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Regolamenti, servitù e trascrizione

Il ruolo della trascrizione del regolamento condominiale in presenza di clausole che ripartiscono le spese con criteri diversi da quelli legali
Dott.ssa Lucia Izzo Dott.ssa Lucia Izzo 

Le clausole del regolamento condominiale che ripartiscono le spese in base a criteri diversi da quelli previsti dalla legge, incidenti su diritti dei singoli condomini, per essere opponibili necessitato dell'approvazione unanime dei condomini, avendo natura negoziale.

Si ritiene che esse integrino delle "servitù atipiche" e dunque, per opporle utilmente ai nuovi titolari del bene, qualora non sia richiamato il regolamento nell'atto d'acquisto (o comunque approvato espressamente per iscritto), non è sufficiente la trascrizione del regolamento come atto unitario, essendo invece necessario che, nella relativa nota, sia fatta specifica menzione della servitù.

Trascrizione del regolamento di condominio

Lo ha chiarito il Tribunale di Roma, nella sentenza n. 3142 del 23 febbraio 2021 pronunciandosi sull'istanza del proprietario di un negozio, facente parte del complesso condominale convenuto, contro una delibera assembleare che, a detta di parte attrice, aveva convenuto la predisposizione di nuove tabelle millesimali senza l'unanimità dei consensi necessaria, essendo le tabelle vigenti allegate a regolamento di natura contrattuale.

In realtà, il Tribunale, con un articolata pronuncia, ritiene che l'invocato regolamento (con le unite tabelle) non abbia natura negoziale e quindi per la sua modifica non sarebbe stata richiesta l'unanimità dei consensi.

Approvazione e revisione tabelle millesimali

In particolare, quanto all'approvazione di nuove tabelle (relativamente ai beni suscettibili di separato godimento) il Tribunale richiama e fa proprio il consolidato orientamento giurisprudenziale (a partire da Cass. SS.UU. 18477/10 richiamata da Cass. 11387/13 e n. 4569/14) secondo cui le carature millesimali non costituiscono il frutto di un atto negoziale per cui non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, risultando sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, del codice civile.

In ogni caso, si legge in sentenza, "ove anche semplicemente allegate ad un regolamento di natura contrattuale, la loro natura, per quanto sopra detto, non cambia e l'approvazione può avvenire anche a maggioranza". L'approvazione all'unanimità scatterebbe solo in caso di approvazione di una convenzione in deroga ai criteri di cui all'art. 1123 c.c., assumendo la delibera connotati negoziali.

Quanto alla revisione delle tabelle millesimali, se i condomini hanno dato vita alla diversa convenzione di cui all'art. 1123 c.c., dichiarando di accettare che le loro quote siano determinate in modo difforme da quanto previsto dall'art. 1118 c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo.

Si precisa che "ha natura contrattuale il contenuto della clausola e non il fatto che la disposizione sia inserita in un regolamento contrattuale".

Trascrizione del regolamento di condominio, come va fatta?

Nel caso in esame, tuttavia, non è emersa alcuna "diversa convenzione" predisposta dall'assemblea con determinazione (che deve essere espressa) e il regolamento prodotto neppure risulta avere natura contrattuale, non risultando trascritto e neppure approvato specificamente dagli attuali partecipanti all'organizzazione al momento dell'acquisto.

Regolamento condominiale, clausole limitative e servitù atipiche

Sul punto, il giudice capitolino evidenzia come le clausole regolamentari che ripartiscono le spese sulla base di criteri diversi da quelli legali (così originando la "diversa convenzione" alla base delle tabelle) e che incidono sui diritti dei singoli condomini per essere opponibili devono essere approvate da tutti i condomini in quanto hanno valore negoziale.

Come si legge in sentenza "tali clausole, intese a creare vincoli anche per gli aventi causa delle parti originarie, non sono nulle per la violazione del numero chiuso delle obbligazioni reali poiché non costituiscono obbligazioni propter rem (che si esauriscono nelle specie espressamente previste dalla legge) ma integrano servitù atipiche" come affermato dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 21024/16, Cass. 14898/13, Cass. 6769/18 e Cass. 1064/11).

Trascrizione del regolamento condominiale: si devono osservare particolari prescrizioni?

Dunque, ricondotte tali modifiche ai diritti dei partecipanti nell'ambito delle servitù, per poter utilmente opporre dette clausole ai nuovi titolari del bene ove il regolamento stesso non sia richiamato, con adesione, nell'atto di acquisto (o comunque sia stato espressamente oggetto di approvazione per iscritto, attesa la natura del diritto, da parte del soggetto che lo invoca), non è sufficiente la trascrizione del regolamento come atto unitario, ma è necessario che, nella relativa nota, sia fatta specifica menzione della servitù.

La trascrizione del regolamento

In materia di costituzione di servitù, infatti, la trascrizione (di cui all'art. 2643, n. 4, c.c.) non adempie a una funzione costitutiva, ma serve a rendere opponibile il diritto ai terzi che abbiano acquistato un diritto reale incompatibile con la servitù medesima e ha lo scopo di dare contezza ai terzi dell'avvenuta costituzione della servitù.

Richiamate anche le previsioni di cui agli artt. 17 e 18 della legge 52/85, la sentenza precisa che "affinché la pubblicità operi è necessario che il negozio fatto valere sia stato autonomamente trascritto (se l'atto ne contenga più di uno) con la specifica indicazione del fondo servente e di quello dominante, perché altrimenti dai registri i terzi interessati non sono in condizione di verificarne l'esistenza" (cfr. Cass. 17491/14).

Se l'atto di trasferimento della proprietà, invece, è trascritto senza che in esso sia fatta menzione delle servitù contestualmente costituite a favore dell'immobile trasferito, a questa non è conferita alcuna pubblicità e la stessa non è resa opponibile ai terzi successivi acquirenti del fondo servente, a meno che la servitù sia stata portata a loro conoscenza nei rispettivi atti di trasferimento (Cass. 5626/85 e Cass. 5158/03).

Quando le palestre sono ammesse in condominio?

Nel caso in esame non è stato provato che il regolamento condominiale, le cui clausole inciderebbero sul diritto dei partecipanti di partecipare alle spese solo in funzione dei criteri legali, sia stato espressamente oggetto di accettazione, al momento dell'acquisto, da parte dei proprietari attuali delle unità esclusive facenti parte del condominio.

Infatti, nessuna delle parti ha prodotto gli atti (es. compravendita, donazione, ecc.) da cui sarebbe stato possibile verificare se, sottoscrivendoli, i condomini che hanno proceduto alla modifica delle tabelle avessero espressamente accettato, in tale sede, le clausole regolamentari in deroga alla previsioni di legge.

Del regolamento prodotto non risulta versata alcuna nota di trascrizione, non solo delle servitù oggetto di causa, ma finanche del contratto stesso e dunque il regolamento stesso (con le unite tabelle), all'evidenza, non ha natura negoziale donde non necessita, per la sua modifica, l'unanimità dei partecipanti ove anche contenga disposizioni in deroga a quelle di legge.

Ecco come trascrivere il regolamento di condominio

Sentenza
Scarica Trib. Roma 23 febbraio 2021 n. 3142

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