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Il regolamento contrattuale è opponibile agli aventi causa?

Le clausole limitative dei diritti dei condòmini sulle loro proprietà private sono efficaci anche nei confronti degli acquirenti?
Avv. Mariano Acquaviva 
21 Gen, 2025

La Corte di Appello di Torino (3 dicembre 2024, n. 990) ha affrontato il delicato argomento dell'opponibilità del regolamento contrattuale agli aventi causa, cioè a coloro che acquistano dai condòmini originari. La pronuncia è particolarmente interessante per la portata chiarificatrice inerente a una questione molto spinosa. Approfondiamo l'argomento cominciando dall'analisi della vicenda sottoposta al collegio piemontese.

Opponibilità del regolamento contrattuale agli aventi causa: analisi del caso

Un condomino conveniva in giudizio il proprietario del piano inferiore per sentirlo condannare alla rimozione di una pergola bioclimatica installata sul terrazzo di proprietà esclusiva; il manufatto, infatti, sarebbe stato lesivo del regolamento condominiale - che vietava la realizzazione di opere senza il previo consenso assembleare - nonché del decoro architettonico dell'edificio e del proprio diritto di veduta.

Soccombente in primo grado, il convenuto proponeva appello sulla scorta di numerosi motivi. Ciò che qui interessa è la doglianza inerente all'inopponibilità della statuizione regolamentare che avrebbe vietato di realizzare manufatti all'interno della proprietà privata dei singoli condòmini senza la previa autorizzazione assembleare.

Secondo l'appellante, infatti, l'atto di acquisto dell'unità immobiliare conteneva solo un generico richiamo al regolamento predisposto dall'originario proprietario del fabbricato, insufficiente a rendergli opponibili le norme in esso contenuto e, in particolare, quelle limitative dei diritti dei condòmini sulle proprie unità abitative.

La Corte di Appello di Torino, con la sentenza in commento, ha accolto il motivo di doglianza, riformando la sentenza impugnata.

Nel caso di specie, il regolamento contrattuale non era stato oggetto di trascrizione né era stato allegato all'atto di acquisto dell'impugnante; il generico richiamo al suo rispetto è stato quindi ritenuto insoddisfacente al fine di rendere opponibili all'avente causa le statuizioni in esso contenute.

È infatti pacifico nella giurisprudenza di legittimità che le norme limitative della proprietà privata possano essere ritenute efficaci solo se sottoscritte dai soggetti che, spontaneamente, abbiano deciso di sottoporsi a tali limitazioni.

Quando si tratta di un regolamento condominiale ciò avviene solitamente con l'allegazione, al rogito notarile, del documento redatto dall'originario proprietario dell'edificio, cioè dal soggetto che, frazionando per primo la sua proprietà, ha costituito il condominio.

Affinché tali limitazioni siano opponibili anche ai soggetti alieni all'originaria pattuizione - cioè ai loro aventi causa - occorre che il regolamento sia trascritto nei pubblici registri oppure accettato espressamente nei successivi atti d'acquisto, circostanza che, nel caso di specie, non è avvenuta.

Opponibilità del regolamento contrattuale di condominio

Regolamento contrattuale: considerazioni conclusive

La sentenza della Corte d'Appello di Torino si pone nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità.

In effetti, sebbene esista un orientamento in ragione del quale il regolamento di natura contrattuale è vincolante per gli acquirenti dei singoli appartamenti indipendentemente dalla trascrizione e dall'allegazione al rogito, dovendosi ritenere conosciuto e accettato in base al semplice richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass., n. 4529/2022), la successiva giurisprudenza è giunta ad opposte conclusioni, ritenendo necessario - al fine dell'opponibilità ai terzi acquirenti delle singole unità immobiliari di tali clausole limitative del diritto di proprietà - la trascrizione del regolamento di origine contrattuale, ai sensi dell'art. 2643, n. 4, c.c. (così Cass., 9 agosto 2022 n. 24526).

In mancanza di trascrizione, l'unico modo affinché le regole restrittive dei diritti di ciascun condomino siano loro opponibili è che siano espressamente accettate: solo in questo modo il limite può essere vincolante, in quanto frutto di un libero accordo tra le parti, dando vita a ciò che s'intende con il sintagma "regolamento contrattuale".

Adeguando tali principi al caso di specie, la Corte d'Appello di Torino ha ritenuto il richiamo al regolamento contenuto nell'atto di compravendita stipulato dagli appellanti del tutto generico, sicché neppure in base ai principi dettati in tema d'interpretazione dei contratti (artt. 1362 ss. c.c.) potrebbe ritenersi che attraverso quelle espressioni, di contenuto ampio e generale, vi sia stata l'univoca accettazione - o comunque la manifestazione dell'effettiva conoscenza - di clausole regolamentari comportanti limitazioni all'esercizio del diritto di proprietà sull'immobile acquistato

La pronuncia di legittimità da ultimo citata ha peraltro specificato come «le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni, ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto ad altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare».

La natura "contrattuale" va dunque attribuita non all'intero regolamento ma solo a quelle condizioni effettivamente limitative dei diritti dei condòmini che esorbitano quindi dalla portata ordinaria dell'art. 1138 c.c.

Tanto contribuisce a comprendere perché, in assenza di trascrizione, occorra che le singole limitazioni siano espressamente accettate dagli acquirenti, essendo insufficiente il richiamo al rispetto dell'intero regolamento.

Sentenza
Scarica App. Torino 3 dicembre 2024 n. 990
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