La scelta di molti proprietari di optare per gli affitti brevi è spesso una conseguenza delle note difficoltà incontrate con la locazione tradizionale "a lungo termine". La morosità degli inquilini rappresenta un problema significativo, che comporta non solo perdite economiche dirette, ma anche un lungo iter burocratico e legale per ottenere il rilascio dell'immobile.
Gli affitti brevi, al contrario, offrono maggiore flessibilità, minori rischi di morosità e, in molti casi, profitti superiori, soprattutto in zone turistiche.
Anche in questo ambito però sono subentrare norme che hanno cominciato a creare problemi a gestori e proprietari.
Dal 1° gennaio 2025, è obbligatoria l'introduzione del CIN (Codice Identificativo Nazionale), che serve a tracciare gli immobili destinati ad affitti brevi e garantire la trasparenza.
Una circolare del Ministero dell'Interno ha vietato poi l'identificazione degli ospiti da remoto tramite key box o smart lock, richiedendo una più impegnativa verifica di persona per registrare i dati degli ospiti.
In ogni caso si deve considerare che se un condomino decide di affittare il proprio immobile a terzi deve valutare con attenzione le clausole del regolamento di condominio predisposto dal costruttore.
In altre parole è legittima la possibilità dei condomini di ospitare persone a pagamento in alloggi residenziali, senza che sia necessaria l'autorizzazione dell'assemblea condominiale in quanto l'attività ricettiva in questione di per sé non arreca pregiudizio agli altri condomini.
Tuttavia, se nel regolamento di condominio è presente una clausola chiara ed esplicita che vieta gli affitti brevi o attività ricettive di questo tipo, allora tale norma vincola i condomini. Non è rato però che le clausole restrittive sopra dette vengano interpretate in modo errato. A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Torino (sentenza n. 1161 del 10 marzo 2025).
Locazione turistica e regolamento condominiale: una vittoria in tribunale
La vicenda ha avuto origine nell'assemblea condominiale di un caseggiato, durante la quale è stata discussa l'attività di locazione turistica esercitata da un condomino. Nel corso della riunione l'amministratore leggeva una comunicazione PEC, nella quale il condomino dichiarava la regolarità della propria attività, qualificandola come "locazione ad uso turistico".
L'assemblea era di contrario avviso e, conseguentemente, deliberava di affidare all'amministratore il mandato per inviare (a mezzo lettera legale) una diffida al locatore ritenuto "abusivo", intimandogli di cessare l'attività di locazione turistica.
Si teneva poi una nuova assemblea in cui i condomini esprimevano preoccupazioni per possibili rischi relativi alla sicurezza e al decoro dello stabile. Il tentativo di mediazione si concludeva senza successo.
Successivamente il condominio decideva di ricorrere all'Autorità Giudiziaria, richiedendo al Tribunale che fosse ordinata al convenuto la cessazione dell'attività di locazione turistica esercitata nel suo appartamento. Tale domanda si basava sull'asserita violazione del regolamento condominiale, che, a giudizio dei condomini, non consentiva lo svolgimento di tale attività.
In particolare l'attore sosteneva che l'attività di locazione turistica svolta dal convenuto dovesse essere qualificata come attività ricettiva di tipo imprenditoriale o paralberghiero, in violazione dell'art. 18 del regolamento condominiale.
Tale norma, infatti, stabiliva che gli immobili avrebbero potuto avere esclusivamente destinazione di "abitazione civile, uffici, studi professionali e tecnici", vietando espressamente la destinazione dei locali ad "alberghi, pensioni" allo scopo di preservare il "carattere signorile che la casa deve mantenere".
Il convenuto, per contro, affermava che la propria attività costituiva una mera locazione breve per finalità turistiche, pienamente legittima e non in contrasto con il regolamento. Il Tribunale ha dato pienamente ragione al condomino.
Il giudice piemontese ha notato che l'immobile veniva locato attraverso piattaforme online tipicamente per pochi giorni; inoltre è emerso che gli ospiti accedevano all'appartamento in modo autonomo tramite chiavi proprie.
Come ha notato il Tribunale l'attore non è riuscita a dimostrare la fornitura sistematica di servizi alberghieri, risultando solo la presenza di dotazioni base (quali prodotti per l'igiene monouso; accesso a piattaforme televisive; sporadiche cortesie offerte ad hoc (come la chiamata di taxi per ospiti stranieri); la disponibilità, di fatto accordata isolatamente su specifica richiesta e a pagamento extra, di servizio di pulizia e cambio biancheria.
A tale proposito il giudicante ha sottolineato che la disponibilità ad offrire pulizie extra è una cortesia una tantum legata a soggiorni di maggiore durata, non configurando quella sistematicità di servizi accessori che caratterizza l'attività alberghiera.
Quanto alla presunta violazione del "carattere signorile" dell'edificio, il decidente ha osservato che l'uso dell'ascensore o la presenza di ospiti non appaiono sufficienti a dimostrare una lesione sistematica del decoro condominiale, potendo simili situazioni verificarsi anche in caso di normale locazione abitativa.
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Interpretazione restrittiva delle servitù atipiche nei regolamenti condominiali
La giurisprudenza ha chiarito che le previsioni regolamentari che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive si configurano come "servitù atipiche" e devono essere interpretate in modo restrittivo, dovendo ogni eventuale limite risultare quanto più possibile esplicito (Cass. civ., sez. II, 18/10/2016, n. 21024).
Nel caso in questione, il divieto regolamentare ha riguardato esplicitamente la destinazione dei locali ad "alberghi, pensioni" e altre attività ricettive similari. Tale formulazione non è stata ritenuta idonea a includere automaticamente la locazione turistica, che si distingue per natura e modalità di svolgimento.
Del resto è stato recentemente ribadito che la locazione breve si caratterizza per la durata non superiore a 30 giorni, l'assenza di organizzazione imprenditoriale e la presenza di limitati servizi accessori.
In tali casi la clausola del regolamento condominiale contrattuale che vieti l'attività di esercizio di affittacamere, locanda, pensione o albergo non è opponibile al proprietario immobiliare che affitti il proprio appartamento (o i propri appartamenti) con contratti di locazione breve di durata non superiore a 30 giorni (Trib. Milano 7 settembre 2021 numero 7128)
