I condomini legittimamente distaccati dall'impianto di riscaldamento centralizzato sono esonerati dal pagamento delle spese di esercizio dell'impianto medesimo; rimangono, invece, obbligati a contribuire alle spese straordinarie e di conservazione qualora l'impianto conservi, dopo il distacco, la natura di bene di proprietà comune, con la possibilità per gli stessi condomini, in caso di ripensamento, di allacciare nuovamente la propria unità immobiliare all'impianto centralizzato.
Ciò presuppone che il condomino distaccandosi non determini notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Viene da domandarsi se il condomino distaccato sia costretto a riallacciarsi in caso di mancata installazione di un impianto autonomo a norma: in altre parole, oltre a non creare gli inconvenienti previsti dall'articolo 1118 c.c., un condomino può legittimamente rendersi indipendente dall'impianto comune solo se installa una calderina a norma? La risposta a questa domanda è contenuta nella motivazione della sentenza della Cassazione n. 25559 del 31 agosto 2023.
Validità del distacco anche con calderina non a norma: analisi del caso
Un condominio chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di una condomina per mancato pagamento delle spese condominiali relative all'impianto di riscaldamento centralizzato (oltre interessi e spese processuali). L'ingiunta, però, si opponeva al decreto ingiuntivo contestando l'esistenza dell'obbligo di pagare detti oneri.
In particolare asseriva di avere acquistato l'immobile dalla precedente proprietaria che aveva già all'epoca provveduto al distacco dell'appartamento dal sistema centralizzato di riscaldamento. Il Tribunale respingeva l'opposizione.
Lo stesso giudice, tenendo conto di quanto emerso dalla CTU espletata, rilevava che il distacco operato dalla dante causa della condomina non era conforme, né ai requisiti richiesti dall'art. 1118 c.c. né ai requisiti indicati dalla normativa regionale ed aggiungeva che l'impianto autonomo installato non risultava essere a norma. Il Tribunale evidenziava che, con delibera, il condominio aveva negato alla dante causa della condomina morosa, l'autorizzazione a mantenere il distacco della propria unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento centralizzato, delibera da ritenere legittima in quanto la condomina aveva provveduto autonomamente al distacco del proprio impianto da quello centralizzato senza la preventiva comunicazione agli altri condomini.
Il giudice di primo grado, inoltre, in accoglimento della domanda riconvenzionale, condannava parte attrice al ripristino del collegamento del proprio impianto di riscaldamento a quello condominiale.
La Corte territoriale - a cui la soccombente si rivolgeva - riteneva corretta la tesi del giudice di prime cure secondo la quale il distaccato deve fornire la prova, tramite documentazione tecnica, che dallo stesso non derivavano notevoli squilibri all'impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condomini che continuavano a servirsi dell'impianto condominiale.
Distacco impianto centralizzato condominio
Aggiungeva la Corte territoriale che, nel caso di specie, la perizia fornita all'assemblea condominiale dalla soccombente condomina era priva della motivazione di carattere tecnico, mancando i relativi calcoli che avrebbero dovuto escludere l'aggravio di spese. La questione veniva sottoposta alla Cassazione.
In particolare la ricorrente deduceva la falsa applicazione dell'art. 1118 c.c. per aver il Tribunale affermato l'illegittimità del distacco del servizio di riscaldamento dalla accertata irregolarità dell'impianto autonomo, laddove siffatta analisi doveva essere effettuata solo sulla scorta dei parametri richiesti dall'art. 1118 c.c.
La Cassazione ha dato ragione alla ricorrente. Secondo i giudici supremi non è possibile sostenere che il distacco di un condomino è illegittimo per la sola mancata procedimentalizzazione della pratica per il perfezionamento del distacco e la non messa a regola dell'impianto autonomo realizzato, circostanze che di per sé sole, invece, non hanno alcun rilievo; per la Cassazione si deve verificare nello specifico la mancanza di squilibri tecnici pregiudizievoli per l'erogazione del servizio e gli eventuali aggravi di spesa per i rimanenti condomini scaturenti dal chiesto distacco.
Requisiti per il distacco dal riscaldamento centralizzato: obblighi e responsabilità
Il condomino che intende distaccarsi deve provare, attraverso idonea documentazione tecnica, oltre alla mancanza di "notevoli squilibri" tecnici, l'assenza di aggravi di spesa per i condomini che continueranno a servirsi dell'impianto condominiale (Cass. civ., sez. III, 3/11/2016, n. 22285).
È stato recentemente affermato che un aggravio delle spese dei consumi per gli altri condomini può derivare dal fatto che il condomino non abbia installato un autonomo impianto di riscaldamento (Cass. civ., 08/09/2023, n. 26185).
In ogni caso il distacco dal riscaldamento condominiale può essere negato per evitare squilibri nell'impianto condominiale o aggravi di spesa ma non perché l'impianto autonomo non sia a norma.
A cambiare questi principi non servirebbe neppure una formale dichiarazione dei condomini distaccati di essere disinteressati al nuovo impianto e di non aver alcuna intenzione di riallacciarvisi in futuro, perché, come stabilisce l'articolo 1118 c.c., "Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni".
Al contrario deve essere annullata la delibera condominiale che abbia posto a carico del condomino la partecipazione alle spese straordinarie e di conservazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento nel caso in cui lo stesso si sia distaccato dall'impianto ma non abbia più la possibilità di un futuro riallaccio allo stesso (Cass. civ., sez. II, 10/05/2012, n. 7182).
