Il diritto alla provvigione spetta al mediatore ogni volta che la conclusione dell'affare dipende dalla sua attività di intermediazione. In pratica, se il mediatore ha messo in contatto le parti e questo ha portato, direttamente o indirettamente, alla firma del contratto, allora ha diritto alla provvigione, anche se non ha partecipato a tutte le fasi della trattativa. L'elemento chiave è che, senza il suo intervento, l'accordo non si sarebbe concluso.

Una recente decisione della Cassazione ha evidenziato come l'insorgenza del diritto alla provvigione non possa prescindere dalla validità del contratto preliminare concluso e dal rispetto dei requisiti prescritti, come quello della forma scritta richiesta ad substantiam ex artt. 1350 e 1351 c.c.: la presenza di vizi impedisce la definitiva attuazione dell'affare e quindi la perdita ex art. 1757, terzo comma, c.c., del diritto al compenso.

Ecco la vicenda.

Il cliente ha sostenuto che la provvigione richiesta dall'agenzia immobiliare non fosse dovuta perché le parti non avevano stipulato il contratto preliminare. In particolare, il cliente - promittente acquirente di un immobile in costruzione aveva revocato la proposta di acquisto, interrompendo così la trattativa prima della conclusione dell'accordo.

La causa era la seguente: il venditore-costruttore non aveva rilasciato rilasciata la fidejussione di cui al ridetto art. 2 del D.lgs. 122/2005.

Il Tribunale e la Corte di Appello hanno dato ragione al mediatore.

Per la Cassazione i giudici di merito hanno ritenuto inammissibile la questione della nullità dell'accordo conclusosi per effetto dell'accettazione, da parte della venditrice, della proposta di acquisto avanzata dall'acquirente, senza considerare che il venditore-costruttore non aveva rilasciato rilasciata la fidejussione sopra detta.

Secondo l'articolo 2 del D.lgs. 122/2005, il costruttore è obbligato a rilasciare una fideiussione bancaria o assicurativa a favore dell'acquirente al momento della stipula del contratto preliminare. Questa garanzia deve coprire tutte le somme versate dall'acquirente prima del rogito, proteggendolo da eventuali rischi di insolvenza del venditore.

La fideiussione è obbligatoria quando il contratto preliminare riguarda un immobile in costruzione, ovvero un edificio per il quale è stato richiesto il permesso di costruire, ma che non è ancora ultimato.

Secondo la Cassazione la decisione assunta dai giudici di merito si scontra con il principio secondo cui il diritto del mediatore alla provvigione può rimanere escluso, ai sensi dell'art. 1757 c.c., , in presenza di vizi tali da impedire la definitiva attuazione dell'affare(cioè il contratto preliminare), come in caso di mancato rilascio di garanzia fideiussoria ai sensi dell'art. 2, d.lgs. n. 122 del 2005 qualora il relativo oggetto ricada su un bene in costruzione non ancora ultimato e tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità, senza che rilevi la mancata proposizione di apposita eccezione da parte dell'acquirente legittimato a far valere la relativa nullità di protezione, dovendo la questione essere sollevata d'ufficio (Cass. civ., sez. II, 10 aprile 2025, n. 9431).