L'art. 1135, comma primo, numero 3), c.c., attribuisce all'assemblea la competenza esclusiva in merito «all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione». Sin dove può spingersi l'autonomia dell'adunanza? Il residuo attivo di gestione può essere destinato al fondo speciale?
Com'è noto, il medesimo articolo di legge, al numero 4), afferma che per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni occorre costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se però «i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti».
La giurisprudenza (ex multis, Cass., 5 aprile 2023, n. 9388), dopo un iniziale orientamento ondivago, è oramai granitica nel ritenere che la violazione dell'obbligo di costituzione del fondo per i lavori straordinari e le innovazioni sia causa di nullità della deliberazione per violazione di una norma imperativa.
Per la costituzione di questa provvista obbligatoria la legge non prescrive una maggioranza ad hoc, essendo di volta in volta richiesta quella necessaria alla valida approvazione delle opere straordinarie o delle innovazioni.
In linea di massima, quindi, per la costituzione del fondo in relazione ai lavori di manutenzione straordinaria occorre la maggioranza dei presenti che esprima un valore almeno pari a 500 millesimi; per l'istituzione del fondo con riferimento alle innovazioni non necessarie, invece, occorre il voto favorevole della maggioranza che sia espressione almeno dei due terzi del valore dell'intero edificio.
Proprio in questo contesto si pone il problema della costituzione del fondo speciale con il residuo attivo della gestione, cioè con ciò che avanza dalla chiusura del bilancio: per la scelta della destinazione del saldo positivo del rendiconto si ritiene infatti sufficiente, in seconda convocazione, la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Il saldo positivo del bilancio può essere destinato alla costituzione del fondo speciale con deliberazione adottata dall'assemblea a maggioranza semplice?
A sommesso parere dello scrivente, la costituzione di un fondo speciale necessita sempre della maggioranza stabilita per le opere straordinarie o per le innovazioni che deve finanziare: trattasi di accantonamento troppo importante per essere "declassato" con l'attribuzione di una maggioranza risicata come quella richiesta ordinariamente in seconda convocazione.
Dunque, sempre secondo lo scrivente, la costituzione del fondo speciale non può avvenire con la destinazione - a maggioranza semplice - del residuo attivo della gestione al pagamento della manutenzione straordinaria o delle innovazioni.
D'altronde, è del tutto inverosimile pensare che il saldo positivo sia talmente cospicuo da riuscire a finanziare, anche solo in parte, interventi di questa tipologia.
Diverso è invece il discorso per ciò che riguarda la possibilità che il residuo attivo possa essere convogliato in un fondo speciale già esistente: in questa ipotesi, non trattandosi di costituzione bensì di semplice incremento di una riserva già regolarmente istituita, la decisione può senz'altro essere adottata - in seconda convocazione - con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Costituzione del fondo cassa condominiale e ripartizione dei contributi
Il residuo attivo di gestione può essere destinato al fondo cassa ordinario?
Secondo la Corte di Cassazione (5 settembre 2024, n. 23893), l'assemblea ha il potere discrezionale di deliberare circa l'utilizzazione di un avanzo di gestione, salvo un eventuale eccesso di potere; inoltre, non occorre inserire all'ordine del giorno la costituzione di un fondo cassa per le spese ordinarie, essendo sufficiente che nell'avviso di convocazione sia prevista l'approvazione del rendiconto.
La Suprema Corte, tuttavia, non si esprime sulla maggioranza necessaria affinché una deliberazione del genere sia valida.
Anche in questa circostanza, pertanto, si pone lo stesso problema del fondo speciale: secondo la giurisprudenza (Trib. Roma, 8 agosto 2020 n. 11487), per la deliberazione che decide l'istituzione di un fondo cassa condominiale occorre la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 c.c., cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio, in quanto atto straordinario.
Il residuo attivo di gestione può essere destinato al fondo cassa ordinario con deliberazione assunta a maggioranza semplice?
Viene in soccorso un'altra pronuncia della Suprema Corte (17 agosto 2017, n. 20135), con la quale è stato stabilito che l'accantonamento di un fondo condominiale sotto forma di istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni può essere deliberata dai condomini purché si tratti di un "residuo" (art. 1135 c.c.), e cioè di una piccola frazione rimanente della gestione, non di una somma importante.
Dalla tesi appena illustrata si evince che, a maggioranza semplice, l'assemblea potrebbe impiegare il residuo attivo della gestione alla creazione di un fondo per le sole spese ordinarie, sempreché si tratti di un importo irrisorio: la norma di cui all'art. 1135, comma primo, numero 3), c.c., infatti, deve intendersi nel senso di consentire all'assemblea, senza la necessità di raggiungere particolari maggioranze, di imprimere una destinazione al saldo positivo del bilancio, evitando che esso resti privo di scopo, con il rischio che, così facendo, possa andare "smarrito" nelle voci del rendiconto successivo.
In altre parole, a maggioranza semplice l'assemblea può assegnare una destinazione al residuo attivo, purché sia di modesto importo, al fine di valorizzarne l'impiego ed evitare che di esso non si faccia nulla, soprattutto nell'ipotesi in cui l'adunanza decida di non restituirlo ai condòmini.
Questa tesi consente di avvalorare quanto detto in precedenza a proposito del fondo speciale, escludendo quindi che il residuo - anche per la sua esiguità - possa essere utilizzato per costituire un accantonamento per lavori straordinari.
