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Il soppalco in regime di edilizia libera: possibile ma non sempre

La realizzazione di un soppalco in edilizia libera è possibile solo in specifici casi, evitando l'incremento della superficie e rispettando le normative edilizie per evitare abusi.
Redazione Condominioweb 
11 Dic, 2024

La giurisprudenza è stabilmente orientata nel senso che la distinzione fra le categorie del (restauro e) risanamento conservativo e della ristrutturazione edilizia risiede non tanto nella tipologia di interventi realizzabili, in gran parte comuni, quanto nella finalità degli interventi.

Il risanamento è destinato alla conservazione delle strutture precedentemente esistenti.

La ristrutturazione è destinata alla trasformazione delle strutture precedentemente esistenti

Tenendo conto di quanto sopra, si può affermare che la realizzazione di un soppalco costituisce intervento da valutarsi caso per caso, nel senso che soltanto se idoneo a generare un maggiore carico urbanistico esso sarà riconducibile all'ambito della ristrutturazione edilizia, mentre laddove sia tale da dare vita a una superficie accessoria, non utilizzabile per lo stabile soggiorno delle persone, ben potrà essere considerato un intervento minore, compatibile con il risanamento conservativo.

Quando è necessario il titolo abilitativo

Quando il soppalco è di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell'immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico, è necessario il titolo abilitativo (Consiglio di Stato, sez. VI, 11 febbraio 2022, n. 1002).

Così, ad esempio, un soppalco di 60 mq, suddiviso in cinque ambienti tutti al grezzo, che determina quasi il raddoppio della superficie abitativa fruibile, per cui correttamente il giudice ammnistrativo ha ricondotto l'intervento nell'ambito della ristrutturazione edilizia che impone il rilascio del permesso di costruire (Consiglio di Stato, sez. II, 22 novembre 2021 n. 7817).

Più recentemente il Tar Lazio (sentenza del 26 novembre 2024 n. 21170) ha chiarito quanto segue: la realizzazione di un soppalco di ampie dimensioni rientra nel concetto di ristrutturazione edilizia "pesante" e, pertanto, nell'ambito delle opere identificabili quali abusi maggiori.

Il caso esaminato prendeva l'avvio quando nel 2004, il Comune di Roma aveva rigettato la richiesta di condono presentata dal ricorrente per la realizzazione, senza autorizzazione, di un ampliamento di circa 19 metri quadrati.

L'intervento consisteva nella chiusura di uno spazio a doppia altezza, con realizzazione di una porzione di solaio interpiano in continuità con quello esistente.

Il Comune ha qualificato l'opera come "ampliamento residenziale" e rigettato l'istanza, evidenziando che l'area interessata era soggetta a vincoli paesaggistici (gli immobili situati in zone soggette a vincoli paesaggistici non possono beneficiare di una sanatoria tacita silenzio-assenso, poiché il parere dell'autorità competente è sempre necessario).

Soppalco: quando non serve il permesso per realizzarlo

Il soppalco rientra invece nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il titolo non è richiesto, ove sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile. Quest'ultima ipotesi si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone (Consiglio di Stato, sez. VI, 2 marzo 2017, n. 985; sez. VI, 9 luglio 2018, n. 4166; sez. IV, 8 luglio 2019, n. 4780).

Così non può esservi, anche in potenza, un incremento del carico urbanistico, nel caso una riorganizzazione degli spazi interni dell'appartamento nei limiti del risanamento conservativo, avuto anche riguardo alle modeste dimensioni della porzione aggiuntiva di solaio di soli 9 mq. (TAR Toscana, 15/10/2022, n. 1164).

È possibile quindi la possibilità di sfruttare al meglio gli spazi esistenti attraverso interventi minimi, senza incorrere in obblighi burocratici eccessivi, purché tali modifiche siano in linea con i criteri stabiliti dalla giurisprudenza.

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