Nella litigiosità, che spesso caratterizza i rapporti in condominio, si inserisce il caso appena risolto dal Tribunale di Nola con una recente ordinanza del 12 marzo 2025. Più precisamente, la lite di cui si sta parlando riguardava l'accesso alla documentazione condominiale, a quanto pare, vanamente richiesta da una condomina all'amministratore.
Ebbene, secondo il racconto che emerge dal testo del provvedimento, la comproprietaria di un immobile in un condominio, con reiterate richieste stragiudiziali, aveva chiesto la copia di vari documenti riguardanti l'edificio e il suo governo (ad esempio, alcuni verbali di assemblea, il regolamento del palazzo, il contratto di assicurazione del fabbricato, etc). Tra i documenti pretesi c'era anche l'anagrafe condominiale, con i dati di tutti coloro che nel condominio erano titolari di diritti reali e/o di godimento.
Insomma, appurato che con le buone non era stato possibile ottenere nulla, la comproprietaria aveva deciso di citare in giudizio l'amministratore. Lo scopo era quello di sentirlo condannare alla consegna di tutta la documentazione richiesta e non ottenuta, tra cui anche la copia dell'anagrafe condominiale
Vediamo, dunque, come ha risolto il caso il Tribunale di Nola.
Diritto di copia della documentazione condominiale: cosa dice la legge?
Secondo il Codice civile, tutti i proprietari di un fabbricato hanno diritto di accedere alla documentazione relativa al condominio, ad esempio, chiedendone copia all'amministratore.
Per ottenere ciò non è necessario attendere un'eventuale assemblea e tanto meno è indispensabile motivare e/o giustificare la propria richiesta "gli artt. 1129, comma 2, c.c. e 1130-bis c.c., come novellati dalla L. n. 220 del 2012, prevedono la facoltà dei condomini di ottenere l'esibizione di registri e documenti contabili condominiali in qualsiasi tempo, non necessariamente in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea unico limite al diritto di ostensione è che "l'esercizio del diritto di accesso non si risolva in un intralcio all'amministrazione, ponendosi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c." e con l'unico onere per il "condomino istante - il quale non è tenuto a specificare le ragioni della richiesta - (...) di dimostrare che l'amministratore non gli abbia consentito l'esercizio della facoltà in parola" (Cass. Civ., Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 15996 del 28/07/2020)".
L'unico limite è quello di non intralciare l'attività dell'amministratore con richieste di accesso che siano contrarie al principio di correttezza. Ad esempio, potrebbe succedere se l'stanza dovesse essere generica e non dovesse descrivere compiutamente i documenti che il condòmino vuole ricevere in copia dall'amministratore.
Di regola, perciò, il rappresentante del fabbricato non può ostacolare il diritto di accesso alla documentazione condominiale. Diversamente, infatti, incorrerebbe nella violazione dell'obbligo di cui all'art. 1129 cod. civ.
Diritto di accesso all'anagrafe condominiale: è legittimo?
Il diritto di accesso all'anagrafe condominiale, cioè a quel registro in cui sono annotati i soggetti titolari di diritti reali e/o di godimento nel fabbricato, può rivelarsi molto utile. Acquisendo questi dati, infatti, l'interessato può rintracciare queste persone.
Ad esempio, ciò sarebbe indispensabile, ove mai intendesse inviare loro una citazione per i danni provocati dai rispettivi immobili.
Ebbene, come precisa anche il Tribunale di Nola, è incontestato che tale diritto di accesso rientri tra quello più generale di avere contezza e copia della documentazione condominiale in possesso dell'amministratore "Non v'è dubbio, inoltre, che, ai sensi dell'art. 1129, comma 2, c.c., rientri fra gli obblighi dell'amministratore del Condominio quello di curare la tenuta dei registri dell'anagrafe condominiale, nonché, quello, previsto dall'art. 1130 c.c. di consentire a tutti i condomini di prenderne gratuitamente visione e di estrarne copia, previo rimborso del relativo costo.
Tali registri hanno infatti lo scopo di rendere agevole la rintracciabilità dei soggetti titolari di diritti reali o di diritti personali di godimento degli immobili facenti parte del condominio.
L'articolo 1129 c.c. per assicurare una più efficace attuazione di tale obbligo, specifica che l'amministratore condominiale, all'atto della nomina e ad ogni suo rinnovo, deve comunicare ai condomini luogo, giorno ed ora in cui, previo appuntamento, può esercitare il diritto di accesso e di estrazione di copia del registro di anagrafe condominiale.
La mancata osservanza di tale obbligo costituisce una violazione della norma contenuta nell'art. 1129 c.c.".
In un caso come quello in esame, non è possibile negare l'accesso motivandolo con ragioni legate alla privacy dei soggetti facenti parte dell'anagrafe condominiale e condizionando il rilascio della copia al loro consenso.
Non c'è, infatti, alcuna disposizione normativa che esclude tale facoltà per questi motivi "Più in particolare, l'amministratore si opponeva alla consegna di copia del registro di anagrafe condominiale ritenendo di dover verificare la sussistenza del consenso degli altri condomini.
Tale consenso, tuttavia, come si è detto, esaminando la normativa che precede, non risulta assolutamente necessario rientrando i documenti richiesti tra quelli sicuramente accessibili al condomino (i quali, in ogni caso, ove contenessero dati sensibili potrebbero essere bannati ed oscurati solo relativamente alla parte non ostensibile)".
Per cui se, come nel procedimento in commento, l'amministratore nega di rilasciare copia dell'anagrafe condominiale, egli è in torto e può essere condannato a produrre tale duplicato oltre al pagamento delle spese processuali.
