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Pagamento degli oneri condominiali: la Cassazione ribadisce che non è applicabile il principio dell'apparenza
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Pagamento degli oneri condominiali: la Cassazione ribadisce che non è applicabile il principio dell'apparenza

Il principio dell'apparenza è inapplicabile alla materia condominiale

Avv. Alessandro Gallucci 

Il condomino è e resta solamente il proprietario dell’unità immobiliare ubicata nell’edificio che conta almeno due distinti proprietari di altrettante unità immobiliari. Questo principio, ormai consolidato dal lontano 2003, è stato recentemente ribadito dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 574 del 12 gennaio 2011).

In sostanza la Cassazione ribadisce l’inapplicabilità al condominio del così detto principio dell’apparenza. In che cosa consiste tale principio. Per comprenderlo appieno è utile un esempio. S’ipotizzi che Tizio e Caia, marito e moglie, abitino nel condominio Alfa.

L’unità immobiliare è di proprietà di Caia ma è il marito, nei fatti, a mantenere i rapporti con il condominio (partecipazione alle assemblee, pagamenti, ecc.).

In ragione di ciò, nel perdurare di uno stato di morosità, l’amministratore, tratto in inganno da questa realtà, per l’appunto apparente – ossia non corrispondente a quella giuridica – chiede ed ottiene un’ingiunzione di pagamento nei confronti di Tizio.

Questo principio, ossia quello dell’apparenza, non è invocabile nell’ambito dei rapporti condominiali.

Come ebbero a dire le Sezioni Unite, infatti, “ nell'ipotesi in cui l'amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, l'osservanza del dove¬re di consultazione dei registri immobiliari presso la con¬servatoria assume rilievo ed è preminente (rispetto al contrapposto dovere di correttezza e informativa) per l'in¬dividuazione del vero condomino obbligato, non solo per¬ché corrisponde a regola di normale prudenza accertare l'effettivo legittimato passivo allorché si intende dare inizio ad un'azione giudiziaria, ma anche perché appare confor¬me al sistema della tutela del credito” (Cass. SS.UU. n. 5035/03).

In ragione di ciò, si concluse in sentenza, “in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale” (Cass. ult cit.).

Il problema s’è riproposto in varie occasioni e la risposta della giurisprudenza è stata sempre la stessa: il principio dell’apparenza è inapplicabile alla materia condominiale. Stessa risposta è stata fornita, nuovamente dalla Cassazione, lo scorso mese di gennaio.

Nel caso di specie un giudice di pace, decidendo secondo equità aveva fatto applicazione del principio dell’apparenza in un caso in cui era stato emesso un decreto ingiuntivo contro una persona che risultava non essere condomino.

Arrivati al giudizio di legittimità s’è riaffermato il principio secondo cui che in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poichè difettano, nei rapporti fra condominio , che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale (Cass. n. 1627/07; conformi, 17039/07, 22089/07 e 17619/07).

Ancora una volta, dunque, la sostanza e la possibilità di verificare rapidamente la proprietà degli immobili hanno la meglio sull’apparenza.

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