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Il lastrico solare comune può essere oggetto di condominio parziale

Se il lastrico solare copre una parte dell'edificio, escludendo alcune proprietà sottostanti, i relativi condomini non possono deliberare su eventuali lavori. Ma questo avviene a determinate condizioni.
Avv. Adriana Nicoletti 
30 Gen, 2025

Una delle controversie più frequenti riguarda la lamentata ingerenza nelle decisioni assembleari da parte di soggetti che, pur se condomini, devono essere esclusi dal consesso. La loro partecipazione può avere influenza decisiva sul risultato del voto che potrebbe risultare viziato, in un senso o nell'altro.

Tale interferenza rappresenta uno dei motivi per il quale le delibere assembleari vengono impugnate, considerando che in questo caso non solo verrebbe meno l'interesse al voto da parte di soggetti ad esso non legittimati, ma anche vi sarebbe un coinvolgimento di estranei in delibere nelle quali si approvano lavori e le relative spese.

Respinta l'impugnazione di una delibera assembleare se vi hanno dato causa condomini non legittimati. Fatto e decisione

Una delibera assembleare veniva impugnata da alcuni condomini, i cui immobili erano ubicati all'interno di una scala che, a sua volta, faceva parte di una delle due palazzine che costituivano il complesso residenziale.

La delibera era stata impugnata per due soli punti posti all'ordine del giorno, di cui uno è quello che merita un approfondimento particolare. La questione, infatti, riguardava l'approvazione del rendiconto concernente lo studio di fattibilità di lavori su di un lastrico solare che veniva dichiarato dagli attori di appartenenza alla sola palazzina connessa alla scala in questione, alla cui votazione avevano partecipato condomini non interessati.

A questo proposito gli attori sostenevano che la scala di appartenenza costituiva un corpo di fabbrica autonomo e separato da quello adiacente poiché la zona del lastrico solare di loro pertinenza era separata da quella limitrofa tramite un divisorio. La delibera, pertanto, non poteva che essere riservata ai soli condomini della scala in oggetto.

Il condominio si costituiva opponendo la ricostruzione dello stato dei luoghi (complesso formato da due palazzine poste l'una di fronte all'altra e sviluppate in lunghezza a loro volta suddivise in scale) e richiamando il regolamento di condominio di natura contrattuale, il quale aveva elencato le parti ed i servizi di proprietà comune, tra i quali il lastrico solare, indivisibile rispetto a tutti i condomini, ai condomini di ciascun edificio ed a quelli di ciascuna scala.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 15748 del 17 ottobre 2024, sempre per quanto di ragione, ha annullato la delibera affermando, in primis, che era stata accertata l'unitarietà del lastrico solare relativo alla palazzina considerata, che escludeva una sua autonomia strutturale rapportabile alla singola scala cui appartenevano gli attori.

Affermazione che trovava una ulteriore conferma non solo nel tipo di lavori da effettuare (rimozione totale della vecchia guaina e nuova impermeabilizzazione su tutta la superficie dell'unico lastrico che interessava anche le altre tre scale ad esso sottostante), ma anche nel regolamento di condominio richiamato dallo stesso convenuto.

Malgrado gli attori avessero mancato di provare l'esistenza di un distinto condominio della loro scala e l'esclusiva loro proprietà del lastrico solare rispetto a tutti i proprietari dell'edificio di cui facevano parte, la delibera doveva essere in ogni caso annullata poiché la stessa era stata il frutto della votazione anche da parte dei condomini della seconda palazzina, del tutto estranei alla controversia.

Avv. Alessandro Gallucci Il condominio parziale. La ripartizione delle spese e l'assemblea parziale

Implicazioni legali della partecipazione al voto in assemblea condominiale

La decisione del giudice di merito ha posto in rilievo due problemi che sono strettamente connessi tra loro: da un lato l'individuazione dei soggetti che sono legittimati a partecipare e a votare in sede assembleare e, dall'altro, la partecipazione alle spese nel caso in cui una parte comune non sia strutturalmente formata in modo da servire a tutti i condomini in eguale misura.

I due profili si congiungono e si sovrappongono nel dare la rappresentazione plastica del c.d. "condominio parziale" che, quanto alla ripartizione delle spese, trova la sua fonte nell'art. 1123, co. 3, c.c.: "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

Tale norma contiene, implicitamente, il principio in forza del quale nel caso prospettato dal legislatore anche le delibere assembleari relative devono seguire lo stesso regime, nel senso che ad esse voteranno solo i soggetti che poi dovranno sostenere le spese di conservazione e manutenzione.

Per entrambi i profili della questione basti citare Cass. 16 gennaio 2020, n. 791: "la fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene; ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare".

Tuttavia, se è semplice configurare un condominio parziale quando gli edifici sono strutturati in modo del tutto autonomo, la questione si complica se il lastrico solare che ne costituisce la copertura, la cui estensione è difficile da identificare, va ad interessare - come nel caso in esame - differenti porzioni sottostanti (colonne di immobili o scale separate).

Il punto di riferimento per risolvere la questione non può che essere il regolamento di condominio che, per prassi, individua quali sono i beni comuni a tutti i condomini o a parte di essi. Nel caso di specie il regolamento aveva chiaramente indicato che i lastrici solari appartenevano in proprietà ai soli condomini di ciascun edificio, costituito non solo dalla scala degli attori ma anche dalle altre pari strutture. In questo senso il lastrico è stato considerato un bene unico, non frazionabile.

Da ciò la necessaria conseguenza di non accogliere l'astratta suddivisione del manufatto in più parti corrispondenti alle zone ad esso sottostanti. E vogliamo aggiungere che neppure la sussistenza di un semplice divisorio che delimita zone limitrofe potrebbe far assumere al lastrico solare una diversa connotazione.

L'onere della prova di dimostrare il contrario non poteva che essere a carico degli attori, ma questo non è stato fatto, anche se va ribadito che il regolamento di condominio sul punto non poteva che essere assorbente di qualsivoglia ulteriore contestazione, rendendo tale prova del tutto ultronea.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 17 ottobre 2024 n. 15748
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