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Il fondo morosità nel supercondominio

È possibile e con quali modalità costituire un fondo per coprire la morosità di un condomino?
Avv. Silvio Zicconi Avv. Silvio Zicconi 

La V sezione civile del Tribunale di Roma, con una sentenza del 27 luglio scorso, affronta il problema relativo al ripianamento delle morosità in Condominio ed in particolare nell'ambito del Supercondominio.

Supercondominio e fondo morosità: la vicenda

La vicenda trae origine dalla morosità di un condomino, per far fronte alla quale l'assemblea di un condominio, costituito da due diverse palazzine (n. 1 e n. 2), deliberava la ripartizione del debito fra tutti i condomini di entrambe le palazzine, nella misura del 50% per ciascuna.

Il debito del condomino moroso (della palazzina n.1) "si riferiva a spese per la gestione dei servizi comuni ad entrambe le palazzine".

La delibera veniva assunta con una maggioranza "bulgara" di 930 millesimi ed il voto contrario solo di un condomino (della palazzina n.2), che poi avrebbe proposto impugnazione.

Il caso veniva definito in primo grado dal Giudice di Pace che rigettava l'impugnazione ritenendo che la ripartizione fosse rispettosa del regolamento condominiale, in virtù del quale le spese comuni alle due palazzine sarebbero state a carico di entrambe i condomini (1 e 2) in parti uguali.

Avverso la sentenza del Giudice di Pace, l'attore proponeva impugnazione chiedendo l'invalidazione della delibera impugnata così come la condanna del Condominio alle spese di entrambi i gradi di giudizio e di mediazione.

A sostegno dell'impugnazione deduceva:

  • di essere condomino della palazzina n. 2 (non interessata dalla morosità)
  • che la morosità del condomino della palazzina 1 riguardava le spese per la gestione dei servizi comuni ad entrambe le palazzine;
  • che dette spese a norma dell'art. 7 del regolamento dovevano essere divise in parti uguali fra le due palazzine (costituite in autonomi condomini);
  • e che quindi il debito in questione doveva essere ripartito in base ai millesimi solo tra i condomini della palazzina 1, interessata dalla morosità.

Il Condominio non ritenendolo fondato chiedeva il rigetto dell'appello.

La decisione

Sono diversi i profili che la pronuncia tocca.

Innanzi tutto, al Tribunale non sfugge che nel caso di specie il convenuto e la delibera impugnata siano di un Supercondominio, che, per giurisprudenza unanime, viene ad esistenza nel momento in cui vi sono servizi e beni comuni a due distinti condomini (cfr. art.1117bis c.c.).

Il Tribunale rimarca poi, come la previsione di cui all'art.7 del Regolamento di Condominio abbia ad oggetto proprio il criterio di ripartizione delle spese "supercondominiali", le quali devono essere poste a carico di ciascuna palazzina in parti uguali.

Secondo e consequenziale passaggio è poi quello della ripartizione del 50% della spesa totale tra i singoli condomini di ciascuna palazzina (in base alle tabelle millesimali previste nel medesimo regolamento).

Secondo detto criterio, quindi, ricorda il Tribunale, "sulla collettività dei condomini di ciascuna palazzina - singolarmente considerata - tali spese comuni devono far carico nella misura del 50% del totale".

Per le spese relative alle parti comuni di un supercondominio, risponde il condomino oppure il condominio?

Ciò che poi non sfugge al Tribunale è la diversa natura della previsione di cui all'art.7 del regolamento rispetto all'oggetto della delibera impugnata.

Quest'ultima, infatti, ha previsto la costituzione di un fondo destinato a sopperire alla morosità "supercondominiale" di un condomino della palazzina n1, ripartendo detto onere tra tutti i condomini di entrambe le palazzine nella misura del 50% l'una, come se anche detto fondo avesse ad oggetto il pagamento di servizi comuni ad entrambe le palazzine.

Il Giudice di Pace sul punto aveva ritenuto "del tutto illogico ipotizzare che le spese per il recupero del credito fossero suddivise pro quota tra il condominio unitariamente ed il successivo ripianamento interno delle somme mancanti debba essere addossato ad una sola palazzina":

Il Tribunale al contrario sottolinea il carattere giuridicamente inconferente della pronuncia del primo giudice, per poi evidenziare come si tratti di spese aventi diversa natura e funzione: in un caso la ripartizione di spese comuni ad entrambe le palazzine e nell'altro la ripartizione dell'ammanco su quanto dovuto da una palazzina (al supercondominio) determinato dalla morosità di un suo condomino.

Ricorda infatti il Tribunale, che il Regolamento condominiale prevede chiaramente che ciascun condomino deve farsi carico (pro quota in base alle tabelle millesimali della propria palazzina) del solo 50% delle spese supercondominiali.

Stabilire che si faccia carico anche di un surplus determinato dalla morosità di un condomino dell'altra palazzina costituisce una violazione della previsione regolamentare.

Il Tribunale poi, ribadisce la regola dettata dalla Cassazione con riguardo alla ripartizione del debito dei morosi tra i condomini virtuosi: "in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità... non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi" (Cass. n.13631/2001).

Nel caso di specie, invece, non solo l'assemblea ha deliberato a maggioranza l'utilizzo del criterio di riparto delle spese supercondominiali per la ripartizione del fondo morosità (così violando il regolamento condominiale e l'art.1123 c.c.), ma ha violato il principio confermato da oltre un ventennio dalla S.C. circa la necessità dell'unanimità per ogni decisione che ripartisca spese in spregio dei criteri di legge.

Per concludere, non solo le spese di entrambi i gradi di giudizio ma anche quelle di mediazione hanno seguito la soccombenza.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 27 luglio 2022 n. 12017

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