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Arrostire e friggere sul balcone: è possibile?
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Arrostire e friggere sul balcone: è possibile?

Condominio: il regolamento può vietare barbecue e grigliate sul balcone di casa? Immissioni: quando sono intollerabili?

Avv. Mariano Acquaviva  

In condominio tutto può diventare difficile, anche fare un barbecue sul proprio balcone. Il perché è molto semplice: i fumi provenienti dalla grigliata potrebbero infastidire gli inquilini del piano di sopra oppure quelli che abitano accanto.

Per i fumi e le esalazioni, infatti, vale la stessa regola prevista per ogni tipo di immissione: non è possibile arrecare disturbo al fondo del vicino se si supera la normale tollerabilità.

Il problema che si pone è comprendere quando si possa ritenere superata questa soglia, visto che la legge non è molto chiara sul punto. Insomma: quando le immissioni di fumo provenienti dal barbecue sono intollerabili?

Al suddetto quesito può fornire una risposta il regolamento di condominio, il quale potrebbe vietare in assoluto ogni tipo di molestia olfattiva che arrechi pregiudizio al vicino.

Insomma: per sapere se è possibile arrostire e friggere sul balcone occorre innanzitutto controllare cosa stabilisce il regolamento a riguardo; solo successivamente, bisogna rispettare il limite della normale tollerabilità imposto dalla legge.

Cosa si può fare sul balcone di casa?

Barbecue: immissioni e normale tollerabilità

Arrostire e friggere sul balcone potrebbe costituire un illecito civile se i fumi e le esalazioni che si sprigionano arrecano disturbo al vicino, ad esempio all'inquilino del piano superiore.

Secondo l'art. 844 del codice civile, il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

In estrema sostanza, la legge non proibisce le immissioni, a meno che esse non siano intollerabili, con riguardo peraltro alle circostanze concrete del caso.

La norma è (stata) fonte di lunga querelle tra i giuristi, in quanto il cuore della stessa è rimesso a un concetto piuttosto vago di tollerabilità dell'immissione.

Volendo applicare la norma al barbecue fatto sul balcone o sul terrazzo di casa, quando si può dire che i fumi sono intollerabili?

Se per i rumori esiste una legge che pone una soglia precisa espressa in decibel, per i fumi e le esalazioni non esiste un limite ben preciso stabilito dall'ordinamento giuridico. Ciò significa che dovrà essere il giudice, di caso in caso, a valutare se il vicino che arrostisce e frigge sul proprio balcone dia fastidio agli altri.

Come detto, l'art. 844 cod. civ. non pone un divieto assoluto; anzi, una lettura a contrario della norma mostra come il vicino sia tenuto a tollerare le immissioni che provengono dalla proprietà limitrofa, a meno che suddette immissioni non siano insopportabili.

L'intollerabilità scatta nel momento in cui i fumi e gli odori provenienti dal barbecue siano fastidiosi per la persona comune, cioè per un individuo dalla normale sopportabilità agli stimoli olfattivi esterni. Ma non solo.

Le esalazioni potrebbero provocare danni oggettivamente visibili. Si pensi al fumo persistente che finisce con l'annerire la parete esterna dell'edificio oppure tende, indumenti e altri tessuti. In questo caso, l'intollerabilità si evincerebbe a occhio nudo dalle ripercussioni sui beni altrui.

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Immissioni di fumo: la condizione dei luoghi e il preuso

Peraltro, l'art. 844 cod. civ. indica i due criteri di cui il giudicante deve tener conto nello stabilire la tollerabilità o meno delle immissioni:

1. la condizione dei luoghi;

2. il pre-uso.

Per condizione dei luoghi devono intendersi le situazioni concrete in cui le immissioni avvengono. Ad esempio, se la grigliata arreca un oggettivo disturbo, ma ciò è dovuto soltanto alle particolari condizioni climatiche verificatesi in quella specifica circostanza (una forte ventilazione che sposta i fumi in direzione del balcone del vicino) e non all'oggettiva distanza tra le proprietà, allora il giudice potrebbe decidere di soprassedere in quanto le condizioni concrete non fanno pensare a una possibilità di molestia continuativa.

Per quanto riguarda il preuso, la giurisprudenza è concorde nel ritenere detto criterio come sussidiario e facoltativo, sicché il giudice del merito, nella valutazione della normale tollerabilità delle immissioni, non è tenuto a farvi ricorso quando, in base agli opportuni accertamenti di fatto e secondo il suo apprezzamento, ritenga superata la soglia di tollerabilità (Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 161/1996).

