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Il riparto degli oneri condominiali tra alienante e acquirente

Il valore di un accordo
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Questione che spesso non fa dormire sonni tranquilli, l'imputazione degli oneri condominiali a chi vende o a chi compra l'unità immobiliare in Condominio viene affrontata direttamente dalla pronuncia che esamineremo oggi, la quale si rivolge ad un caso particolare ed interessante.

Il riparto degli oneri condominiali tra alienante e acquirente: la pronuncia

Le vicenda prende le mosse dalla lite insorta tra una società, che chiameremo Alfa S.p.a., e la Sig. ra Caia, relativamente a chi tra loro dovesse corrispondere gli oneri condominiali.

Caia aveva stipulato con la Alfa S.p.a. un contratto preliminare di vendita dell'unità immobiliare sita in un Condominio di Parma; successivamente, Caia ed Alfa S.p.a. avevano stipulato un atto ricognitivo e modificativo del preliminare, in adempimento ad un accordo quadro, qualificato come patto parasociale, intercorso tra la stipula del preliminare e la firma dell'atto ricognitivo.

In base a quanto riportato nell'atto ricognitivo, Caia e Alfa S.p.a. avevano convenuto che ogni utile, così come ogni onere, incluse le spese condominiali e le imposte, relativi all'unità immobiliare oggetto di contratto, fossero imputati a Caia a far tempo dalla consegna, avvenuta due anni dopo la stipula del preliminare.

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Caia aveva poi comunicato la disdetta rispetto all'accordo quadro.

Alfa S.p.a. otteneva un decreto ingiuntivo verso Caia per €. 6.419,81, a titolo di oneri condominiali che la stessa era stata costretta a corrispondere al Condominio, in quanto soggetto ancora titolare del diritto di proprietà sull'unità immobiliare, ma che, in virtù degli accordi presi con Caia, spettavano a quest'ultima.

Caia si opponeva, affermando che l'atto ricognitivo del preliminare fosse inefficace, come conseguenza della disdetta data dalla medesima Caia all'accordo quadro (patto parasociale) e che, in ogni caso, Alfa S.p.a. era l'unico soggetto tenuto alla corresponsione degli oneri, in quanto l'acquisto della proprietà in capo a Caia non era avvenuto come conseguenza dell'inadempimento di Alfa S.p.a. al preliminare - inadempimento che aveva indotto Caia a dare disdetta.

Il Tribunale di Parma, con la sentenza n. 1407 del 29 ottobre 2021, concessa la provvisoria esecutività al decreto ingiuntivo di Alfa S.p.a., dopo aver istruito la causa tramite i documenti prodotti dalle parti e l'assunzione di alcuni testimoni, rigettava l'opposizione di Caia.

Osservava infatti il Giudice che nessun valore fosse attribuibile alla disdetta, inviata da Caia e relativa all'accordo quadro, in quanto detta tipologia di risoluzione del rapporto contrattuale può essere applicata - al contrario del recesso - solamente ai contratti di durata per impedirne il rinnovo automatico ed ha efficacia solamente ex nunc, senza travolgere gli effetti del contratto già prodottisi e siccome tra l'accordo quadro e l'atto ricognitivo, che conteneva l'obbligazione di Caia di pagare, tra le altre, gli oneri condominiali, non si ritiene di ravvisare alcun legame funzionale tale per cui, travolto il primo contratto, venga meno anche il secondo.

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Alcune riflessioni

Rammentiamo che l'art. 2341 bis c.c. prevede che i patti parasociali debbano avere una durata, di massimo 5 anni, rinnovabile alla scadenza (peraltro, anche in caso di termine maggiore, la durata è comunque quella stabilita per legge); se le parti non l'hanno stabilita, chiunque tra loro può recedere con un preavviso di 180 giorni, cioè, non essendo fissata la durata, la parte che intende svincolarsi invierà la dichiarazione di recesso e, decorsi 180 giorni, lo stesso produrrà i suoi effetti, ovvero la scioglierà dal patto - così i commi 1°, lett. c) e 2° dell'art. 2341 bis c.c.

Data la pronuncia del Tribunale, per come l'abbiamo appena riportata sopra, dobbiamo presumere che l'accordo quadro (patto parasociale) tra Caia e Alfa s.p.a. non prevedesse tale durata, altrimenti, vista anche la descrizione normativa, la disdetta di Caia sarebbe stata qualificata come valida dal giudicante, trattandosi di rapporto di durata.

Invece, nel nostro caso, verosimilmente non era stata stabilita una durata dell'accordo quadro, per cui Caia aveva diritto di esercitare il recesso, con preavviso di 180 giorni, come sopra descritto, il ché l'avrebbe svincolata dall'accordo quadro allo scadere del 180° giorno.

