Utili indicazioni per l'installazione di un ascensore in condominio aggiornate alle ultime novità legislative

La Suprema Corte ha fornito alcuni parametri di valutazione per l'istallazione dell'ascensore e relativa deliberazione, indicazioni seguite anche dalla giurisprudenza di merito (si veda, ad esempio, il Tribunale di Cosenza con la decisione n. 757 del 21 aprile 2022).

Installazione di ascensore in condominio: i principi fondamentali

Secondo la Cassazione "l'installazione "ex novo" di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese, a differenza di quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente, vanno ripartite non ai sensi => dell'art. 1124 c.c., ma secondo => l'art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino (Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264) costituisce innovazione che può essere deliberata dall'assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall'art 1136 c.c., oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l'impianto di proprietà comune.

Poiché, come è noto, è un impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l'innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune (nella specie, il vano scale) conseguente alla realizzazione dell'ascensore, non sia stata approvata in assemblea (lo stesso => art. 1121 c.c., al comma 2, parla di maggioranza dei condomini che abbia "deliberata o accettata" l'innovazione), essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all'art. Ric. 2014 n. 29742 sez. 52 - ud. 11-07-2017 -7- 1102 c.c.), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera (Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8746; Cass. Sez. 2, 18/11/1971, n. 3314; Cass. Sez. 2, 13/03/1963, n. 614).

Ne discende che l'installazione può avvenire anche ad opera solo di una parte della collettività.

Opera di titolarità di solo di alcuni

L'ascensore, installato nell'edificio dopo la costruzione di quest'ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l'abbiano impiantato a loro spese.

Questa circostanza dà luogo all'interno del condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell'ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall'art. 1123, comma 3, c.c., comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi. L'art. 1121, comma 3, c.c. fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all'innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera, con l'obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l'esecuzione, aggiornate al valore attuale. (Cass. n. 20713/2017).

Tema delle barriere architettoniche

La legge n. 234/2021 (legge di bilancio 2022) ha introdotto una nuova agevolazione, per la realizzazione di interventi finalizzati al superamento e all'eliminazione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti. Prevista inizialmente solo per l'anno 2022, l'agevolazione è stata poi prorogata al 31 dicembre 2025 dalla legge n. 197/2022 (legge di bilancio 2023).

Consiste in una detrazione d'imposta del 75% delle spese documentate sostenute nel periodo tra il 1° gennaio 2022 e il 31 dicembre 2025 e va ripartita tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo.

Dal 1° gennaio 2023, per le delibere condominiali che approvano questi lavori è necessaria la maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio (art. 1, comma 365, legge n. 197/2022).

Tale maggioranza agevolata - a causa della formulazione adottata - sembra limitata alle sole ipotesi di utilizzo dell'agevolazione fiscale e non idonea a sostituire, in maniera permanente, la maggioranza, più elevata, prevista dalla legge 13/1989 (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (ovvero 500 millesimi).

Esamina del CTU

Infine può essere opportuno disporre CTU in corso di giudizio per valutare non solo l'impianto ma anche il luogo. L'installazione dell'ascensore potrebbe comportare una riduzione eccessiva della larghezza delle scale e, quindi, minare il loro pieno e completo utilizzo; occorre verificare poi che la nuova struttura non crei alcun pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato condominiale.

Contemperamento di interessi

Per come chiarito dalla Suprema Corte, occorre contemperare l'interesse dei condomini o di parte dei condomini alla migliore fruibilità del proprio bene, attraverso l'eliminazione delle barriere architettoniche, con quello al godimento da parte di tutti i condomini delle parti comuni dell'edificio.

Chiarisce, al riguardo la Corte che è necessario accertare se il sacrificio affermato dal condomino si indentifica nel semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l'innovazione comporta, rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune, implicando il concetto di inservibilità la concreta inutilizzabilità della "res communis" secondo la sua naturale fruibilità (Cass. sent. n. => 21342/2018).