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Regolamento condominiale: il giudice può approvare quello proposto da un condomino ma non formarne uno di sua iniziativa
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Regolamento condominiale: il giudice può approvare quello proposto da un condomino ma non formarne uno di sua iniziativa

il giudice può approvare il regolamento formato su iniziativa di un condominio ma non PUò predisporlo a propria cura

Avv. Alessandro Gallucci  

La materia della formazione giudiziale del regolamento di condominio è per molti versi oscura. Sebbene non unanimemente, molti degli addetti ai lavori sono convinti della possibilità di richiedere ad un giudice l’approvazione dello “statuto della compagine”.

D’altronde se non vi sono dubbi sull’approvazione in giudizio delle così dette tabelle, che rappresentano un allegato del regolamento, perché dovrebbero esservene proprio su questo? Certamente le differenze tra i due documenti (il primo rigidamente vincolato a seguire i parametri legali, il secondo a contenuto ampiamente discrezionale) pesano e non poco.

In questo contesto la pronuncia n. 12291 resa dalla Cassazione lo scorso 7 giugno dà qualche indicazione su quelli che sono i poteri del magistrato.

Prima di vedere in che senso è bene ricordare le tre possibili forme che può assumere il regolamento

Regolamento assembleare

E’ quello approvabile dall’assemblea da un numero di condomini che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio (Art. 1138, terzo comma, c.c.). E’ obbligatorio se il numero dei condomini è superiore a dieci.

Quanto al contenuto deve riguardare le norme concernenti l’amministrazione dello stabile e la tutela del decoro, l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese (in conformità ai criteri legali).

Regolamento contrattuale

E’ quel regolamento approvato da tutti i condomini o al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare o successivamente. Quanto alla sua natura la Cassazione ha specificato che " quale che ne siano il meccanismo di produzione ed il momento del suo venire in essere come atto efficace (dati su cui la dottrina non è concorde), si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente, cioè, pluralità di parti e scopo comune,” (Cass. 21 maggio 2008 n. 12850).

Esso oltre alle norme previste per il regolamento assembleare (quando questo è obbligatorio) può contenere regole e divieti che limitino il diritto d’uso delle parti di proprietà comune e delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Regolamento giudiziale

Può essere richiesto al giudice in quei casi in cui il regolamento è obbligatorio ma l’assemblea, nonostante l’iniziativa anche di un solo condomino, non l’approvi. Qual è il potere del giudice adito? Quali i limiti e quali gli effetti? Secondo la Suprema Corte di Cassazione (che ha citato il regolamento giudiziale solamente per rafforzare la propria posizione in un caso riguardante un regolamento contrattuale) “ il giudice può approvare il regolamento formato su iniziativa di un condominio, ex art. 1138, comma 2 c.c., ma non predisporlo a propria cura; che nel caso di sua adozione giudiziale l'efficacia cogente del regolamento nei confronti dei condomini dissenzienti è mediata dall'art. 2909 c.c. (cfr. Cass. n. 1218/93); e che l'estensione dell'efficacia di esso anche a coloro i quali non presero parte alla sua formazione è attuata propter rem, lì dove, per contro, il dovere di osservanza di un atto (eteronomo e dunque) propriamente normativo prescinde, per il grado di generalità ed astrattezza che lo assiste, da una necessaria ambulatorietà passiva” (Cass 7 giugno 2011 n. 12291).

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