Tale principio è stato ribadito anche da giurisprudenza più recente: secondo la Suprema Corte (sentenza n. 8367/2011), il criterio del c.d. preuso, come evidenziato dalla collocazione della disposizione nell'ultima parte dell'articolo 844 c.c., ha natura meramente sussidiaria e costituisce soltanto una extrema ratio cui il giudicante può, con prudente apprezzamento di fatto, ricorrere nel contemperare le opposte esigenze inerenti all'esercizio delle facoltà di godimento di un immobile adibito ad uso abitativo e quelle produttive di un immobile destinato ad uso industriale, tenendo comunque presente che, quando le esigenze della produzione entrino in diretto conflitto con quelle del diritto alla salute, connesse alla fruibilità dell'immobile soggetto alle immissioni, é a quest'ultimo che va attribuita preminenza, costituendo il rispetto di tale primario diritto un limite intrinseco all'esercizio di quello di iniziativa economica e libero esercizio dell'attività imprenditoriale.

Come si evince dalla sentenza da ultimo citata, l'art. 844 cod. civ. impone al giudice di tener conto anche di un ulteriore aspetto, e cioè delle esigenze della produzione. Si tratta tuttavia di condizione che fuoriesce dal tema che con questo articolo ci si è prefissi di affrontare, e cioè i disturbi olfattivi tra vicini causati da fritture, grigliate, barbecue, ecc.

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Esalazioni e fumi dal barbecue: risarcimento

Nel caso in cui dovesse essere provata l'intollerabilità dell'immissione proveniente dal barbecue del vicino, allora si potrebbe invocare la tutela dell'art. 844 cod. civ., e cioè l'inibitoria e il risarcimento dei danni.

Per quanto riguarda quest'ultimo aspetto, bisogna ricordare che, secondo la giurisprudenza (Trib. Vicenza sent. n. 892/2017) il danno che deriva da immissioni di fumo provenienti dal barbecue del vicino non dà diritto al risarcimento, a meno che non sia debitamente comprovato l'effettivo pregiudizio patito.

Affinché un danno sia risarcibile, deve sussistere una lesione grave di un interesse tutelato dalla Costituzione italiana e l'offesa deve superare la famosa soglia minima di tollerabilità. Se, invece, si parla di un fastidio più che di un grave danno, non si ha diritto al risarcimento.

Regolamento condominio: può impedire il barbecue?

Come detto in apertura, la soluzione definitiva alla controversia che può sorgere a seguito delle esalazioni prodotte dal barbecue sul balcone si può trovare nel regolamento condominiale, il quale può ben impedire ai condòmini di fare grigliate o di arrostire e friggere cibi sul proprio balcone, causando così fastidio ai vicini.

Può sembrare strano, ma il regolamento condominiale può essere molto più incisivo della legge stessa la quale, come detto, è piuttosto pilatesca nell'individuare la natura illecita dell'immissione.

Se il regolamento, dunque, vieta grigliate e barbecue sui balconi, allora questa condotta deve ritenersi senza dubbio illecita e, quindi, sanzionabile anche innanzi all'autorità giudiziaria.

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Cerca: balcone immissioni barbecue arrostire

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Nina
Nina 04-11-2020 19:35:26

Sarebbe giusto anche affrontare la problematica inerente ai VOV o COV, che la persona allergica non può assolutamente inalare, ma che vengono emanati quotidianamente dai panni svolazzanti appesi a qualsiasi ora del giorno oppure prima di andare a letto; il risultato è quello di far soffocare l'allergico che non riesce ad inalare aria sufficientemente pulita oppure di costringerlo a rimanere attaccato alla bombola di ossigeno e quindi "incollato" ad un letto fino a che il dolore dato dal broncospasmo si attenua. Quali soluzioni propongono gli avvocati? Si legge di prevalenza del diritto alla salute; l'articolo di legge per chiedere l'intervento del giudice è sempre l'art. 844 cod. civ. oppure si può fare denuncia penale?

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Andrea
Andrea 06-11-2020 21:22:35

Purtroppo quando non ESISTE INSITO il senso dell'educazione, del rispetto, del buon senso, del riguardo verso il prossimo, ci possono essere migliaia di regolamenti condominiali di ogni genere, ma non servirebbero a nulla, oltretutto ho nel mio condominio un amministratore, che non sa farsi valere, funge da manichino. Speriamo meglio nel futuro, sennò bisogna soggiacere e rassegnarsi

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