Una delle questioni che sono state affrontate in ambito condominiale è quella relativa alla facoltà in capo al singolo condomino di affiancarsi o "surrogarsi" all'amministratore nella difesa in giudizio dei diritti vantati sui beni comuni.
È necessario evidenziare che il singolo partecipante al condominio non può però esperire azioni personali per ottenere il risarcimento dei danni in favore del condominio.
A tale proposito si è recentemente pronunciata la Corte di Appello di Perugia (sentenza n. 844 del 9 dicembre 2024).
Contenzioso tra condomini e costruttore per vizi dell'immobile
Un condominio - composto da nove unità abitative - ed un condomino citavano davanti al Tribunale l'ex proprietario dell'intero stabile e costruttore/venditore, evidenziando che il convenuto aveva ristrutturato il palazzo per poi vendere le 11 unità abitative che aveva realizzato.
Gli attori facevano presente che nel mese di aprile 2016 si evidenziavano delle piccole crepe all'intonaco del muro perimetrale esterno.
I rigonfiamenti e le macchie di umidità procuravano il distacco di materiale, con conseguente necessità di rimozione dell'intonaco pericolante.
In ogni caso condominio e condomino sottolineavano che i vizi dell'immobile riguardavano principalmente le parti comuni dell'edificio, ma gli effetti dannosi si erano poi estesi anche nei muri interni dell'unità immobiliare del singolo condomino - attore.
In ogni caso parte attrice notava che, nonostante la denuncia dei vizi, il costruttore/venditore non aveva dato seguito alla intimazione.
Di conseguenza, in applicazione dell'art 1669 c.c., gli stessi attori chiedevano l'accertamento dei gravi difetti costruttivi da imputarsi al venditore/costruttore e concludevano pretendendo l'accertamento della presenza di gravi difetti costruttivi nelle parti comuni dell'immobile e nelle singole porzioni immobiliari dei condomini, con conseguente condanna del convenuto al risarcimento in favore delle "parti attrici" di tutti i danni, ossia della spesa da sostenere per il ripristino del buono stato dell'immobile, come da perizia tecnica di parte allegata agli atti. Il convenuto deduceva di aver affidato i lavori di ristrutturazione dell'immobile ad un appaltatore individuale che aveva assunto anche la qualità di direttore dei lavori e (munito di autonomia tecnica e decisionale) nella fase di progettazione ed esecuzione aveva subappaltato i lavori; di conseguenza il convenuto voleva che fosse riconosciuto il proprio difetto di legittimazione passiva.
In ogni caso contestava la natura dei vizi, a suo avviso non riconducibili all'art 1669 c.c. e eccepiva la prescrizione e decadenza, chiedendo la chiamata in causa dell'appaltatore ai fini di manleva e a sostegno della sua eccepito difetto di legittimazione passiva. La chiamata del terzo non veniva autorizzata per tardività della costituzione del convenuto.
Il Tribunale - che faceva eseguire una CTU - rigettava tutte le domande delle parti attrici. Proponeva appello il solo condomino. Il costruttore-venditore allora eccepiva, tra l'altro, l'inammissibilità e/o improcedibilità dell'appello, evidenziando che lo stesso partecipante al condominio, in sede di CTU, aveva rinunciato alla sua pretesa per i vizi denunciati anche nella sua proprietà, salvo poi in appello rivendicare il diritto al risarcimento del danno alle parti comuni del caseggiato.
In ogni caso l'ex titolare del palazzo lamentava la violazione del principio del contraddittorio nei confronti del condominio attore in prime cure, parte necessaria nel giudizio di appello. La Corte di appello ha dichiarato inammissibile l'appello.
I giudici di secondo grado hanno osservato che il condomino ha agito in primo grado insieme all'amministratore del condominio (intervento adesivo dipendente) con un'azione di risarcimento dei danni provocati all'intero bene condominiale e nemmeno pro quota sul bene comune.
Come ha notato la Corte l'azione in questione è personale, con la conseguenza che deve escludersi la legittimazione del singolo condomino ad impugnare la sentenza di rigetto della domanda risarcitoria in luogo dell'amministratore del condominio e neanche per far valere il diritto al risarcimento pro quota, non avendo esperito in primo grado tale domanda.
Di conseguenza è stata dichiarata l'inammissibilità dell'appello come eccepito dal convenuto, ma comunque rilevabile d'ufficio.
Diritti del condomino nella difesa delle parti comuni
ll condomino di un edificio conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, con la possibilità di ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell'amministrazione del condominio.
In particolare, è stato rilevato che il singolo condomino ha anche il potere di intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni sia stata già assunta legittimamente dall'amministratore, nonché di esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti di tale organo rappresentativo unitario (Cass. civ., sez. II, 07/06/2011, n. 12291).
Logico corollario di tali principi è quello che il singolo condomino può promuovere le azioni (o resistere alle azioni da altri proposte) a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio (Cass. civ., sez. II, 14/06/2023, n. 16934).
Il potere di impugnazione del singolo condomino, nel giudizio in cui sia risultato soccombente il condominio, sussiste nelle controversie aventi ad oggetto azioni reali, incidenti sul diritto pro quota sui beni comuni, o anche nelle azioni personali, ma se incidenti in maniera immediata e diretta sui diritti di condominio di ciascun partecipante (Cass. civ., sez. II, 14/07/2023 n. 20282).
Il singolo partecipante al condominio non è titolare invece di azioni personali per ottenere il risarcimento dei danni in favore del condominio, bensì esclusivamente per ottenere il risarcimento della propria quota di bene comune.
