Costituisce innovazione ex art. 1120 c.c. non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere.
Esamineremo la questione delle innovazioni e del Condominio c.d. parziale prendendo spunto dall'ordinanza n. 10473 del 22 aprile 2025 della Corte di Cassazione.
Fatto e decisione
In un Condominio costituito da n. 5 appartamenti, Tizio, proprietario di uno di questi, impugna la delibera con cui era stato deciso il rifacimento delle rampe delle scale tra il seminterrato e il secondo piano.
Tizio ottiene decisioni di rigetto sia in I° che in appello, dove la Corte d'Appello adita osserva, dando risposta ai vari punti di censura alla sentenza di prime cure, che il rifacimento delle scale non era qualificabile come innovazione, bensì come una ristrutturazione diretta a rendere più comodo il godimento della cosa comune, che la delibera era stata validamente assunta con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c. anche in relazione a ciascun condominio parziale, che la spesa per il rifacimento delle scale non poteva essere ritenuta eccessivamente gravosa o voluttuaria in considerazione del costo stimato dal CTU rapportato al valore dell'immobile, che infine la tesi dell'appellante per cui il rifacimento della scala gli avrebbe impedito di godere dell'immobile non era dimostrata né avrebbe potuto esserlo mediante la richiesta di una consulenza tecnica esplorativa.
Ricorre allora Tizio per la cassazione della pronuncia della Corte d'Appello, ma nuovamente la Corte di Cassazione aderisce alle evidenze dei gradi di merito, rigettando il ricorso.
Tizio lamenta che la Corte d'Appello non abbia correttamente esaminato il punto relativo alla lesione del suo diritto di proprietà, atteso che il rifacimento delle scale gli avrebbe impedito di usare, per vari mesi, l'immobile di sua proprietà e sua unica abitazione.
Sul punto, i giudici di legittimità osservano che la Corte di Appello non ha omesso di pronunciarsi sull'eccessiva gravosità delle spese deliberate né sulla lesione del diritto di proprietà del ricorrente, perché ha invece espressamente affermato che le spese non erano eccessivamente gravose, avuto riguardo all' "entità ricadente sul condòmino dissenziente" (Tizio, N.d.A.) e al valore complessivo dell'immobile, mentre circa l'impossibilità di abitare l'appartamento, la Corte d'Appello ha osservato che tale impossibilità non solo non era stata dimostrata, ma non era stata neppure precisamente allegata essendosi il ricorrente Tizio limitato a chiedere una consulenza "sulla stima dei costi e disagi derivanti al nucleo familiare a seguito della esecuzione delle opere di rifacimento della scale di accesso alla propria unità residenziale".
Ancora. Tizio lamenta che la Corte d'Appello abbia omesso ogni valutazione circa la presenza di un Condominio parziale e la necessità di convocare, deliberare ed approvare in modo separato le questioni ad esso attinenti, tanto più di non aver considerato che, trattandosi di innovazione, dovevano essere verificate le maggioranze (rectius, doppi quorum) di cui all'art. 1136, 5° comma o comunque 2° e 4° comma.
Infatti, secondo Tizio, la rampa di scale tra piano terra e primo piano e tra questo ed il secondo erano oggetto di condominii parziali, mentre la decisione sul rifacimento era stata adottata dall'Assemblea dell'intero Condominio e con le maggioranze previste per la manutenzione ordinaria.
Tuttavia, osservano i giudici, gli elementi di fatto rimasti accertati nella sede di merito contraddicono quanto affermato da Tizio: la scala di cui trattasi non doveva essere 'innovata', si trattava di sostituire una scala che era già presente, nell'edificio, almeno dal 1953, aggiungendo che, perché possa aversi innovazione è necessaria l'esecuzione di opere che, incidendo sull'essenza della cosa comune, ne alterino l'originaria funzione e destinazione.
Inoltre, proprio perché oggetto di una delibera assembleare, l'esecuzione di opere, per integrare una innovazione, deve essere rivolta a consentire una diversa utilizzazione delle cose comuni da parte di tutti i condòmini, ciò che non era stato ravvisato nel caso di specie (cit. Cass. 945 del 2013).
Inoltre, circa la tematica del Condominio parziale, la Corte d'Appello aveva accertato - fatto peraltro non in contestazione tra le parti - che il Condominio di cui faceva parte Tizio era formato da cinque appartamenti, uniti da una sola ed unica scala, che dal seminterrato conduce sino al secondo piano, ma non aveva poi sancito che ogni rampa costituisse condominio a sé stante, come affermato e creduto da Tizio, bensì si era soffermata sulla natura e le circostanze in cui si può ravvisare un Condominio parziale.
Anche per l'assenza dei quorum, una volta stabilito che si trattasse di manutenzione ordinaria e che quindi fosse necessario raggiungere le maggioranze previste dal 2° comma dell'art. 1136 c.c., la Corte d'Appello aveva dato atto che, in un Condominio di . proprietari, tre di essi avevano votato a favore del rifacimento, portando 551,54 millesimi di valore.
Ristrutturazione scale condominiali, deliberazione e ripartizione spese
Considerazioni conclusive
La tematica delle innovazioni e del Condominio parziale suscita sempre accesi dibattiti, anche tra gli addetti ai lavori.
Sul Condominio parziale avevamo commentato, in precedenza, la sentenza n. 1388 del 15 dicembre 2023 della Corte d'Appello di Genova, dove i giudici avevano concluso che «Nel caso di beni rientranti tra quelli ex art. 1117 c.c., destinati, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e/o godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale, solo i proprietari delle unità immobiliari servite ne sono comproprietari e solo questi ultimi (e non gli altri condòmini) hanno diritto di decidere in merito agli stessi, partecipando all'assemblea, tuttavia, ciò non determina la nullità della delibera adottata dall'assemblea totalitaria (quindi, anche con la partecipazione di condòmini non comproprietari del bene o servizio oggetto di condominio parziale) in merito a tali beni, dal momento che l'assemblea poteva (e doveva) essere convocata unitariamente ed i condòmini non interessati avevano l'obbligo di astenersi.».
Già in quella occasione avevamo espresso perplessità sull'affermazione per cui, in caso di Condominio parziale, l'Amministratore sarebbe tenuto a convocare comunque il Condominio 'generale' o totalitario, dato che tutti gli altri condòmini non sarebbero interessati a discutere e deliberare in merito, così avendosi un corto circuito tra la teoria della nullità per eccesso di potere o la sua applicazione pratica in ambito condominiale.
Ma, nel caso, di specie, pare potersi dedurre che un vero e proprio Condominio parziale non esisteva, essendo la scala un bene unico e comune a tutti e 5 i condòmini che formano il Condominio.
