Gli ultimi due commi dell'art. 63, disp. att. c.c., affermano che «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente» e «Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».
Alla luce di questi princìpi, proviamo a rispondere alla seguente domanda: il nuovo acquirente paga i vecchi debiti del venditore?
In buona sostanza, si tratta di comprendere se chi compra casa in condominio è costretto a pagare non solo i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente ma anche i debiti pregressi del venditore, cioè gli oneri accumulati negli anni anteriori. Approfondiamo l'argomento.
Il nuovo acquirente paga i debiti del venditore?
Secondo la regola sancita dall'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c., chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Trattandosi di responsabilità solidale, qualora l'acquirente paghi i debiti del precedente condomino può agire in regresso contro di lui per ottenere il rimborso di quanto corrisposto.
Nell'atto di compravendita, le parti possono anche accordarsi sul pagamento degli oneri condominiali; tuttavia, questo patto ha efficacia soltanto tra il venditore e il compratore, non potendo essere opposto al condominio (Trib. Milano, 20 marzo 2015 n. 1240).
Per giurisprudenza pacifica (Cass. 22 marzo 2017 n. 7395), l'annualità cui la norma si riferisce deve essere intesa con riferimento al periodo costituito dall'esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, perciò, coincidente con l'anno solare.
Per individuare quando sorga l'obbligo di partecipazione alle spese condominiali per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni dell'edificio deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione, a nulla rilevando la data della delibera di ripartizione delle spese (Cass. 22 giugno 2017 n. 15547).
Al contrario, per le spese necessarie alla manutenzione ordinaria l'obbligazione condominiale sorge al momento del compimento effettivo dell'attività gestionale (Cass. 25 giugno 2020 12580).
Il nuovo acquirente paga i debiti del venditore anteriori al biennio?
L'assemblea non può in alcun modo ampliare la solidarietà passiva del neo proprietario oltre il biennio previsto per legge, pena la nullità della delibera assembleare (Trib. Treviso 18 ottobre 2016 n. 2554; Trib. Torino 19 novembre 2009 n. 7873).
Dunque, l'acquirente paga i debiti del venditore nei limiti dell'anno in corso e di quello precedente; ogni altra obbligazione anteriore a tale lasso temporale grava sull'originario debitore.
La giurisprudenza è pacifica. In tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell'acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio previsto dalla legge, trovando applicazione l'articolo 63, quarto comma, disp. att. c.c. e non già l'articolo 1104, terzo comma, c.c., a tenore del quale «Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati»; ciò in quanto, in base all'articolo 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina (Cass. 12 aprile 2019 n. 10346).
È nulla la deliberazione assembleare che violi il criterio legale di imputazione dei contributi condominiali: compete al nuovo acquirente solo il pagamento delle spese dovute e non versate nel biennio che precede l'acquisto (Trib. Parma 11 ottobre 2017 n. 1386).
Sintetizzando quanto detto sinora:
- chi subentra nei diritti di un condominio è obbligato solidalmente con questo - nei confronti della compagine - al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente;
- delle spese condominiali precedenti all'anno anteriore alla vendita ne risponde invece solo il venditore;
- per le restanti spese successive all'anno del rogito notarile ne risponderà in via esclusiva solo l'acquirente.
Debito di valuta e debito di valore, quali differenze?
Il nuovo acquirente è responsabile nei confronti dei terzi?
La responsabilità solidale delineata dall'art. 63 disp. att. c.c. non si estende ai rapporti nei confronti dei terzi, per cui questi non possono mai agire contro il nuovo acquirente che non era condomino nel momento in cui è sorto il debito (Cass. 25 giugno 2020 n. 12580).
Per la Suprema Corte (20 giugno 2022 n. 19756), in tema di condominio non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, né per il tramite del vincolo solidale di cui all'art. 63 disp. att. c.c., né attraverso la previsione dettata in tema di comunione ordinaria di cui all'art. 1104 c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente a tali spese.
