Con sentenza emessa in data 21 marzo 2025, n. 777, la Corte di Appello di Milano, rigettava il gravame proposto da appellante-conduttore, avverso pronuncia emessa dal Tribunale di primo grado, avente ad oggetto la rideterminazione del canone di locazione afferente un rapporto locatizio ad uso professionale inerente la durata dei lavori di ristrutturazione dei prospetti dell'edificio condominiale, con richiesta anche della condanna ai danni patrimoniali e non patrimoniali ai sensi del combinato disposto degli artt. 1175 e 1375 c.c. per la violazione della locatrice degli obblighi contrattuali.
Con il giudizio di prime cure, il giudice milanese aveva rigettato le domande poiché in parte inammissibili ed in parte infondate perché prive del benché minimo elemento di prova, non sussistendo l'inidoneità dell'immobile in uso al conduttore.
Avverso tale pronuncia, veniva proposto l'appello dall'appellante-conduttore su cinque motivi, chiedendo la riforma in toto della pronuncia di primo grado perché il giudice non aveva considerato adeguatamente la diminuita utilizzabilità economica del bene locato a causa dell'installazione del ponteggio per il rifacimento della facciata, contestando l'interpretazione di una clausola contenuta nel contratto stipulato tra le parti.
I vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c.
Nella disamina della pronuncia della Corte territoriale emerge un principio che qui va evidenziato ovvero che in tema di vizi della cosa locata, ai sensi dell'art. 1578 c.c., affinché possa operare la garanzia tale da legittimare il conduttore a domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, occorre che i vizi diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito della cosa locata.
Nella fattispecie posta già al vaglio del giudice del gravame, è emerso che la doglianza attorea non prospettava alcun specifico disagio, se non quello genericamente indicato della ridotta luminosità ed immissioni di polveri e rumori nell'immobile adibito ad uso professionale.
Clausola accettata dal conduttore nel contratto di locazione
Ma non solo, in tema di disciplina dei vizi della cosa locata prevista dall'art. 1578 c.c., mentre ai fini dell'esercizio delle azioni di risoluzione o riduzione del corrispettivo di cui al primo comma della suddetta norma il locatore è esonerato da responsabilità nella eventualità in cui provi che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore al momento della consegna del bene locato, nell'ipotesi contemplata dal secondo comma, con riferimento all'eventualità in cui il conduttore abbia esercitato l'azione di risarcimento danni, il locatore è esente da responsabilità esclusivamente nel caso in cui egli offra la prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi (Cass. civ. 26 aprile 2010, n. 9910; App. Messina 5.2.2025).
Infatti, nel contratto di locazione stipulato tra le parti, oggetto della contesa, vi è una clausola, accettata e sottoscritta dalle parti, dalla quale si evince la consapevolezza del conduttore e l'accettazione dell'installazione dei ponteggi e dall'apposizione di teloni pubblicitari, e non vi sono dubbi sulla interpretazione dei contenuti (art. 1362 c.c.).
Assenza di prova concreta sul disagio causato dai ponteggi
Non va sottaciuto, che dalla disamina della fase istruttoria del giudizio di primo grado, è emerso che l'appellante non ha concretamente avuto una riduzione del godimento dell'immobile, in particolare, delle stanze nelle quali le finestre non potevano essere aperte, risultando che l'attività professionale è continuata per tutti i mesi di persistenza dei ponteggi senza interruzioni.
Perciò, dalla disamina delle prove fornite (produzione fotografica), si evince che l'attività è stata comunque espletata, ritenendo, erroneamente, il conduttore di offrire la prova della presenza impalcatura fosse sufficiente per provare la sopravvenuta impossibilità dall'utilizzo di alcune stanze dello studio.
In buona sostanza, l'appellante si era dunque limitato a chiedere un generico riesame della controversia svolta in primo grado, non curandosi di fornire alcuna indicazione circa gli elementi ritenuti mal o non considerati dal primo decidente e che, invece, avrebbero avallato la propria tesi.
Responsabilità conduttore in caso di danni alla cosa locata
Riflessioni conclusive in ordine alla pronuncia della Corte d'appello lombarda
La Corte territoriale gravame ha giustamente rigettato il gravame alla luce della mancanza di qualsivoglia supporto probatorio inerente il giudizio di prime cure, la cui pronuncia è stata ritenuta assolutamente legittima, non avendo l'appellante provato in alcun modo il presunto disagio sopportato dal mancato uso di alcune stanza dello studio professionale, tra l'altro, consapevole, perché previsto in un clausola contrattuale, della presenza di ponteggi (art. 1578 c.c.), che consente l'esonero dalla responsabilità del locatore.
