L'articolo 1127 c.c. disciplina il diritto di sopraelevazione negli edifici condominiali, stabilendo che il proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare può costruire nuovi piani o fabbriche sopra l'edificio, salvo che ciò sia vietato dal titolo di proprietà o dalle condizioni statiche dell'edificio.

Tale articolo stabilisce il diritto del proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare a sopraelevare, ma lo sottopone a tre limiti fondamentali, dei quali il primo è un divieto assoluto legato alle condizioni statiche dell'edificio.

Questo limite è cruciale poiché, se il sopralzo compromette la stabilità dell'edificio, manca il presupposto stesso per la sopraelevazione.

Il divieto di sopraelevazione, quindi, nel caso in cui le strutture dell'edificio condominiale siano inidonee a sorreggere il nuovo piano, ha carattere assoluto e non può essere rimosso neanche dall'unanime consenso di tutti i condomini.

La ratio di detto limite va individuata nella necessità di considerare essenziale la salvaguardia della sicurezza e dell'integrità fisica dei condomini e della collettività, che non deve essere posta in pericolo dalla realizzazione di costruzioni che il fabbricato non sia in grado di sostenere.

Si ricorda che è possibile opporsi anche se la sopraelevazione riduce in modo rilevante la luce o l'aria per i piani sottostanti.

In ogni caso i condomini possono opporsi se la sopraelevazione altera significativamente l'aspetto estetico dell'edificio.

Questo significa che la sopraelevazione è un'aggiunta quantitativa in senso verticale che, se realizzata con uno stile diverso da quello presente nella parte inferiore del fabbricato, pregiudica, di regola, lo stile architettonico dell'edificio, che, essendo immediatamente apprezzabile ad un'osservazione operata in condizioni obiettive e soggettive di normalità da parte di persone di media preparazione, si traduce in una diminuzione del pregio estetico e quindi economico del fabbricato. La norma sopra detta quindi non solo disciplina gli interventi edilizi in sopraelevazione, ma stabilisce anche un equilibrio tra il diritto dei singoli condomini di costruire e la necessità di tutelare l'aspetto estetico dell'immobile.

Il rispetto del decoro e dell'aspetto architettonico garantisce che l'edificio continui a mantenere la sua armonia progettuale, evitando situazioni che potrebbero danneggiare la percezione complessiva da parte dei condomini e dei terzi.

Ad ogni modo non si può escludere che una clausola del regolamento di natura contrattuale preveda una tutela più intensa e rigorosa di quella apprestata al mero decoro architettonico dalle norme del codice civile.

Si deve considerare poi che i regolamenti condominiali contrattuali possano svolgere il loro ruolo di tutela dell'armonia e della gestione delle parti comuni dell'edificio, anche in assenza di una sottoscrizione diretta o di una datazione specifica.

A tale proposito si segnala una recentissima decisione della Corte di Cassazione (ordinanza del 19 aprile 2025 n. 10374).

Condomini in causa per struttura in legno e violazione regolamento

Due condomini hanno citato in giudizio davanti al Tribunale un altro partecipante al condomino per sentirlo condannare alla rimozione di una struttura in legno lamellare, tipo chalet, realizzata (con appoggio ad un muro) sul terrazzo all'ultimo livello dello stabile e di una canna fumaria modificata, manufatti che ritenevano avessero alterato notevolmente l'aspetto dello stabile e compromesso la staticità del terrazzo di copertura.

In ogni caso gli attori ritenevano che tali installazioni avessero altresì violato l'art. 21 del regolamento condominiale contrattuale che vietava ai condomini di apportare modifiche al prospetto del fabbricato.

Gli attori hanno chiesto anche la condanna del convenuto al risarcimento dei danni conseguenziali, e nell'ipotesi in cui la sopraelevazione fosse ritenuta legittima, la condanna del convenuto al pagamento in loro favore dell'indennità stabilita dalla legge.

Dopo aver valutato la CTU (Consulenza Tecnica d'Ufficio), il Tribunale ha escluso che la tettoia in legno lamellare rappresentasse una sopraelevazione ai sensi dell'art. 1127 c.c., così come ha negato che l'opera avesse compromesso la staticità del terrazzo o alterato il decoro architettonico dell'edificio. Tuttavia, ha ritenuto che la struttura violasse il regolamento condominiale contrattuale.

Di conseguenza, il Tribunale ha disposto la rimozione della tettoia, respingendo la domanda di risarcimento danni avanzata dagli attori.

La Corte di appello, però, ha ribaltato la decisione di primo ritenendo non dimostrata la natura contrattuale del regolamento condominiale "idoneo ad imporre limitazioni alla proprietà esclusiva dei singoli condomini".

Del resto i giudici di secondo grado erano convinti che il regolamento richiamato nell'atto di acquisto dell'appartamento del convenuto non fosse quello prodotto in giudizio in copia per stralcio dagli attori.

Documento firmato da tutti i condòmini fuori dall'assemblea, qual è il suo valore?

Corte di Cassazione su validità regolamento condominiale senza firma

La Suprema Corte ha notato che il regolamento è stato espressamente richiamato nell'atto di acquisto del convenuto. Inoltre ha evidenziato che quest'ultimo non ha contestato il regolamento nel corso del giudizio di primo grado, né disconosciuto le copie prodotte a sostegno della sua esistenza e applicabilità.

Come hanno evidenziato i giudici supremi, in base al principio di non contestazione, ciò che non viene esplicitamente contestato dalle parti è considerato provato nel processo.

Chiarito quanto sopra la Cassazione ha ricordato come il regolamento condominiale contrattuale non sia una scrittura privata che debba recare una data e la sottoscrizione dell'autore.

In particolare la Suprema Corte ha chiarito che un regolamento condominiale contrattuale può consistere anche in una semplice scheda non datata e non sottoscritta, purché risulti chiaramente accettato dai condomini attraverso l'atto di acquisto delle rispettive unità immobiliari.

Attraverso l'accettazione il regolamento condominiale acquisisce una data certa anteriore all'atto di acquisto del singolo immobile condominiale, rendendolo vincolante per tutti i partecipanti al condominio, senza che sia necessario un ulteriore atto formale. La sentenza impugnata è stata cassata.