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Il regolamento contrattuale può derogare i criteri di ripartizione delle spese

Il regolamento redatto dall'originario costruttore può porre le spese di manutenzione del terrazzo a carico del proprietario dell'unità immobiliare inferiore
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

In ambito condominiale è nota a tutti la differenza tra regolamento assembleare e contrattuale: solo il secondo può prevedere norme che "invadono" la proprietà privata, stabilendo limiti che, altrimenti, sarebbero illegittimi.

Ma non solo: il regolamento contrattuale può perfino derogare i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge, compreso quello di cui all'art. 1126 c.c., secondo il quale "Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno".

Tanto è chiaramente emerso dalla sentenza n. 4505 del 27 ottobre 2022 resa dalla Corte di Appello di Napoli, in cui viene espressamente affermato che, in materia di condominio degli edifici, le norme del regolamento di natura contrattuale possono prevedere limitazioni ai diritti dei condòmini, "sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di esclusiva proprietà in quanto l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condòmini". Approfondiamo la questione sottoposta alla corte partenopea.

L'occupazione indebita del terrazzo condominiale

Il condomino proprietario di un garage seminterrato conveniva in giudizio il conduttore del piano superiore il quale, violando il regolamento contrattuale, occupava il terrazzo che fungeva da copertura del garage stesso.

L'attore asseriva che, nonostante il regolamento predisposto dall'originario costruttore vietasse ai condòmini di recarsi sul terrazzo se non per la pulizia e gli interventi di manutenzione, l'inquilino del piano superiore, favorito dal fatto di poter accedere direttamente tramite la propria abitazione, utilizzava il terrazzo come estensione del suo immobile, occupandolo con tavoli, sedie, fioriere e ombrelloni.

Tale condotta costituiva un potenziale pericolo per l'attore il quale, per espressa previsione regolamentare, in deroga all'art. 1126 c.c., era tenuto in modo esclusivo alla manutenzione e riparazione di detto terrazzo, il cui principale scopo era quello di fungere da copertura del proprio garage.

In pratica, l'attore chiedeva lo sgombero del terrazzo in quanto la sua occupazione, potenzialmente lesiva del manufatto, l'avrebbe costretto a riparare interamente a proprie spese gli eventuali danni.

La portata del regolamento contrattuale

La Corte d'Appello di Napoli, con la sentenza n. 4505 del 27 ottobre 2022 in commento, riformando la pronuncia del giudice di prime cure, ha ritenuto fondata la domanda attorea.

Il regolamento contrattuale è infatti chiaro nell'inibire a tutti, condòmini e inquilini, l'accesso al terrazzo, il quale costituisce la copertura del garage seminterrato.

Sussiste inoltre l'interesse allo sgombero dell'area, atteso che, sempre per previsione regolamentare, in deroga al criterio di ripartizione stabilito dall'art. 1126 c.c. (secondo il quale "Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno"), ogni eventuale lavoro di riparazione e manutenzione graverebbe sull'attore.

La corte partenopea ricorda come le norme del regolamento di natura contrattuale, nell'interesse comune, possono prevedere limitazioni ai diritti dei condòmini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto di proprietà sulle parti di esclusiva titolarità (ex multis, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8883 del 29/04/2005).

L'autonomia negoziale, infatti, consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell'interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condòmini (cfr., Cass., sent. n. 26468 del 14/12/2007).

La giurisprudenza della Suprema Corte (sent. n. 21307/16 e sent. n. 24526/2022) è costante nell'affermare che i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condòmini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze.

La decisione della Corte d'Appello di Napoli

Come anticipato, la Corte d'Appello di Napoli ha ritenuto fondata l'impugnazione in ragione del contenuto assolutamente chiaro della clausola regolamentare che fa divieto di utilizzare il terrazzo.

La stessa inibizione va inoltre applicata tanto ai proprietari quanto agli inquilini, soprattutto nel caso di specie ove il conduttore era il portiere dell'edificio.

Il condomino, siccome principale destinatario delle norme regolamentari, si pone nei confronti della collettività dei condòmini non solo come responsabile delle sue dirette violazioni di quelle norme, ma anche come responsabile delle violazioni connesse dal conduttore del suo bene, "se ed in quanto agevolate da sua culpa in eligendo o da sua culpa in vigilando" o, comunque, dall'omissione di tutto quanto sia esigibile da lui, quale proprietario-locatore, "per far cessare lo stato antigiuridico, vale a dire porre termine al rapporto locativo" o, "quanto meno, condizionarlo al rigoroso rispetto delle violate prescrizioni condominiali" (Cass., sent. n. 8486 del 06/08/1999).

Sentenza
Scarica App. Napoli 27 ottobre 2022 n. 4505

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