È annullabile la deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto condominiale non composto dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e/o dalla nota sintetica esplicativa della gestione, in quanto tali documenti, da considerarsi parte inscindibile del consuntivo, perseguono lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino a una piena conoscenza degli elementi contabili dei quali si compone il bilancio, consentendo l'espressione di un voto assembleare informato.
Lo ha ribadito in maniera esemplare il Tribunale di Nocera Inferiore con la sentenza n. 1903, pubblicata lo scorso 3 giugno 2025.
Fatto e decisione.
Nella specie un condomino aveva impugnato il rendiconto approvato dall'assemblea, lamentando la mancanza della documentazione necessaria per comprendere la reale situazione finanziaria e contabile del condominio.
Il Tribunale, nell'accogliere l'impugnazione, ha ricordato che il rendiconto deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Esso, come disposto dall'art. 1130-bis c.c., deve risultare di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Il Giudice di merito ha sottolineato, in particolare, l'importanza a tal fine del registro di contabilità, nel quale devono essere annotate per contenuto e forma tutte le voci in entrata e uscita del condominio in ordine cronologico e seguendo un metodo analitico per la rilevazione contabile degli eventi di gestione economica rilevanti.
Detto documento costituisce, assieme agli altri sopra indicati, il rendiconto condominiale, che deve essere sottoposto all'attenzione dei singoli condomini, nel momento in cui viene approvato.
Pertanto, la mancata allegazione del registro di contabilità, del riepilogo finanziario e della nota esplicativa al rendiconto condominiale o anche uno solo si questi documenti, rendono la delibera di approvazione impugnabile nei termini indicati dall'art 1137 c.c. da parte dei condomini contrari o assenti.
Nel caso di specie, risultava pacifica la circostanza pacifica che il registro di contabilità non fosse stato allegato al rendiconto consuntivo da approvare.
A tal proposito, merita davvero evidenziarlo, il Tribunale ha rilevato che non rileva il fatto che il registro venga prodotto dal condominio in giudizio, atteso che lo stesso deve essere allegato in sede di assemblea condominiale, al fine di consentire ai condomini di avere contezza della reale situazione patrimoniale del condominio.
E di tale circostanza, ove espressamente contestata dal condomino impugnate, deve essere fornita prova dal condominio convenuto in giudizio.
Rendiconto (o preventivo) non 'chiari'? La delibera è annullabile
Considerazioni conclusive.
Il Tribunale di Nocera Inferiore ha ricordato come la giurisprudenza abbia interpretato in maniera stringente la nuova normativa introdotta con la riforma del 2012. E così la Suprema Corte ha avuto modo di precisare che il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono lo scopo di soddisfare l'interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato.
Allorché il rendiconto non sia composto da tale documentazione, da considerarsi parte inscindibile di esso, e i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto a entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne - indipendentemente dal possibile esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa - l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione.
Con l'introduzione dell'art. 1130-bis c.c. appare quindi chiaro che il legislatore ha preteso che il rendiconto venga redatto in maniera tale da consentire l'immediata verifica del suo contenuto e, a tal fine, risulta imprescindibile l'allegazione dei documenti che lo compongono e che di esso devono fare parte obbligatoriamente.
