Torniamo su una delle questioni che non fanno dormire sonni tranquilli a chi acquista o vende casa, ovvero chi paga le spese per lavori straordinari deliberate dal Condominio?
Ne abbiamo già parlato in altri articoli su questa rivista, ma questa nuova pronuncia del Tribunale di Roma (n. 13948 1 settembre 2021) inquadra una diversa ed interessante ipotesi di cui è opportuno dare evidenza.
Il creditore terzo non può pignorare il nuovo proprietario dell'immobile
La Alfa Srl, appaltatrice che aveva eseguito lavori straordinari presso un Condominio, si ritrova a dover riscuotere parte del prezzo dell'appalto, che il Condominio non era riuscito a saldare.
Dopo aver ottenuto e notificato il decreto ingiuntivo nei confronti del Condominio, la stessa, sulla scorta dell'art. 63 disp. att. c.c., avvia le singole esecuzioni verso i condòmini morosi.
Tra costoro, una condòmina, divenuta tale da poco, la quale, ricevuta la notifica dell'atto di precetto per € 6.526,89, somma ancora dovuta dall'unità immobiliare di sua proprietà, ritenendo di non essere tenuta a corrispondere quanto intimato, proponeva opposizione all'esecuzione ai sensi dell'art. 615 c.p.c.
L'opposizione della condòmina era fondata su due elementi:
- la condòmina precettata aveva acquistato l'unità immobiliare su cui gravava la morosità in epoca successiva alla delibera che aveva deciso di eseguire i lavori da cui derivava la somma dovuta alla Alfa Srl dal Condominio e di cui al decreto ingiuntivo ottenuto dalla prima verso il secondo, pertanto essa non era obbligata a pagare per detti lavori, in quanto unico soggetto obbligato rimaneva il precedente proprietario, che rivestiva la qualità di condòmino nel momento in cui la spesa per i suddetti lavori veniva decisa dall'Assemblea;
- la Alfa Srl, in quanto terzo rispetto al Condominio, non poteva avvalersi del meccanismo di solidarietà passiva previsto dall'art. 63, 4° comma, disp. att. c.c., in virtù del quale «Chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente»; infatti, secondo la condòmina, questo tipo di solidarietà è previsto unicamente nei rapporti tra il Condominio, l'alienante e l'acquirente, ma non vale rispetto ai terzi.
La difesa della Alfa Srl sostiene che il debito fosse invece imputabile alla condòmina opponente, perché il residuo del prezzo dell'appalto costituiva un 'debito per cassa' del Condominio, in quanto la somma era venuta a mancare solamente in epoca successiva alla delibera di esecuzione dei lavori, ovvero quando era stato necessario pagare l'impresa, quindi, in quanto debito 'per cassa', lo stesso gravava su coloro che erano condòmini nel momento in cui la somma veniva richiesta dalla Alfa Srl.
Il Tribunale, previa sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo (cioè del decreto ingiuntivo) - sebbene solamente in sede di reclamo, avendola il magistrato istruttore respinta in prima battuta - accoglie l'opposizione della condòmina, affermando che, per le spese derivanti da lavori straordinari o di straordinaria amministrazione, rimane obbligato il soggetto che rivestiva la qualità di condòmino (quindi, che era proprietario) nel momento in cui il Condominio aveva deliberato l'esecuzione e detto obbligo non si trasferisce al nuovo proprietario che abbia acquistato l'immobile in epoca successiva a detta delibera. Il meccanismo di solidarietà, che pure opera, non è invocabile dal terzo creditore; quindi, nel caso di specie, la Alfa Srl avrebbe dovuto notificare l'atto di precetto al precedente proprietario.
Tra i due litiganti il terzo... non gode
La pronuncia in esame ci permette di discutere delle enormi difficoltà e insidie che si celano nell'esecuzione che il terzo creditore del Condominio è autorizzato ad attivare, dalla riforma del 2012 in poi, nei confronti dei singoli condòmini morosi.
Siamo abbastanza certi che, nel caso appena visto, la Alfa Srl abbia ottenuto dal Condominio l'elenco dei condòmini morosi, elenco compilato dall'Amministratore guardando unicamente all'unità immobiliare morosa, a prescindere dalla qualità del suo proprietario.
Insomma, l'Amministratore ha compilato un elenco dove ha inserito la lista delle unità immobiliari morose - ad esempio, Scala A, interno 12, Scala B, interno 22, etc. - accanto alle quali ha indicato i nominativi dei condòmini, tratti dal RAC (Registro Anagrafe Condominiale), con rispettivi millesimi e dati anagrafici, come previsto dalla norma (art. 63, 1° comma, disp. att. c.c.).
