I singoli condòmini possono richiedere all'amministratore l'esibizione dei documenti contabili ed amministrativi e l'amministratore è tenuto a permetterne la visione e l'estrazione di copia a spese del richiedente.

La richiesta deve essere specifica e puntuale indicando il documento che si intende visionare; tuttavia, non deve risultare di ostacolo all'attività di amministrazione né contraria ai principi di correttezza e non deve comportare onori eccessivi per il condominio.

Attenzione, però, perché trattasi di una facoltà di richiesta, di visione ed estrazione copia della documentazione (tra l'altro non senza limiti), per i condòmini e non di un onere per l'amministratore del compito di procedere alla ricerca, alla copia ed all'invio dei documenti.

La Corte d'Appello di Napoli (sentenza n. 1727 del 6 aprile 2025) ha chiarito cosa debba intendersi per diritto di accesso alla documentazione condominiale, per come sancito dalle disposizioni codicistiche, ribadendo, conformemente al costante orientamento giurisprudenziale in materia, che l'amministratore non è tenuto alla consegna dei documenti, dal momento che sussiste unicamente in capo a condomini l'onere di prenderne visione.

Accesso ai documenti condominiali: analisi del caso e decisione finale

Un condòmino conveniva in giudizio il Condominio nonché il suo amministratore al fine di ottenere la declaratoria del suo diritto a ricevere copia della documentazione amministrativa, fiscale e contabile concernente i lavori straordinari eseguiti nel fabbricato condominiale in virtù di una delibera condominiale nonché la condanna al risarcimento dei danni patiti.

A sostegno della domanda, l'attore deduceva che - pur non condividendo le gestione dell'ente condominiale sì da proporre opposizione, con esito negativo, alla delibera condominiale di approvazione dei lavori straordinari nel fabbricato - aveva regolarmente corrisposto i relativi oneri e che, nonostante le reiterate richieste rivolte all'amministratore, non aveva avuto la possibilità di visionare la documentazione relativa ai menzionati lavori.

Si costituivano in giudizio il Condominio in persona dell'amministratore p.t. nonché quest'ultimo in proprio, chiedendo, nel merito, che venisse dichiarata la cessazione della materia del contendere, in quanto, dopo la notifica della citazione e prima dell'iscrizione della causa a ruolo, l'amministratore aveva inviato a mezzo posta a tutta la documentazione richiesta.

Il Tribunale di Napoli dichiarava cessata la materia del contendere, condannando l'attore alla refusione delle spese di lite.

Il condòmino soccombente interponeva appello deducendo la mancata valutazione da parte del Giudice di prime cure del comportamento omissivo ed inadempiente tenuto dall'amministratore per non avergli tempestivamente consegnato la documentazione richiesta, in tal modo procurandogli un danno di non agevole quantificazione e non riparabile.

La Corte d'Appello di Napoli ha rigettato il gravame confermando la sentenza di primo grado che aveva definito il giudizio con una declaratoria di cessazione della materia del contendere avendo provveduto, l'amministratore, a consegnare la documentazione richiesta (consegna alla quale non era tenuto ex art. 1130 bis c.c.) ancor prima dell'iscrizione della causa a ruolo.

In particolare, la Corte ha ritenuto che all'amministratore non fosse ascrivibile alcun inadempimento non avendo il condòmino fornito la prova di aver formalizzato all'amministratore un'istanza di accesso ovvero di aver richiesto un appuntamento, senza esito, o di essersi recato presso i luoghi ove era custodita la documentazione senza aver potuto accedere o comunque esaminare i documenti.

Richiamando le disposizioni codicistiche in materia, nonché il costante orientamento giurisprudenziale, la Corte territoriale ha ribadito che l'amministratore non ha l'obbligo di consegnare i documenti giustificativi di spesa, ma è tenuto soltanto a permettere ai condòmini che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condòmini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà.

Diritto di accesso agli atti amministrativi

Conclusioni sull'accesso ai documenti condominiali: diritti e limiti

L'art. 1130, co. 1, n. 9 c.c. prevede che l'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve fornire al condòmino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

E, ai sensi dell'art. 1130-bis cc, "i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese.

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione".

Ebbene, benché le disposizioni codicistiche richiamate riconoscano ai singoli condòmini la facoltà di ottenere dall'amministratore l'esibizione dei documenti contabili, peraltro senza la necessità di specificarne la ragione, tuttavia tale facoltà non si estende sino ad onerare l'amministratore del compito di procedere all'invio, a ciascun richiedente, della documentazione pretesa in visione.

Ciascun condomino ha, infatti, il diritto di "prendere visione" e di "estrarre copia" della documentazione condominiale, ma tale diritto va esercitato presso i locali ove si trovano gli stessi documenti, nei giorni e negli orari prestabiliti dall'amministratore (come previsto dagli artt. 1129 e 1130 bis cc.).

Qualora un condòmino agisca in via giudiziale per ottenere l'ostensione di documenti di suo interesse ha l'onere di dimostrare di aver richiesto un appuntamento all'amministratore, senza esito, o di essersi recato presso i luoghi ove era custodita la documentazione senza aver potuto accedere o comunque esaminare i documenti.

Solo ove l'amministratore impedisca ingiustamente al condòmino l'esercizio del diritto di accesso ai documenti condominiali può ritenersi che tale diritto sia stato negato, tale da giustificare il fondamento dell'azione giudiziaria.

In tal senso, la giurisprudenza ha precisato che l'amministratore del condominio non ha l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, ma è soltanto tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà ( Cass. n. 12650/2008; Cass. n. 1544/2004).

Ugualmente, non è configurabile un obbligo in capo all'amministratore di allegare all'avviso i documenti giustificativi ed i bilanci da approvare, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente, e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di eventuale approvazione (Cass. civ., sez. VI, 05/10/2020, n. 21271).

Inoltre, come evidenziato nella sentenza in esame, l'obbligo dell'amministratore di fornire informazioni ai condòmini non è senza limiti, perché l'interesse alla buona amministrazione del Condominio osta a che l'amministratore sia tenuto a distogliersi dallo svolgimento delle proprie funzioni per assecondare richieste reiterate e non finalizzate a soddisfare autentiche esigenze informative.

In tal senso, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il fatto che i condomini abbiano diritto d'accesso alla documentazione condominiale non vuol dire che possano esercitare questa loro prerogativa in modo compulsivo ed irragionevole.

Ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, ex art. 1175 c.c., e non si risolva in un onere economico per il Condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti (cfr. Cass. n. 4445/2020; Cass. n. 19210/2011; Cass. n. 15159/2001; Cass. n. 8460/1998).