figura imprescindibile per i rapporti con il supercondominio e senza la sua presenza lo svolgimento dell'assemblea plenaria è minata alla radice. Due sono le strade per la sua designazione: quella naturale, in sede assembleare, oppure per via giudiziaria, in forza di un ricorso presentato dai condomini ancora privi del proprio designato, ovvero anche di uno solo dei rappresentanti già nominati.
In questa seconda ipotesi il ricorso dovrà essere preceduto da una diffida, con successiva eventuale notifica di entrambi gli atti all'amministratore del/dei trasgressori ovvero, in sua mancanza, a tutti i condomini.
Il rappresentante, l'assemblea e le delibere del supercondominio
La decisione della Corte di cassazione ha pienamente colto la ratio del terzo comma dell'art. 67, disp. att. c.c., avendo affermato che la norma "prevede una ipotesi di delega collettiva in favore del rappresentante…imposta dalla legge per ragioni di semplificazione del procedimento di convocazione e di formazione della volontà collegiale dei condominii complessi".
Il rappresentante, che non necessariamente deve essere un condomino (la norma, infatti, non ha posto limiti di sorta sul soggetto sul quale deve ricadere la designazione), non ha poteri autonomi di carattere amministrativo, ma rappresenta il collegamento tra il singolo condominio ed il supercondominio per quanto riguarda la partecipazione alle assemblee inerenti alla gestione ordinaria delle parti comuni del complesso e la nomina del suo amministratore.
Egli, quindi, altro non è che il portatore, nell'assemblea del supercondominio, dei voti espressi dall'assemblea del condominio di riferimento la quale, anche per le deliberazioni inerenti agli argomenti posti all'ordine del giorno della c.d. maxi-assemblea si dovrà attenere alle maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.
È dato per scontato dagli interpreti che quando l'assemblea del supercondominio debba deliberare su questioni di natura straordinaria non dovranno essere convocati i rappresentanti ma tutti i partecipanti al maxi-comprensorio. Ed in questo caso si potrebbero riproporre i problemi che, in passato, hanno determinato la difficoltà di assicurare una partecipazione di massa alle assemblee plenarie.
La distinzione tra gestione ordinaria e straordinaria comporta che nel primo caso la delibera del supercondominio potrà essere impugnata solo nei termini e con le modalità espresse dalla Corte nel principio qui evidenziato (assenza, astensione o voto contrario del rappresentante), considerato che il carattere meramente organizzativo ed amministrativo del disposto di cui all'art. 67 cit., non può inficiare la tutela processuale dei partecipanti al supercondominio.
Diversamente, poiché - come visto - per le decisioni di carattere straordinario devono essere convocati tutti i partecipanti, il diritto all'impugnativa spetta ad essi in ogni caso.
La Corte di cassazione, infine, ha osservato che il quarto comma dell'art. 67 disp. att. c.c. ha escluso limiti e condizionamenti al potere di rappresentanza al quale sono applicabili i fondamenti dell'istituto del mandato.
Quindi, il rappresentante che non abbia rispettato le indicazioni dell'assemblea del proprio condominio sarà responsabile nei confronti della stessa ma non verso il supercondominio, nei cui confronti il voto espresso nella relativa riunione rimarrà vincolante.
