È importante sottolineare che l'attività di Bed & Breakfast (B&B) non è vietata per sua natura e, in linea generale, può essere esercitata senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale. Questo perché riguarda l'uso e il godimento delle proprietà esclusive. Tuttavia, è sempre consigliabile controllare il regolamento condominiale.
Spesso i regolamenti condominiali contengono delle apposite clausole che prevedono limitazioni o divieti assoluti proprio con riferimento all'esercizio di attività ricettive negli stabili condominiali.
A tale proposito si segnala una recente decisione della Cassazione (ordinanza 4 febbraio 2025, n. 2770).
Vicenda e decisione
Un condominio citava in giudizio davanti al Tribunale una condomina, proprietaria di un appartamento e il conduttore della stessa unità immobiliare. Il condominio chiedeva la cessazione dell'attività di "Bed & Breakfast" intrapresa dal citato conduttore nell'appartamento, poiché in contrasto con l'art. 10 del regolamento condominiale contrattuale, trascritto nei pubblici registri.
Tale articolo vietava ai condomini di destinare gli appartamenti e altri locali interni ad uso di qualsiasi industria, casa di alloggio, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive contagiose, agenzie di pegni, e di farne uso contrario al decoro, al buon nome e alla sicurezza dell'edificio, o che turbi il pacifico godimento singolo o collettivo.
Il conduttore presentava una domanda contro l'altra convenuta- locatrice, chiedendo il risarcimento della somma complessiva di € 144.000,00 nel caso in cui l'esito del giudizio avesse comportato la chiusura del B&B.
Il Tribunale dava ragione al condominio, dichiarando che l'uso dell'appartamento come "Bed and Breakfast" violava il regolamento condominiale, condannando i convenuti alla chiusura dell'attività.
Il giudice di primo grado, premesso che il regolamento di condominio, adottato l'11.3.1930, era stato trascritto il 18.4.1930 ed era, pertanto, opponibile nella parte in cui stabiliva limitazioni ai poteri e alle facoltà dei condomini sulle loro esclusive proprietà, rilevava che tale atto vietava ai condomini di destinare gli appartamenti ad usi diversi dalla civile abitazione e che l'attività di B&B era ontologicamente sovrapponibile a quella di "casa alloggio", espressamente vietata dal regolamento. La Corte d'Appello di Palermo respingeva l'appello.
Il conduttore ricorreva in cassazione facendo presente, tra l'altro, che la nota di trascrizione del 1930 indicava soltanto il regolamento, e non anche la specifica clausola limitativa dell'attività di "casa alloggio", ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c. Inoltre rilevava nella stessa nota mancavano i dati anagrafici di una delle parti.
In ogni caso il conduttore criticava l'interpretazione adottata dalla Corte del regolamento con riguardo al divieto ai condomini di destinare gli appartamenti e altri locali interni all'uso di qualsiasi industria o "casa di alloggio". Secondo il conduttore tale divieto non includeva anche l'attività di Bed & Breakfast.
La Cassazione ha dato ragione al condominio. Secondo i giudici supremi il conduttore si era impegnato a rispettare il regolamento di condominio esistente, come è emerso dall'art. 9 del contratto di locazione.
In questa prospettiva, a parere della Suprema Corte, l'impegno del conduttore a rispettare il regolamento condominiale ha reso irrilevante la lamentela del ricorrente riguardo a eventuali inesattezze nella nota di trascrizione.
Tale forma di pubblicità è infatti finalizzata a risolvere possibili conflitti tra soggetti che abbiano acquistato dallo stesso titolare il medesimo diritto sull'immobile o sul bene mobile registrato.
Nel merito la Cassazione ha ritenuto pienamente condivisibile l'interpretazione adottata dalla Corte di Appello, confermando che il divieto previsto dall'art. 10 del regolamento condominiale, che vieta di destinare le unità immobiliari a "casa di alloggio", include anche l'attività di B&B.
A parere dei giudici supremi tale soluzione interpretazione non contrasta con il significato delle espressioni utilizzate nel regolamento.
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Considerazioni conclusive
Le clausole del regolamento che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini: di conseguenza devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono essere interpretate estensivamente (Cass. civ., sez. II, 8 ottobre 2019, n. 25139).
La condivisa esigenza di chiarezza e di univocità che devono rivelare i divieti ed i limiti regolamentari di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, coerente con la loro natura di servitù reciproche, comporta che il contenuto e la portata di detti divieti e limiti vengano determinati fondandosi in primo luogo sulle espressioni letterali usate.
Applicando tale principio si deve arrivare alla conclusione che nella dizione case d'alloggio sia senza dubbio da ricomprendere l'attività di "casa vacanze", dal momento che il termine alloggio è riferito a un'occupazione dell'alloggio comunque temporanea (Trib. Roma, 10 maggio 2021, n. 8012).
Allo stesso modo il divieto regolamentare di destinare gli appartamenti ed altri locali interni ad uso di qualsiasi industria, casa di alloggio" può essere esteso analogicamente al B&B, struttura ricettiva a conduzione familiare, gestita in forma non imprenditoriale da privati, che forniscono "alloggio" e prima colazione utilizzando parti della stessa unità immobiliare.
La Cassazione ha confermato che le clausole dei regolamenti condominiali risalenti nel tempo che vietano di destinare gli appartamenti o altri locali del fabbricato a "case di alloggio", devono essere interpretate, applicando il principio analogico secondo cui, si considerano vietati nelle unità immobiliari dei condomini le attività di affittacamere, albergo, bed & breakfast (Cass. civ., sez. II, 08/10/2019, n. 25139).
In altre parole la dizione "case di alloggio" va oggi interpretata nel senso che non è consentita l'utilizzazione degli immobili per attività ricettive a qualunque titolo, cioè affittacamere, albergo, B&B (Trib. Roma 27 gennaio 2025, n. 1527).
Nella vicenda esaminata la trascrizione dell'atto costitutivo delle servitù reciproche è stata eseguita il 18 aprile 1930. In tal caso il contenuto sostanziale della nota di trascrizione deve essere valutato alla stregua del disposto dell'art. 1940 del codice civile del 1865. In base a tale norma si è affermato in giurisprudenza che, perché possa considerarsi efficacemente trascritto anche il negozio costitutivo di servitù (reciproche, nella specie), basta che dal contenuto della nota di trascrizione sia individuabile la natura della servitù stessa ed i fondi cui inerisce (Cass. n. 587/1971). La clausola contenete il divieto in questione è risultata opponibile al condomino e suo conduttore.
