Il locatore può ottenere la risoluzione del contratto di locazione se il conduttore molesta i vicini

Il Tribunale di Bergamo, con la sentenza n. 812 del 27 giugno 2025, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice che, unitamente al compagno convivente e al figlio, aveva commesso plurime e continuate molestie nei confronti degli altri condomini.
La pronuncia si pone nel solco tracciato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui il comportamento del conduttore che, personalmente o a mezzo delle persone con lui conviventi, provoca molestie di fatto agli altri inquilini dell'edificio costituisce inadempimento contrattuale per abuso della cosa locata nei confronti del locatore.
Approfondiamo la questione.

La vicenda

I proprietari dell'appartamento sito all'interno di un edificio chiedevano al tribunale che fosse dichiarata la risoluzione per inadempimento contrattuale della locazione stipulata con una delle conduttrici.
A sostegno della propria pretesa, gli attori evidenziavano come l'immobile concesso in godimento fosse stato utilizzato dalla convenuta e dai suoi familiari per arrecare disturbo agli altri condomini, mediante continui schiamazzi notturni e molestie.
Tali comportamenti avevano determinato l'allontanamento dall'edificio degli altri proprietari, i quali avevano deciso di trasferirsi altrove a causa delle continue molestie subite.

I proprietari lamentavano quindi l'inadempimento contrattuale, consistente nella violazione dell'art. 1587 c.c., secondo cui il conduttore deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata per l'uso determinato nel contratto o, in mancanza, per quello presumibile in relazione alle circostanze. Il conduttore deve inoltre dare il corrispettivo nei termini convenuti e restituire la cosa al termine del contratto nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento o consumo risultante dall'uso conforme al contratto.

Il Tribunale ha accolto le richieste degli attori sulla scorta delle prove testimoniali acquisite.
Dalle dichiarazioni rese dai numerosi testimoni sentiti nel corso dell'istruttoria orale è infatti emerso che solo dopo l'arrivo nell'edificio della convenuta si sono verificati plurimi episodi molesti a danno dei condomini. In particolare, dal mese successivo alla stipula del contratto e poi via via negli anni successivi:
(i) la caldaia (al tempo collocata in un locale cui potevano accedere tutti i condomini) veniva manomessa con la pressione e la temperatura portate al massimo;
(ii) il contatore del gas di uno dei condomini veniva chiuso tramite manomissione della valvola;
(iii) la corrispondenza dei condomini (con esclusione di quella dell'odierna convenuta) veniva rinvenuta nel cestino per la carta da riciclare;
(iv) i nominativi dei condomini venivano staccati dalla cassetta della posta;
(v) le finestre ubicate nel vano scala erano state danneggiate dal compagno della conduttrice.

Diversi testimoni hanno inoltre riferito degli insulti rivolti ad altri condomini dalla conduttrice e dal suo compagno nonché dell'occupazione abusiva degli spazi comuni.

Alla luce delle prove raccolte è pertanto risultato accertato che, a causa della reiterata condotta molesta tenuta dalla convenuta e dal suo nucleo familiare - consistenti nelle molestie sopra descritte - gran parte dei residenti aveva deciso di trasferirsi altrove, a causa loro e delle condotte abusive tenute a loro danno e quindi a danno della pacifica convivenza dell'intero edificio.

Inquadramento normativo e giurisprudenziale

L'art. 1587 c.c., nell'elencare gli obblighi principali gravanti sul conduttore durante lo svolgimento del rapporto locatizio, prescrive che questi debba osservare «la diligenza del buon padre di famiglia» nell'utilizzo dell'immobile ricevuto in godimento.
Tale dovere si riflette anche sull'obbligo di non recare molestia agli altri abitanti dello stabile, al fine di consentire la pacifica convivenza tra i condomini.

Il Tribunale richiama, inoltre, la giurisprudenza della Corte di Cassazione (tra cui Cass. n. 22860/2020 e Cass. n. 6751/1987), secondo cui anche un solo episodio di particolare gravità può essere sufficiente ad integrare l'inadempimento contrattuale rilevante ai fini della risoluzione del contratto di locazione ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.

Quello che rileva, infatti, è la concreta idoneità del comportamento a incidere negativamente sul rapporto contrattuale nella sua interezza.

Considerazioni conclusive

Nella specie, le numerose testimonianze raccolte hanno fatto emergere una situazione piuttosto grave ed eloquente circa lo stato d'animo vissuto dagli altri residenti all'interno dello stabile occupato dalla conduttrice:

• uno dei testimoni ha dichiarato come fosse solito incontrarsi con un altro residente così da tornare insieme nell'edificio perché non si sentivano più sicuri;

• uno dei residenti è stato seguito fino al posto dove lavorava;

• una signora ha mostrato ancora uno stato d'animo ansioso pur avendo lasciato da tempo l'appartamento occupato;

• una testimone ha raccontato come fosse stata costretta addirittura a disattivare il citofono perché qualcuno citofonava anche alle due di notte senza farsi vedere né rispondere;

• altri residenti hanno confermato come sulle scale fossero presenti feci canine oppure urina sui pianerottoli.

Alla luce di quanto accertato, il Tribunale ha dunque riconosciuto la sussistenza di un grave inadempimento da parte della conduttrice, idoneo a giustificare la risoluzione del contratto ex artt. 1453 e 1455 c.c.