Un lettore ha chiesto a Condominioweb se il verbale assembleare debba essere firmato da tutti i condomini presenti alla riunione, a pena di nullità. Vale allora la pena di ricordare quali siano le funzioni del verbale, al fine di comprendere se sia o meno necessaria la sottoscrizione da parte di alcuni o di tutti coloro che hanno preso parte all'assemblea.
La sottoscrizione del verbale da parte del presidente e del segretario
Solitamente nelle assemblee si provvede alla nomina di un presidente e di un segretario, i quali poi sottoscrivono il relativo verbale. Senza queste firme il verbale è valido?
La Suprema Corte ha avuto modo di chiarire che è la natura di organo collegiale dell'assemblea condominiale che lascia presumere che essa agisca sotto la direzione del presidente, il quale ne accerta la regolare costituzione, apre e regola la discussione sugli argomenti indicati nell'ordine del giorno,
indice la votazione e ne dichiara il risultato, conferendo all'assemblea concretezza di espressione comunicativa (Cass. civ., Sez. 2, 13/11/2009, n. 24132).
Tuttavia, fino alla recente riscrittura dell'art. 66 Disp. att. c.c. in tema di assemblee condominiali on-line del 2020, non esisteva alcuna disposizione che prevedesse esplicitamente la necessità della nomina di queste figure e, soprattutto, della sottoscrizione del verbale dell'assemblea condominiale.
Quest'ultimo, quindi, viene generalmente ritenuto valido anche in mancanza di qualsivoglia sottoscrizione. È questa la posizione seguita dalla giurisprudenza di legittimità, dai precedenti più lontani nel tempo (Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 1973, n. 2812; Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1980 n. 4615; Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1987, n. 5709) a quelli più recenti, di legittimità (Cass. civ., sez. II, 13 novembre 2009, n. 24132) e di merito (Tribunale di Roma, sentenza n. 17028 del 30 novembre 2020).
Importanza e funzioni del verbale nell'assemblea condominiale
Questa conclusione si fonda poi anche sulla considerazione delle finalità proprie del verbale assembleare. La redazione e la conservazione di detto documento nell'apposito registro tenuto dall'amministratore costituisce l'atto conclusivo del procedimento di deliberazione assembleare, attraverso il quale si esprime la volontà della compagine condominiale.
La sua importanza è resa evidente dal fatto che esso costituisce l'unico mezzo a disposizione dei condòmini assenti, ai quali deve essere obbligatoriamente spedito, per venire a conoscenza di quanto deliberato e, più in generale, rappresenta la memoria storica delle decisioni adottate in ambito condominiale.
Ma il verbale assembleare ha un'indubbia rilevanza anche dal punto di vista probatorio, in quanto riporta quanto accaduto nella riunione condominiale e individua il contenuto delle deliberazioni assunte dalla maggioranza dei condomini.
Come osservato dalla Suprema Corte, "il verbale dell'assemblea del condominio, anche nella parte in cui indica la presenza, di persona o per delega, dei condomini, offre una prova presuntiva, di modo che spetta al condomino che impugni la deliberazione, contestando la rispondenza a verità di detta indicazione, di fornire la relativa dimostrazione" (Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1992, n. 12119).
Esso, quindi, costituisce, fino a prova contraria, la riproduzione della volontà assembleare e delle deliberazioni da questa approvate.
Ecco allora che, come pure affermato più di recente dalla Suprema Corte, "l'effetto della sottoscrizione del verbale a opera del presidente e del segretario della riunione è unicamente quello di imprimervi il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori" (Cass. civ., sez. VI, 9 maggio 2017, n. 11375).
In altri termini, chi sottoscrive il verbale si attribuisce la paternità del documento, attestando che ciò che è ivi contenuto è realmente avvenuto in sua presenza.
Ciò non significa, peraltro, che il verbale assembleare firmato dal presidente sia un atto pubblico.
Spetterà quindi al condomino che intende impugnare la deliberazione contenuta nel verbale dimostrare la difformità della volontà assembleare dalle risultanze di detto documento.
Come si anticipava, nel 2020 il Legislatore ha modificato il disposto dell'art. 66 Disp. att. c.c., con l'obiettivo di rendere possibile lo svolgimento delle assemblee condominiali anche in modalità telematica.
Ebbene, l'ultimo comma della disposizione in questione stabilisce che il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, deve essere trasmesso all'amministratore a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.
Quindi ora una specifica disposizione di legge introdotta in materia condominiale, oltre a prevedere per la prima volta le predette figure, ha imposto la sottoscrizione del verbale, anche se soltanto da parte del presidente, senza tra l'altro disporre alcuna conseguenza per la sua inosservanza.
Occorrerà dunque vedere se detta disposizione verrà interpretata come riferita alle sole assemblee on-line o se la giurisprudenza ne farà applicazione anche nelle riunioni tradizionali e modificherà la propria posizione in merito all'obbligo di sottoscrizione.
Presidente, segretario e verbale
La sottoscrizione del verbale da parte dei condomini
Per quanto sopra è del tutto evidente come la sottoscrizione del verbale da parte dei condomini partecipanti all'assemblea sia del tutto ininfluente ai fini della sua validità. La firma apposta su di esso da parte dei presenti avrà come effetto soltanto quello di attestare la veridicità dei fatti in esso descritti.
Tuttavia è utile osservare come il verbale assembleare, qualora sia stato sottoscritto da tutti i condomini, possa assumere il valore di un vero e proprio contratto. Quindi esso può ad esempio essere utilizzato come strumento per formalizzare una transazione tra il condominio e uno o più condomini, oppure per trasferire a un condomino la proprietà esclusiva di un bene comune o viceversa, cedere una parte di proprietà esclusiva alla collettività condominiale per la realizzazione di un bene o servizio comune.
Infatti, secondo Cass. civ., sez. II, 19 marzo 1997, n. 2297, "il verbale di assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini, purché il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti.
In tal modo esso acquista effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, fa fede della manifestazione di volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a conferire alla convenzione la forma scritta che sia richiesta ad substantiam ovvero ad probationem". Ancora, secondo Cass. civ., sez. III, 10 aprile 1979, n. 2701, "un verbale di assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio e uno dei condomini: occorre però che il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti, perché solo in tal modo esso acquista l'effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, per cui in tal caso esso fa fede della manifestazione della volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a realizzare il requisito della forma scritta.
Di conseguenza, le sole firme del presidente e del segretario dell'assemblea, se sufficienti al fine di conferire validità alla deliberazione assembleare, non possono essere valida espressione di volontà contrattuale dei condomini".
