Il principio di apparenza non ha più dimora stabile in condominio. L'unico soggetto legittimato passivo nei confronti del condominio in relazione al pagamento degli oneri per la gestione dei beni e dei servizi comuni è infatti il condomino, ossia il proprietario o titolare di altro diritto reale sull'unità immobiliare, e non anche chi semplicemente appaia tale. Sbaglia, quindi, l'amministratore che rivolga la propria pretesa impositiva a chi pare essere condomino, perché magari abita in condominio e/o partecipa alle relative assemblee, e l'eventuale decreto ingiuntivo ottenuto nei sui confronti è destinato a essere revocato, ove tempestivamente opposto.
Lo strumento che l'amministratore ha a sua disposizione per dipanare questa intricata matassa è naturalmente il registro dell'anagrafe condominiale, il cui periodico aggiornamento consente sempre di sapere chi siano gli effettivi condomini in un dato momento storico.
In caso contrario, paradossalmente, si rischia di ingenerare nuovi equivoci, considerando condomino chi risulta iscritto nel predetto registro, anche se nel frattempo questi abbia provveduto a cedere la proprietà dell'immobile a terzi.
Per evitare ciò, tuttavia, il Legislatore della riforma del 2012 ha provveduto a inserire nel Codice Civile una nuova disposizione, che obbliga le parti della compravendita a inviare all'amministratore una copia autentica del rogito notarile.
Il principio dell'apparenza in ambito condominiale
L'apparenza del diritto è un principio generale dell'ordinamento giuridico che tutela la buona fede e il ragionevole affidamento dei terzi che un determinato fatto, poiché appare in un certo modo, esista effettivamente sul piano del diritto così come si è manifestato.
In base a tale principio il soggetto che abbia colposamente concorso a creare una situazione di incertezza nei rapporti con i terzi è chiamato a rispondere dei danni che questi abbiano subito per avere in buona fede fatto affidamento nella situazione che appariva essere quella corrispondente al vero. Si tratta di uno strumento di tutela importante per il terzo in buona fede, che potrebbe subire gli effetti pregiudizievoli dei comportamenti dolosi o colposi del soggetto sul quale abbia fatto affidamento.
A dire il vero la posizione della giurisprudenza sulla questione della rilevanza in ambito condominiale del principio generale dell'apparenza è sempre stata oscillante. La soluzione di questo problema, d'altra parte, comporta importanti conseguenze sul piano pratico.
Sono state numerose le decisioni con le quali la Suprema Corte ha dichiarato applicabile detto principio anche nei rapporti fra condominio e singoli condomini (si vedano: 14 febbraio 1981, n. 907; 16 novembre 1984, n. 5818; 1 settembre 1990, n. 9079).
Più in generale, si riteneva che l'amministratore non avesse obbligo alcuno di svolgere accertamenti sui trasferimenti di proprietà delle unità immobiliari e che il soggetto estraneo alla compagine condominiale che con il suo atteggiamento avesse ingenerato nel primo la convinzione che fosse un condomino fosse comunque tenuto al pagamento delle spese comuni.
Insieme all'indirizzo giurisprudenziale di legittimità favorevole all'applicazione del principio generale dell'apparenza in ambito condominiale è tuttavia sempre coesistito anche quello opposto (27 giugno 1994, n. 6187; 8 luglio 1998, n. 6653; 19 aprile 2000, n. 5122; 3 aprile 2001 n. 4866; 11 giugno 2001, n. 7849).
Detto orientamento è stato quindi confermato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 5035 dell'8 aprile 2002. In effetti, nel caso del rapporto tra condominio e singolo condomino non si pone affatto l'esigenza di tutelare l'affidamento incolpevole del condominio (che terzo non è), e, quindi, di dare a tal fine corpo e sostanza a una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo.
Innanzitutto, come evidenziato dalla Suprema Corte, il condominio non è terzo, ma parte del rapporto, sicché rispetto a esso non è possibile convertire l'inesistente titolarità del diritto di proprietà nell'effettiva titolarità e l'inesistente legittimazione in un'effettiva legittimazione nascente dalla situazione di apparenza.
Inoltre è da escludere la necessità, ai fini della tutela della buona fede del condominio, di collegare effetti giuridici a una situazione apparente, come avviene nelle ipotesi di applicazione del principio di apparenza del diritto, dove, in mancanza di tale collegamento, il terzo incolpevole non vedrebbe sorgere il rapporto sulla cui esistenza e validità aveva senza sua colpa confidato, perché il rapporto giuridico tra il condominio e il singolo condomino, proprietario esclusivo di unità immobiliari, esiste in ogni caso nella realtà, essendo espressamente previsto dagli articoli 1123 c.c. e 63 Disp. att. c.c. Da quel momento in avanti la Cassazione si è quindi rigorosamente attenuta a questa impostazione: 30 agosto 2002, n. 12709; 9 ottobre 2017, n. 23621; 22 ottobre 2007, n. 22089; 3 agosto 2007, n. 17039; 25 gennaio 2007, n. 1627; 31 marzo 2006, n. 7629; da ultimo, 15 gennaio 2020, n. 724.
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Obblighi e funzioni del registro anagrafe condominiale
L'art. 1130 c.c. post riforma ha poi previsto espressamente che l'amministratore curi la tenuta di uno specifico registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.
Ogni variazione dei dati ivi contenuti deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni da parte dei condomini (per consentire l'aggiornamento del registro).
L'amministratore, da parte sua, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle predette comunicazioni, è però tenuto a richiedere con lettera raccomandata indirizzata al condomino interessato le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.
Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore deve quindi provvedere ad acquisire diversamente le informazioni necessarie (ad esempio recandosi presso i competenti uffici pubblici o incaricando di tale attività un professionista), addebitandone il costo ai diretti interessati.
La gestione di un aggiornato registro di anagrafe condominiale rileva non solo ai fini della convocazione e della gestione dell'assemblea, ma anche per la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario, così come per la richiesta di decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi e per il conseguente pignoramento immobiliare, oppure per la comunicazione ai terzi creditori del condominio del nominativo dei condomini non in regola con il versamento degli oneri condominiali.
Più in generale è obbligo dell'amministratore avere sempre un quadro aggiornato della compagine condominiale.
È evidente come anche da questo punto discenda l'inapplicabilità del principio dell'apparenza in ambito condominiale.
Ma occorre fare attenzione alle conseguenze del mancato aggiornamento del registro perché, come anticipato, si rischia in tal modo di creare nuovamente equivoci che rischiano di costare caro al condominio e all'amministratore, continuando a considerare condomini soggetti che ormai non lo sono più (soprattutto in relazione al pagamento delle spese comuni maturate dopo il passaggio di proprietà dell'unità immobiliare).
Da questo punto di vista occorre però ricordare che l'ultimo comma dell'art. 63 Disp. att. c.c. introdotto dalla riforma del 2012 prevede che il venditore resti obbligato solidalmente con l'avente causa per gli oneri condominiali maturati fino al momento in cui venga trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Detta disposizione è finalizzata a garantire un costante aggiornamento dell'anagrafe e la "sanzione" della solidarietà nel pagamento delle spese risolve il problema legato all'imputabilità di queste ultime.
