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Il diritto d'uso delle parti condominiali prevale sulle norme in materia di distanze
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Il diritto d'uso delle parti condominiali prevale sulle norme in materia di distanze

Perchè il diritto d'uso prevale sulle norme dettate in materia di distanze legali

Avv. Alessandro Gallucci  

Un condomino, ottenute le necessarie autorizzazioni amministrative, inizia delle opere finalizzate alla costruzione di due balconi aggettanti rispetto alla facciata dello stabile.

Terminata la loro costruzione, i vicini del piano inferiore si lamentano ed iniziano un contenzioso giudiziario.

Quei balconi a loro dire sono illegittimi: gli tolgono luce, aria e per giunta recano pregiudizio alla stabilità dell’edificio.

La causa prenda la piega giusta per gli attori: in primo grado, tuttavia, essi ottengono solamente il risarcimento del danno. La demolizione sarebbe stata troppo onerosa, sancisce il Tribunale. E’ in appello che la questione assume contorni più netti. I balconi sono stati costruiti illegittimamente e devono essere demoliti. Questa la decisione dei giudici di secondo grado. Come spesso accade il caso finisce in Cassazione. A deciderlo la sentenza n. 5140 del 30 marzo 2012.

I ricorrenti, vale a dire i costruttori dei balconi, contestavano le conclusioni cui era giunto il C.T.U. e di conseguenza la decisione d’appello che, sostanzialmente in modo acritico, aveva accolto le argomentazioni del consulente. Gli ermellini hanno condiviso questa presa di posizione.

In primo luogo hanno evidenziato che “ in tema di condominio le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall'art. 1102 c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all'art. 1139 c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l'uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell'utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione. (La sentenza impugnata aveva annullato la delibera condominiale con cui alcuni condomini erano stati autorizzati a trasformare in balcone le finestre dei rispettivi appartamenti senza osservare le distanze legali rispetto ai preesistenti balconi delle proprietà sottostanti.

La Corte, nel cassare la decisione di appello, ha ritenuto legittima l'esecuzione delle opere, avvenuta nell'ambito delle facoltà consentite dall'art. 1102 c.c. nell'uso dei beni comuni(la facciata dell'edificio), atteso che la realizzazione del balcone non aveva provocato alcuna diminuzione di aria e di luce alla veduta esercitata dal condomino sottostante)”. (Cass. n. 7044 del 2004; Cass. n. 6456 del 2010)” (Cass. 30 marzo 2012 n. 5140).

In questo contesto di carattere generale la Corte ha inserito delle considerazioni specificamente indirizzate al caso di specie. Si legge nella sentenza che “ è indubbio che la realizzazione dei due balconi è avvenuta su una parte comune del fabbricato.

I ricorrenti hanno quindi agito ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., sicché i giudici di merito avrebbero dovuto valutare, nell'ambito di applicazione di tale disposizione, se l'utilizzo particolare della cosa comune posto in essere dai ricorrenti fosse incompatibile con quello degli altri titolari di analogo diritto sulla medesima parte comune, accertando se l'intervento edilizio contrastasse con i divieti posti dall'art. 1120, secondo comma, cod. civ., e se pregiudicasse in qualche modo il godimento del bene di proprietà esclusiva” (Cass. 30 marzo 2012 n. 5140).

Insomma la conclusione è che sono state sbagliate le valutazioni ma ciò non vuol dire che la realizzazione dei balconi è illegittima: tutto verrà deciso nel giudizio di rinvio.

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