Quanto al collegamento negoziale tra l'accordo ricognitivo e l'accordo quadro (patto parasociale), il Giudice, richiamando il montante giurisprudenziale e la dottrina dai quali è stato elaborato il concetto stesso di 'contratto collegato', non lo ritiene applicabile, perché, utilizzando i criteri ermeneutici del contratto, come previsto dal Codice civile, il magistrato dà prevalenza a quanto in esso riportato ed alla volontà delle parti per come essa traspariva dai due contratti.

Innanzitutto, l'atto ricognitivo si auto - dichiarava come esecuzione dell'accordo quadro; in secondo luogo, l'accordo quadro era inteso a regolare rapporti societari.

Pertanto, difettando il legame negoziale tra i due, afferma il magistrato, l'atto ricognitivo rimane valido, a prescindere dalle sorti dell'accordo quadro e così quanto in esso previsto - ovvero, per quello che ci interessa, il pagamento degli oneri condominiali.

Caia aveva poi cercato di sostenere che l'accordo fosse venuto meno a causa dell'inadempimento della Alfa S.p.a. all'accordo quadro, in virtù del quale la stessa Caia aveva dato disdetta, ma il Tribunale non è del medesimo avviso, osservando che, siccome Caia aveva utilizzato lo strumento della disdetta, intesa ad ottenere una risoluzione da inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c., sarebbe stato necessario promuovere un accertamento giudiziale della stessa, che invece non opera automaticamente tra le parti.

Insomma, Caia riteneva erroneamente che l'accordo quadro si fosse risolto 'di diritto' nel momento in cui la sua disdetta aveva raggiunto la Alfa S.p.a., così tradendo il fraintendimento che il Giudice ha rilevato tra disdetta e recesso, dato che questo sarebbe stato l'effetto del recesso, mentre la disdetta data da una parte a causa dell'inadempimento dell'altra necessita di una pronuncia giudiziale che risolva il contratto.

Ricorda poi il magistrato che, anche a voler ammettere disdetta e collegamento negoziale con l'atto ricognitivo, essa non avrebbe avuto efficacia retroattiva; quindi, non avrebbe travolto in uno l'accordo quadro insieme all'atto ricognitivo, così sostanzialmente obliterando l'obbligo assunto da Caia di pagare le spese dell'immobile, se non per il futuro - cioè, dal momento della disdetta in poi e non per gli effetti già prodottisi.

In via secondaria, Caia si era difesa sostenendo che unica obbligata fosse Alfa S.p.a. in quanto, stante l'inadempimento della stessa e, pertanto, il mancato trasferimento della proprietà dell'immobile in capo a Caia, la qualità di condòmino spettasse ad Alfa S.p.a., così come l'onere di adempiere alle spese condominiali. Peraltro, Caia sosteneva che l'immobile non fosse ancora stato consegnato.

Il Tribunale invece, rilevando che nell'atto ricognitivo, sottoscritto dalla medesima Caia, si dava atto che la consegna era avvenuta due anni dopo la stipula del preliminare, che inoltre la stessa Caia, nelle proprie difese, aveva ammesso di aver pagato gli oneri condominiali sino a quando l'atto ricognitivo e l'accordo quadro erano stati regolarmente eseguiti tra le parti, respinge le eccezioni di Caia, dato che la consegna dell'immobile, dalla quale le parti avevano fatto dipendere la debenza delle spese relative allo stesso, era provata.

Quanto infine all'eccezione relativa alla titolarità dell'immobile, tutt'ora in capo alla Alfa S.p.a., il Tribunale rigetta la stessa osservando che quanto previsto dall'art. 1123 c.c., cioè che il condòmino - ovvero il titolare del diritto di proprietà - sia tenuto a pagare gli oneri è regola che vale nei rapporti esterni, cioè tra il Condominio ed il condòmino, ma non nel rapporto interno tra il condòmino ed il suo avente o dante - causa.

Insomma, nei confronti del Condominio è sempre obbligato il soggetto che risulta come proprietario al momento dell'esigibilità dell'onere condominiale scaduto, ma se costui ha regolamentato il riparto delle spese con il suo dante - causa, cioè con il venditore . con il suo avente - causa, cioè l'acquirente, allora tra loro vale questa diversa distribuzione.

Peraltro, da notare, Caia ed Alfa S.p.a. avevano fatto decorrere la debenza degli oneri dalla consegna dell'immobile, così autodeterminando liberamente e consensualmente l'anticipazione dell'obbligo di Caia di pagare il Condominio, obbligo che, però, non è invocabile nei confronti del Condominio direttamente, bensì solamente in via mediata, cioè nei confronti della Alfa S.p.a.

Il regolamento può imporre all'acquirente di versare gli oneri condominiali spettanti al precedente condòmino?

Sentenza
Scarica Tribunale di Parma n. 1407 del 29/10/2021

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