Con sentenza emessa in data 10.10.2024, n. 1226, la Corte di Appello di Genova, accoglieva parzialmente il gravame proposto dal condominio-appellante, avverso pronuncia emessa dal Tribunale di primo grado, avente ad oggetto l'errata applicazione delle tabelle millesimali vigenti.
Con il giudizio di prime cure, il giudice ligure, accoglieva la domanda attorea in ordine all'impugnativa di delibera condominiale, dichiarandola illegittima, con la quale si ripartivano le spese condominiali con le tabelle millesimali originarie, che erano, però, svincolate dal reale valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare, con un incremento di 1/5 del valore proporzionale, per i lavori straordinari eseguiti nelle singole unità immobiliati.
In buona sostanza, il convincimento del magistrato di primo si era fondato sulla ripartizione delle spese condominiali avvenuta secondo valori non attuali e non rispettosi del principio dell'art. 1123 c.c.
Avverso tale pronuncia, veniva proposto l'appello dal condominio, fondato su tre motivi, al fine di accertare l'erroneità della sentenza impugnata perché aveva annullato la delibera impugnata ritenendo le tabelle originarie illegittime, oltre che l'appellante si era lamentato sulla violazione del principio di corrispondenza tra il richiesto e pronunciato, nonché erronea quantificazione delle spese di lite, essendovi stata una parziale soccombenza reciproca.
Natura costitutiva delle tabelle millesimali revisionate
Il giudice di appello fonda il suo convincimento sulla riforma parziale della sentenza impugnata sull'errata convinzione del giudice di primo grado sulla efficacia costitutiva delle tabelle revisionate, ex art. 69 disp. att. c.c. In altri termini, la sentenza che accoglie la domanda di revisione a modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., avendo natura costitutiva non ha efficacia retroattiva e non consente, pertanto, di ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse tra i condomini.
Sicchè a quest'ultimi va riconosciuta la possibilità di esperire l'azione di indebito arricchimento, ex art. 2041 c.c. (Cass. civ. sez. II, 24 febbraio 2017, n. 4844).
Da quanto detto, discende che la portata non retroattiva della pronuncia di formazione o di revisione giudiziale delle tabelle millesimali comporta che non possa affatto affermarsi l'invalidità di tutte le delibere approvare sulla base delle tabelle precedentemente in vigore (Cass. civ. sez. II, 4 febbraio 2021, n. 2635; Cass. civ. 10 marzo 2020, n. 6735). Il condomino è vincolato alle previsioni contenute nelle tabelle millesimali, seppure errate o non attuali, fino alla modifica di quest'ultima.
La rilevanza delle tabelle millesimali in condominio
Dal dettato dell'art. 68 disp. att. c.c. si desume che le tabelle millesimali individuano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare in relazione alle parti comuni dell'edificio e rispetto alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi comuni in misura, definita dalla legge, millesimale.
La norma afferma quattro concetti ben distinti:
- nel condominio, è necessario che, in una tabella (allegata al regolamento), sia precisato il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare, ragguagliato a quello dell'intero edificio;
- tale valore (rectius, tale rapporto di valore) deve essere espresso in millesimi;
- le suddette tabelle sono finalizzate a coadiuvare la gestione del fabbricato, in quanto esse devono essere formate, da un lato, al fine della ripartizione delle spese, e, dall'altro, affinché il procedimento assembleare possa concretamente svolgersi;
- viene indicato (vincolativamente e in negativo) anche il criterio di individuazione di tale valore delle suddette unità immobiliari (l'irrilevanza della rendita del bene e degli eventi successivi alla sua costruzione).
Gli errori che giustificano la revisione delle tabelle
Va chiarito che gli errori che giustificano la revisione delle tabelle millesimali devono essere errori essenziali, che si manifestano nell'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, potendo così rientrare nell'ipotesi normativa (all'esito della novella del 2012) gli errori commessi nella misurazione della superficie reale o della cubatura, della planimetria o degli schizzi altimetrici, o nell'aver dato ad un alloggio una destinazione diversa da quella reale.
La ricorrenza delle suddette condizioni va dimostrata, in base alla regola generale del riparto dell'onere probatorio e quantomeno con riferimento agli errori obiettivamente verificabili, da chi intende modificare le tabelle.
Nello specifico, il testo dell'art. 69, comma 1, disp. att. c.c., dopo aver prescritto che le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate "all'unanimità", stabilisce che tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
In buona sostanza, i valori proporzionali delle singole unità immobiliari possono essere rettificati, anche nell'interesse di un solo condomino, secondo la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., solamente nelle seguenti ipotesi:
- quando risulta che siano conseguenza di un errore;
- quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superficie o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso, il costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione (Trib. Cassino 8 marzo 2022, n. 315).
In conclusione, è sicuramente condivisibile la riforma parziale della sentenza di primo grado da parte della Corte territoriale, visto che il Tribunale cono si è conformato al principio dell'applicabilità delle tabelle millesimali in vigore, sino alla loro revisione, vigendo il principio della efficacia costitutiva e non dichiarativa della revisione delle dette tabelle.
Infatti, le tabelle millesimali riviste dall'assemblea o in sede giudiziale possono essere applicate solamente a partire dall'esercizio successivo a quello in corso nel momento in cui le tabelle riviste vengono approvate dall'assemblea oppure successivo alla data di passaggio in giudicato della sentenza che le adotti. Non è possibile fare luogo ad una retroattività delle tabelle e così alla restituzione degli importi corrisposti in eccesso rispetto ai nuovi millesimi o alla richiesta di quelli in difetto.