Con pronuncia emessa in data 13 aprile 2025, n. 607, il Tribunale di Siracusa accoglieva l'impugnativa a delibera assembleare proposta da un condomino, su diverse decisioni prese dall'adunanza condominiale.

Il condominio aveva sostenuto che le decisioni prese dall'assemblea condominiale, contenute nel verbale assembleare, fossero invalide per la mancanza dell'indicazione degli esiti della prima convocazione dell'adunanza, oltre che per la mancata convocazione di tutti i condomini, la mancanza del rispetto della normativa emergenziale e l'indeterminatezza dell'atto collettivo in merito al decisione sul cappotto termico in ordine allo spessore (pratica del Superbonus 110%).

Il convenuto-condominio si costituiva sostenendo l'infondatezza della impugnativa a delibera quanto sostenuto dal condomino-attore.

Veniva espletata la CTU tecnica, nonchè acquisito dei documenti, con il provvedimento ex art. 213 c.p.c. La causa veniva introitata per la decisione, con assegnazione dei termini alle parti ex art. 190 c.p.c., per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica

Ruolo chiave del verbale nelle assemblee condominiali

Il verbale assembleare ha una funzione importante all'interno delle dinamiche condominiali in base a quanto costituisce il resoconto scritto di tutto quanto è stato fatto e detto in assemblea.

Il verbale assembleare non va confuso, però, con la deliberazione, che costituisce un fatto che esiste a prescindere dal verbale e, per ipotesi, potrebbe esistere un verbale di un'adunanza che non contenga alcuna decisione.

Il codice civile detta solo una concisa norma relativamente al suddetto verbale: infatti, l'ultimo comma dell'art. 1136 c.c. stabilisce soltanto che "delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore".

Il contenuto del verbale va necessariamente correlato all'intero iter al procedere, allo svolgimento della stessa assemblea: il verbale deve, quindi, anche riportare le verifiche preliminari nonché la fase centrale dell'adunanza (discussione e votazione), in quanto il processo di verbalizzazione inizia con la costituzione dell'assemblea e termina con la dichiarazione di chiusura della riunione (detto anche «scioglimento dell'assemblea»).

In particolare, specificare se assemblea tenuta in prima o in seconda convocazione e, in questo secondo caso, riferimento alla data della prima ed alle ragioni che hanno impedito lo svolgimento della stessa.

Invalidità della deliberazione
Chiarito quanto innanzi, il Tribunale siciliano ritiene accogliere l'impugnativa a delibera condominiale proposta dal condomino perché manca completamente il verbale di prima convocazione e neanche in seno al verbale di seconda convocazione c'e' alcun riferimento.

Ne consegua l'accoglimento dell'eccezione formulata dal ricorrente, in applicazione dell'art. 1136 c.c.

Il giudicante evidenzia che la seconda convocazione dell'assemblea è strettamente condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, sia che ciò derivi dalla completa assenza dei condomini, sia che dipenda dall'insufficiente (per numero o quote millesimali) partecipazione degli interessati; onde ben può dirsi che la prima infruttuosa convocazione è, come tale, la condizione di legittimità della convocazione della seconda.

E' sufficiente che nel verbale venga recepita la dichiarazione dell'amministratore che l'assemblea in prima convocazione è andata deserta oppure che vi hanno presenziato solo alcuni condomini (indicati nominativamente), insufficienti per numero e quote a costituire validamente l'assemblea.

Il magistrato precisa, altresì, la necessità di redigere il verbale sussiste anche quando l'assemblea condominiale non si sia costituita regolarmente ovvero non abbia deliberato (in tal senso Cass. civ. 22 maggio 1999, n. 5014).

L'inosservanza di tale disposizione comporta l'impugnabilità della delibera in quanto non adottata in conformità alla legge, ai sensi del comma II dell'art. 1137 c.c. e, in particolare, per la violazione del comma 7 dell'art. 1136 c.c., norma inderogabile ai sensi dell'art. 1138, comma IV c.c.

Requisiti formali per la validità del verbale assembleare

La redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma, che devono essere osservate dall'assemblea al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale - avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc. - e la cui inosservanza importa l'impugnabilità della deliberazione per vizio di forma (in quanto presa non in conformità alla legge ex art. 1137 c.c.), hanno ritenuto che, una volta convocata l'assemblea occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute - anche se non si sono perfezionate - per permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative. Alla verbalizzazione deve procedersi sempre, anche quando l'assemblea non si sia validamente costituita o non abbia deliberato, come dispone l'art. 1130 n. 7 c.c.

Dunque, il processo verbale che non è preceduto né da un verbale di assemblea di prima convocazione, né tantomeno contiene un riferimento all'assemblea di prima convocazione andata deserta, è annullabile perché contrario ad una norma di legge inderogabile (Cass. civ. S.U. 7 marzo 2005, n. 4806).

Anche se non è necessario un verbale negativo dell'assemblea in prima convocazione è necessario che di tale attività sia dato atto nella delibera assunta dall'assemblea in seconda convocazione.

Riflessioni finali sull'accoglimento dell'impugnativa a delibera condominiale: orientamento difforme

In definitiva, sulla scorta di quanto argomentato, il Tribunale siciliano, ha ritenuto illegittime le deliberazioni contenute nel verbale assembleare redatto perché non sono state rispettate le prescrizioni di forma.

Tale decisione è difforme rispetto ad altre pronunce di merito, nonché a riferimento di sentenze della Suprema Corte.

In particolare, il Trib. Santa Maria Capua Avere con decisione del 26.1.2024, n. 325, ha ritenuto, decidendo sulla medesima fattispecie, infondata l'impugnativa a delibera condominiale rilevando che non v'è traccia, all'interno del dettato normativo, di un obbligo di verbalizzazione di tal genere.

Per meglio dire, nessun articolo del codice civile individua i criteri di redazione del verbale assembleare; per costante insegnamento giurisprudenziale, ciò che conta è che il suo tenore sia chiaro e preciso.

Secondo gli ermellini, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida (in tal senso Cass. civ. sez. VI, 24 ottobre 2014, n. 22685; Cass. civ. 26 novembre 1998, n. 12008; Cass. civ. sez. II, 24 aprile 1996, n. 3862).