Peccato, però, che coloro che erano condòmini al momento della richiesta, da parte del terzo creditore, dell'elenco dei morosi non fossero - come per la condòmina opponente - i soggetti realmente tenuti al pagamento del prezzo dell'appalto di cui è causa.
Ma questo, al terzo creditore, soggetto estraneo alle dinamiche ed alle logiche interne del Condominio, chi lo deve dire? Come può il terzo creditore sapere che il nominativo indicato accanto all'unità immobiliare morosa non è il reale obbligato al pagamento? Magari perché, come in questo caso, ha acquistato solamente dopo la delibera di esecuzione dei lavori?
Nulla la delibera che pone a carico dell'acquirente le spese per i lavori
E ci chiediamo, dato che non v'è nulla in merito nella parte narrativa della sentenza in commento, la difesa di Alfa Srl ha sollevato questo dubbio presso il Giudice? E, laddove lo avesse fatto, questo avrebbe cambiato qualcosa, almeno in punto di spese processuali? Si noti che l'impresa si è ritrovata con un nulla di fatto e con un danno, perché, da un lato, non è riuscita a recuperare la somma di € 6.526,89 presso la condòmina e, dall'altro, è stata condannata a rifondere le spese processuali nella misura particolarmente elevata di € 3.400,00 oltre oneri…
Insomma, dobbiamo trarne una lezione: i terzi creditori, che faticosamente ottengono l'elenco dei morosi da parte dell'Amministratore, dovranno sempre porre in dubbio la sua esattezza e verificare, con lo stesso Amministratore, la compilazione con i nominativi dei soggetti effettivamente obbligati al pagamento.
Solamente l'Amministratore può sapere - o dovrebbe sapere - chi sono i soggetti obbligati verso il terzo creditore a seconda della tipologia di spesa e della decorrenza dell'obbligo di contribuzione.
Ci chiediamo ancora, perché l'Amministratore del Condominio in questione non si era attivato verso il precedente proprietario per riscuotere gli oneri mancanti, nella fattispecie, le somme ancora dovute per i lavori straordinari eseguiti?
In base agli ultimi arresti della Cassazione in tema (si veda, per tutte, data la chiarezza del relatore, l'ordinanza n. 15547 del 22 giugno 2017, Sez. VI bis, Rel. Scarpa), l'iter che l'Amministratore deve seguire è questo:
- (per SPESE STRAORDINARIE) è obbligato CHI ERA CONDOMINO AL MOMENTO DELLA DELIBERA DI ESECUZIONE DEI LAVORI, a prescindere dal fatto che i lavori non siano ancora iniziati o finiti
- il Decreto Ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. è richiedibile SOLAMENTE VERSO CHI E' CONDOMINO AL MOMENTO DI DEPOSITO DEL RICORSO
- in caso di alienazione dell'u.i., le spese ORDINARIE dell'ANNO IN CORSO e del PRECEDENTE e le SPESE STRAORDINARIE DELIBERATE DOPO L'ACQUISTO vanno ingiunte con Decreto Ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. al COMPRATORE (cioè a colui che è condòmino al momento della proposizione del ricorso), mentre il SALDO ESERCIZI PRECEDENTI e le SPESE STRAORDINARIE DELIBERATE PRIMA DELL'ACQUISTO vanno richieste al VENDITORE, o tramite un ricorso per Decreto Ingiuntivo che però non sarà esecutivo (perché l'esecutorietà garantita dall'art. 63 disp. att. c.c. vale unicamente per chi è "condòmino" e il venditore condòmino non lo è più) oppure tramite un'azione di accertamento ordinaria introdotta con atto di citazione o con il meccanismo dell'art. 702 bis c.p.c. (non utilizzabile quest'ultimo dinnanzi al Giudice di Pace, competente per le cause di valore sino ad € 5.200,00).
Lavori, quando la delibera è incontestabile
L'Amministratore ha un onere verso il Condominio di provvedere al recupero degli oneri comuni inevasi, non verso i terzi creditori - verso i quali ha unicamente l'obbligo di comunicare, qualora costoro lo richiedano, l'elenco dei morosi.
Costui è però, come detto, responsabile verso il Condominio e non recuperare gli oneri condominiali può costargli la revoca dell'incarico, come previsto dall'art. 1129, 9° comma e 12° comma, nn. 5) e 6) c.c. - ovviamente, qualora ne siano integrati i presupposti (cancellazione delle garanzie immobiliari a favore del Condominio, mancata cura delle azioni giudiziarie promosse verso i morosi).
