Il singolo condominio ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell'interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell'art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti.
L'urgenza (che non deve essere confusa con la mera necessità) ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa o ai terzi, mentre nulla è dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in materia di comunione.
Alla luce di quanto sopra il singolo condomino può procedere ad interventi su un impianto comune per evitare altri eventi dannosi?
Il problema è stato affrontato dal Tribunale di Sassari nella sentenza n. 452 del 7 maggio 2023.
Il singolo condomino può procedere a sue spese ad interventi su un impianto comune difettoso per evitare altri eventi dannosi? Fatto e decisione
Una condomina conveniva in giudizio il condominio, esponendo che erano esplose le condutture fognarie del palazzo che correvano sotto il piano di calpestio del giardino di sua proprietà, allagando con liquami l'intero giardino; l'attrice lamentava che detto allagamento di liquami avevano danneggiato il giardino, costringendola a diversi interventi riparatori, tra cui la posa in opera di nuovi pozzetti e nuovi tratti di condotta orizzontale.
In considerazione di quanto sopra chiedeva la condanna del condominio al risarcimento dei danni subiti (cioè il danno subito alla proprietà privata per le infiltrazioni dei liquami nel giardino ed il danno rappresentato dal costo del ripristino della conduttura fognaria che aveva causato il sinistro).
Il condominio riteneva che l'attrice avesse eseguito i lavori di ripristino della conduttura fognarie per il tratto compreso nel suo cortile senza autorizzazione del condominio e in assenza di urgenza di provvedervi. Il Tribunale ha dato ragione all'attrice.
Sulla base della documentazione depositata è emerso che il pericolo del verificarsi di altri episodi di allagamento, a distanza di quattro mesi dall'episodio grave, appariva concreto e reale, tale quindi da indurre l'attrice a ripristinare la condotta fognaria posta nel suo piccolo giardino a sue spese.
Per lo stesso giudice l'urgenza di provvedere all'esecuzione sulle opere comuni è risultata presente e di conseguenza è legittima la richiesta restitutoria della somma necessaria per il ripristino della conduttura fognaria.
Considerazioni conclusive
L'art. 1134 c.c. è diretto ad impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti nella gestione del fabbricato comune riservata agli organi del condominio.
L'art. 1134 c.c. dispone per il rimborso delle spese anticipate dal singolo condomino per la cosa comune criteri particolari, in deroga al disposto dell'art. 1110 c.c. dettato in tema di comunione: nel caso del condominio il partecipante non può, senza interpellare gli altri condomini e l'amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni a meno che si tratti di spese urgenti, per tali intendendosi quelle che secondo il criterio del buon padre di famiglia appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento per la cosa comune.
In particolare l'intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso nei casi in cui, in presenza di un'esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell'attività l'amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale (Cass. civ., Sez. II, 30/10/2017, n. 25729).
In caso di spesa non urgente al condomino non compete neppure l'azione di arricchimento, stante il divieto di rimborso stabilito dall'art. 1134 c.c. al di fuori delle ipotesi ivi previste (Cass. civ., Sez. II, 26/05/1993, n. 5914).
