Il Tribunale di Napoli Nord, con la sentenza n. 3812 del 25 settembre 2023, ha stabilito che il venditore dell'appartamento condominiale è tenuto a pagare i lavori commissionati all'impresa appaltatrice prima della cessione dell'immobile.
Secondo il giudice partenopeo, infatti, l'obbligazione avente ad oggetto il pagamento del corrispettivo all'appaltatore sorge nel momento in cui viene sottoscritto il contratto. Analizziamo la vicenda.
Obbligo di pagamento per lavori d'appalto prima della vendita dell'immobile
La ditta di costruzioni conveniva in giudizio un condomino per sentirlo condannare al pagamento della quota che avrebbe dovuto versare per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria nel fabbricato, così come validamente deliberati dall'assemblea.
Nello specifico, l'impresa rinunciava al vincolo di solidarietà del condominio e decideva di agire singolarmente contro il condomino inadempiente.
Il Tribunale di Napoli Nord, con la sentenza in commento, ha ritenuto meritevole di accoglimento la domanda attorea.
Innanzitutto, va premesso che parte convenuta (rimasta peraltro contumace), aveva venduto l'immobile prima ancora che il giudizio venisse instaurato.
Tale circostanza, tuttavia, non è stata ritenuta significativa ai fini della decisione, considerato che, ai sensi dell'art. 1665 c.c. ultimo comma, nei contratti di appalto l'obbligazione del committente di pagare il corrispettivo sorge quando l'opera è stata accettata; ne discende che il convenuto contumace ha acquisito la legittimazione passiva allorquando è stato stipulato il contratto de quo.
La circostanza che nelle more parte convenuta abbia alienato a terzi l'immobile di sua proprietà non fa venir meno la sua responsabilità contrattuale nei confronti della costruttrice, tenuto anche conto che, nell'atto di compravendita, la parte venditrice aveva dichiarava l'esistenza di un pagamento dilazionato di spese straordinarie condominiali in favore della ditta appaltatrice, obbligandosi inderogabilmente al pagamento delle residue rate, tenendo indenne la parte acquirente.
Il Tribunale di Napoli rammenta altresì come il pagamento sia subordinato alla corretta realizzazione dell'opera.
Nel caso di specie, dalla documentazione versata in atti, è emerso che il contratto di appalto era stato regolarmente portato a termine, con conseguente diritto a percepire il corrispettivo pattuito.
Su questo specifico punto non può sottacersi il pacifico orientamento giurisprudenziale (Cass., sent. n. 23556/2020) a tenore del quale il principio secondo cui il prezzo non è esigibile se il committente riceve l'opera con riserva presuppone, per la sua applicabilità, che la riserva sia giustificata in quanto l'opera presenti realmente i vizi rilevanti; se, a verifica eseguita, si accerta che l'opera non presentava i vizi denunciati, il pagamento del prezzo non può più essere differito con l'eccezione di inesatto adempimento, ma deve seguire senza ulteriore indugio.
Pagamento appalto condominiale: considerazioni conclusive
Le parole della sentenza n. 3812 del 25 settembre 2023 del Tribunale di Napoli, ora commentata, trovano eco nel principio stabilito dall'art. 63 disp. att. c.c., secondo il quale mentre per le spese ordinarie l'obbligazione sorge al compimento dell'intervento ritenuto necessario dall'amministratore, a prescindere dal momento in cui è stata adottata la delibera, al contrario per le spese straordinarie assume rilevanza la decisione assembleare.
Per gli interventi aventi natura straordinaria, quindi, acquisisce rilievo la data della delibera di autorizzazione dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4 c.c.
Tale momento è necessario per valutare la ripartizione degli oneri condominiali (ex multis, Cass., 10 settembre 2020, n. 18793).
Secondo questo orientamento, nei rapporti interni tra venditore e acquirente, gli oneri condominiali sono a carico di chi aveva la qualità di condomino al momento dell'assunzione della delibera di spese straordinarie.
Nel caso affrontato dal Tribunale di Napoli Nord, peraltro, il problema non si poneva nemmeno, atteso che, all'interno del rogito notarile, era prevista un'espressa clausola di manleva con cui il venditore si impegnava a tenere indenne l'acquirente da qualsiasi spesa inerente al pregresso appalto.
