Vietato tenere animali in condominio! Formula generica e per questo probabilmente illegittima presente in tanti regolamenti condominiali. Perché un elemento va tenuto sempre presente: il regolamento, solamente quello contrattuale, però, può vietare la detenzione di animali in condominio ma limiti e divieti regolamentari, anche se accettati dal singolo, devono essere ben chiari e precisi; riferirsi genericamente agli animali significa, potenzialmente, vietare la detenzione di un cane come di un criceto.
Il divieto, inoltre, lo s’è detto, può essere contenuto solamente in un regolamento contrattuale. Questo documento, infatti, è l’unico che, essendo accettato da tutti, può contenere limitazioni ai diritti d’ognuno sulle parti di proprietà comune ed esclusiva.
Il regolamento assembleare, invece, ha la sola funzione di disciplinare l’uso e la gestione delle cose comuni: insomma non può limitare il diritto di nessuno.
In ogni caso il divieto contenuto nel regolamento contrattuale, questa almeno è la presa di posizione del Tribunale di Lecco, dev’essere sempre interpretato in modo tale sia salvaguardato il diritto di chi lamenta la violazione ma anche quello del proprietario dell’animale.
Nel caso di specie una signora aveva un cane di grossa taglia e lo teneva libero nel proprio giardino.
La vicina del piano superiore si lamentava per i rumori (abbaio continuo) di quell’animale.
Il regolamento consentiva di tenere nelle unità immobiliari solamente cani di piccola e media taglia a condizione che non recassero fastidio.
In questo contesto, pertanto, la vicina della proprietario del cane proponeva ricorso d’urgenza al Tribunale di Lecco per risolvere la situazione. Il giudice lo accoglieva ma non allontanava l’animale dal condominio.
Si legge nel testo dell’ordinanza resa il 9 febbraio 2012 che in relazione “ all'efficacia delle prescrizioni del regolamento condominiale in materia di divieti, dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che occorre distinguere i comuni regolamenti condominiali, volti a regolare la disciplina delle cose e dei servizi comuni a noma dell'art. 1138 c.c. dai cosiddetti regolamenti contrattuali (o di natura pattizia), aventi efficacia reale.
Mentre le clausole dei comuni regolamenti condominiali (di formazione interna) non possono imporre divieti, che limitino il diritto di proprietà dei condomini, cioè la facoltà dei proprietari di godere e disporre dei loro appartamenti in modo pieno ed esclusivo, invece i regolamenti condominiali, cosiddetti di origine esterna, aventi natura contrattuale, possono imporre limiti o oneri reali o vere e proprie servita e, quindi, anche il divieto assoluto di detenere determinati animali nelle proprietà esclusive.
In definitiva, la clausola d'un comune regolamento condominiale, che vieta di tenere cani o altri i mimali nei singoli appartamenti non ha valore assoluto, non può limitare la facoltà dei condomini di tenere tali animali, a meno che questi arrechino in concreto disturbo o molestia, ovvero si verifichi una immissio in alienum, che superi i limiti della normale tollerabilità (art. 844 c.c.).
Invece, nel caso di regolamenti contrattuali non si richiede il disturbo effettivo, la molestia, l'immissione intollerabile, poiché il divieto di tenere animali ha valore assoluto, anche quando non si verifichi e non venga in concreto provato un disturbo effettivo ai condomini, perche tale divieto, siccome inserito in un atto avente natura contrattuale, diventa una limitazione reale, una servitù, con la quale il condomino accetta espressamente una limitazione della sua proprietà nei confronti di determinate altre persone.
Come risulta dal doc. n. 3 prodotto dalla ricorrente, nel caso di specie il regolamento condominiale è di origine contrattuale, in quanto allegalo al contratto preliminare di acquisto dell'immobile” (Trib. Lecco 9 febbraio 2012).
Svolte queste considerazioni di carattere generale il magistrato adito specifica che “ non occorre pertanto, nella fattispecie, l'effettivo disturbo o molestia, per rendere operativo il divieto di tenere cani al di fuori delle unità abitative (con esclusione, quindi, dei giardini di pertinenza) […]
Tuttavia il giudice è ben conscio che avere un animale non è un vezzo ma cosa seria che coinvolge legami affettivi e diritti fondamentali dell’individuo. Così, chiosa il Tribunale di Lecco, “ proprio in ragione di quel "delicatissimo contemperamento dei contrapposti interessi coinvolti nel procedimento d'urgenza" […], appare evidente che -avendo la sig.ra (…) la possibilità di far stazionare il suo cane in altri spazi, piuttosto che sotto la finestra della camera da letto della ricorrente- l'interesse della ricorrente appare meritevole di protezione, nella misura in cui comporta un mimino sacrificio dell'interesse della resistente.
La misura d'urgenza più opportuna appare essere quella che rispecchia la proposta della ricorrente, ovvero il ricovero del cane, per tutto il corso della giornata, all'interno dell'appartamento della resistente, ovvero all'esterno, ma sul lato sud dell'immobile, con divieti in ogni caso di farlo stazionare sotto i locali della camera da letto della ricorrente” (Trib. Lecco 9 febbraio 2012).
