Gli articoli 1130 e 1135 c.c., nel ripartire le competenze tra l'assemblea condominiale e l'amministratore, attribuiscono a quest'ultimo l'autonoma gestione degli affari di ordinaria amministrazione, prevedendo, invece, l'obbligo della preventiva autorizzazione assembleare per gli atti di straordinaria amministrazione, tali essendo quelli che esulano dalla "normalità" della gestione, tenuto conto anche del loro costo.
Per tutte le spese legate alle opere straordinarie la legge condiziona l'operatività dei relativi contratti (cioè la sua efficacia nei confronti del rappresentato) alla sussistenza della legittimazione rappresentativa in capo al rappresentante (e non considera tale effetto prodotto ope legis, salvo il potere del falsamente rappresentato di opporsi all'operatività del contratto).
Questo principio è spesso ignorato dall'incauto professionista che riceve ed esegue un incarico ricevuto dall'amministratore senza le opportune verifiche.
A tale proposito si è recentemente pronunciato il Tribunale di Avellino nella sentenza del 6 novembre n. 1880.
Incarico professionale e legittimazione dell'amministratore nel condominio
Un architetto citava un condominio davanti al Tribunale per richiedere compensi professionali non corrisposti. L'attore faceva presente che l'amministratore gli aveva conferito l'incarico di progettista, direttore dei lavori e coordinatore per la sicurezza per l'esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria; inoltre era stato stato autorizzato alla direzione di ulteriori lavori in favore del condominio.
Successivamente a saldo dei lavori terminati e contabilizzati, emetteva fattura di importo pari ad € 10.919,15 e consegnava detto documento fiscale "brevi manu" all'allora amministratore, unitamente allo stato finale dei lavori, al certificato di pagamento finale e al certificato di collaudo.
L'architetto evidenziava come, nonostante i ripetuti solleciti, il condominio si fosse rifiutato di provvedere al saldo della fattura, costringendolo ad avviare procedura di negoziazione assistita ex L. 162/2014, conclusasi con verbale negativo.
Si costituiva regolarmente il convenut,o eccependo, tra l'altro, l'inopponibilità nei propri confronti del credito preteso dall'attore; il condominio evidenziava come le opere di cui sopra e le prestazioni asseritamente rese dall'attore non erano state autorizzate dall'assemblea, unico organo dotato del potere di autorizzare l'esecuzione di lavori non urgenti, non potendo il condominio essere obbligato all'adempimento, nei confronti di terzi, di impegni contrattuali assunti dall'amministratore in difetto delle autorizzazioni prescritte per legge.
Quest'ultima affermazione è stata pienamente condivisa dal Tribunale che ha dato torto all'architetto.
Il giudicante ha osservato che non è emersa alcuna delibera assembleare autorizzativa dei lavori, né è stato allegato dall'attore (e tanto meno provato) che i lavori rivestissero carattere di urgenza. Il Tribunale ha dichiarato perciò il difetto di legittimazione passiva del condominio convenuto, con conseguente rigetto della domanda dell'attore.
Obblighi dell'amministratore e validità dei contratti con i professionisti
L'iniziativa contrattuale dell'amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell'assemblea, disponga l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale e/o conferisca altresì ad un professionista un incarico professionale, non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso, giacché i poteri dell'amministratore del condominio e dell'assemblea sono delineati con precisione dagli artt. 1130 e 1135 c.c., che limitano le attribuzioni del primo all'ordinaria amministrazione, mentre riservano alla seconda le decisioni in materia di amministrazione straordinaria; né il terzo può invocare l'eventuale carattere urgente della prestazione commissionatagli dall'amministratore, valendo tale presupposto a fondare, ex art. 1135, ultimo comma, c.c., il diritto dell'amministratore al rimborso selle spese nell'ambito interno al rapporto di mandato (Cass. civ., sez. VI-2, 17/08/2017, n. 20136: nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva ritenuto inopponibile al condominio il contratto con cui l'amministratore aveva autonomamente conferito ad un legale il compito di assistenza nella redazione di un contratto di appalto per lavori di manutenzione straordinaria, dell'importo di oltre duecentomila euro, determinati da un'ordinanza comunale impositiva di lavori urgenti alla facciata dell'edificio; nello stesso senso Cass. civ., sez. II, 20/12/2018, n. 33057).
Più recentemente la giurisprudenza di merito ha confermato che per gli atti di straordinaria amministrazione (quali appunto le decisioni in merito all'esecuzione di lavori straordinari che riguardano il palazzo condominiale) l'amministratore di condominio non può nemmeno in via autonoma conferire incarichi professionali pattuendo con la controparte il contenuto delle reciproche prestazioni, ove queste non siano state a monte determinate, quantomeno nelle loro linee generali, dall'assemblea che è sovrana nelle decisioni comuni (così Trib Bari 19 febbraio 2024, n. 826). In ogni caso secondo un consolidato principio nei giudizi aventi ad oggetto l'accertamento di un credito per prestazioni professionali, incombe sul professionista la prova dell'avvenuto conferimento dell'incarico, dell'effettivo espletamento dello stesso, nonché dell'entità delle prestazioni svolte (Cass. civ., sez. II, 20/08/2019, n. 21522).
