L'art. 1135, comma primo, nr. 4), c.c., stabilisce che l'assemblea provvede «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti».

La giurisprudenza prevalente (Trib. Milano, 24 gennaio 2025, n. 698; Cass., 5 aprile 2023, n. 9388) ritiene che la mancata costituzione dell'accantonamento obbligatorio costituisca un'ipotesi di nullità della deliberazione anziché di semplice annullabilità.

Per evitare conseguenze così radicali è quindi fondamentale sapere in quale seduta i condòmini devono costituire la riserva obbligatoria. In questo preciso contesto si pone il seguente quesito: il fondo speciale va istituito all'approvazione del preventivo?

È noto infatti come l'iter che conduce alla deliberazione definitiva dell'esecuzione di lavori straordinari all'interno del condominio possa essere lungo.

Spesso, infatti, si prendono le mosse da una valutazione generica circa la necessità di eseguire determinati interventi; solo successivamente si procede alla scelta della ditta tramite preventivo ritenuto più vantaggioso e, alla fine, al formale conferimento dell'incarico mediante sottoscrizione del contratto d'appalto.

Può quindi accadere che l'approvazione totale e incontrovertibile dell'esecuzione dei lavori si snodi in più tappe, ognuna costituita da una riunione a sé stante. In quale di queste riunioni occorre costituire formalmente il fondo speciale?

Come si costituisce il fondo speciale per i lavori straordinari?

Per rispondere alla domanda occorre innanzitutto capire come si costituisce un fondo speciale, cioè se sia necessario che l'amministratore riscuota materialmente le quote da ciascun condomino (evidentemente, in base al preventivo approvato) oppure se possa ritenersi sufficiente la costituzione solamente "contabile" della riserva, al fine di separare la gestione straordinaria rispetto a quella ordinaria, garantendo così maggior chiarezza contabile a vantaggio dei creditori.

Dalla lettura della giurisprudenza di legittimità più recente (Cass., 5 aprile 2023, n. 9388), la costituzione del fondo sembrerebbe richiedere l'effettivo versamento delle somme da parte dei condòmini; una semplice contabilità separata non sarebbe pertanto sufficiente.

V'è tuttavia copiosa giurisprudenza di merito di segno contrario (App. Genova, 21 marzo 2024, n. 457; Trib. Savona, 30 maggio 2019. n. 439; Trib. Roma, 28 settembre 2018, n. 18320) secondo cui, per non apporre un ostacolo insormontabile all'esecuzione dei lavori straordinari, l'istituzione del fondo debba essere solo di natura contabile.

Secondo tale orientamento, sostenere che prima di stipulare il contratto l'amministratore debba pretendere l'intero pagamento da subito per spese ingenti sarebbe controproducente per il condominio, il quale difficilmente riuscirebbe ad eseguire da subito quanto proposto.

Questa tesi, tuttavia, frustra la ratio della norma, che è quella di predisporre una provvista di denaro sufficiente per garantire all'assemblea di sostenere la realizzazione delle opere di manutenzione straordinaria e/o delle innovazioni secondo le cadenze temporali deliberate, oltre che di rafforzare la garanzia per coloro che sono chiamati a realizzare tali opere, costituendo un'apposita somma vincolata e destinata a soddisfare le loro pretese creditorie.

Tirando le fila di quanto detto sinora, il fondo speciale deve ritenersi validamente costituito soltanto se: la deliberazione lo contempli esplicitamente (la Cassazione ha ritenuto insufficiente la previsione del riparto); i condòmini abbiano effettivamente versato (o cominciato a versare) quanto dovuto.

Legittima l'istituzione del fondo cassa a maggioranza

In quale momento va costituito il fondo speciale?

Chiarito che l'istituzione del fondo speciale non possa ridursi a una mera operazione contabile - non è sufficiente, in altre parole, creare una contabilità separata inerente alla gestione straordinaria - ma occorra accantonare materialmente le somme necessarie ad affrontare i pagamenti pattuiti con l'impresa (eventualmente, anche a rate), è evidente che la costituzione materiale del fondo possa avvenire solo nel momento in cui la compagine sappia con precisione qual è la spesa da sostenere.

Dunque, è corretto costituire il fondo speciale al momento dell'approvazione del preventivo, quindi prim'ancora che l'incarico alla ditta sia stato formalizzato, in quanto a tale data il condominio deve aver già accontato le somme necessarie per pagare gli interventi straordinari (o parte di essi, se devono essere eseguiti in base a un accordo che ne prevede il pagamento in funzione del loro progressivo stato di avanzamento).

L'amministratore diligente che voglia evitare la nullità della deliberazione, dunque, deve provvedere alla riscossione delle quote prim'ancora della firma del contratto, già nel momento in cui l'assemblea ha approvato il preventivo, secondo la ripartizione delle spese.