Una recente pronuncia del Tribunale di Caltanissetta (sentenza n. 282 del 22 aprile 2025) ha approfondito la responsabilità del condominio per i danni causati da infiltrazioni d'acqua, sottolineando il legame tra l'obbligo di custodia e la manutenzione delle parti comuni. Il giudice ha affrontato anche la questione della possibilità di ridurre il risarcimento per colpa del danneggiato.

A tale proposito si ricorda che l'articolo 1227 c.c. stabilisce un principio importante nella responsabilità civile: il danneggiato, nel momento in cui subisce un pregiudizio, ha l'obbligo di adottare misure ragionevoli per limitarne gli effetti negativi.

Questo concetto mira a promuovere un comportamento attivo e responsabile da parte della vittima, evitando che il danno si aggravi inutilmente.

Analisi del caso di danni da infiltrazioni in condominio

Nel 2019, l'appartamento di un condomino è stato gravemente danneggiato a causa delle infiltrazioni d'acqua, imputabili alla mancata manutenzione della guaina di copertura del lastrico solare, deteriorata per lunga esposizione agli agenti atmosferici.

Per evitare ulteriori danni, il danneggiato ha eseguito personalmente lavori di riparazione di alcune terrazze di copertura nel fabbricato.

I condomini, riuniti in assemblea il 29 luglio 2020, hanno ratificato tali lavori e ripartito le spese, rimborsando l'attore.

Successivamente, per vari problemi, l'assemblea ritardava ad assumere le decisioni in merito alle opere da eseguire ed al riparto dei relativi costi, con conseguente ulteriore aggravamento dello stato dei luoghi e aumento delle spese di ripristino. Pertanto il condomino ha richiesto un accertamento tecnico, ottenendo una quantificazione dei danni.

Vista la perdurante inerzia del condominio il danneggiato citava quest'ultimo davanti al Tribunale, chiedendo di "accertare e dichiarare che il convenuto, in persona dell'amministratore pro tempore, è obbligato al risarcimento di tutti i danni sofferti dall'attore, per le causali esposte in narrativa, quantificati in complessivi €. 13.287,47 oltre al saldo ancora eventualmente dovuto al CTU o in quella maggiore o minore somma che sarà eventualmente accertata nel corso del giudizio o ritenuta equa". L'attore ha richiesto un ulteriore danno, sotto il profilo del lucro cessante, da quantificarsi anche in via equitativa in €. 5.400,.00 pari a n. 36 mensilità per un valore locativo simbolico di €. 150,00 mensili.

Il convenuto ha sostenuto, tra l'altro, la responsabilità ex art. 1227 c.c., secondo comma, dell'attore per avere atteso dal 2019, epoca in cui egli stesso aveva collocato il verificarsi delle infiltrazioni, fino al 2023, allorché aveva attivato le procedure giudiziali nonostante il comportamento collaborativo e di buona fede posto dal convenuto, senza nel frattempo preoccuparsi minimamente di porvi rimedio o di adoperarsi per evitare i danni poi verificatisi, con conseguente sua esclusiva responsabilità. Il Tribunale ha evidenziato che il nesso tra la cosa in custodia ed il danno patrimoniale subìto dall'attore è stato espressamente riconosciuto dal convenuto.

In ogni caso lo stesso giudice ha precisato che l'esecuzione dei lavori da parte del danneggiato nel suo appartamento nell'immediatezza del manifestarsi dei danni o poco tempo dopo, come preteso dal convenuto, esula, in mancanza di alcun obbligo giuridico, dal dovere di cooperazione previsto dal secondo comma, dell'art. 1227 c.c. comportando un sacrificio che va ben oltre la ordinaria diligenza.

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valutazione giuridica della responsabilità in caso di infiltrazioni

Secondo la giurisprudenza, l'art. 1227 c.c., comma 2, è applicazione dei principi generali di correttezza e buona fede, di cui all'art. 1175 c.c.; di conseguenza impone al creditore, una condotta attiva, diretta a limitare le conseguenze dannose dell'altrui comportamento pregiudizievole, ma non fino al punto da pretendere attività che gravose o implicanti rischi (Giudice di Pace Milano, sez. IV, 12 gennaio 2016).

In tema di concorso del fatto colposo del creditore, ai sensi dell'art. 1227 c.c., secondo comma, va negato il risarcimento del danno patrimoniale qualora risulti che il creditore avrebbe potuto evitare i danni dei quali chiede il risarcimento mediante l'uso dell'ordinaria diligenza, senza che rilevi il fatto che dallo svolgimento dell'attività dovuta con l'ordinaria diligenza possa derivare la eliminazione della prova del danno (Cass. civ., sez. III, 25/09/2009, n. 20684).

In sostanza, la legge vuole solo evitare, con tale disposizione, che il debitore medesimo sia costretto a pagare dei danni evitabili dal creditore, in collegamento sistematico con l'art. 1223 c.c. Secondo il pacifico e costante indirizzo della giurisprudenza il concorso di colpa del danneggiato di cui all'art.1227 c.c., comma 2, costituisce eccezione in senso stretto, non rilevabile d'ufficio (App. Catanzaro 28 febbraio 2025, n. 200). Occorre ricordare che l'ipotesi del concorso colposo del danneggiato è astrattamente ravvisabile anche nell'ipotesi di responsabilità di cosa in custodia.

A tale proposito è stato affermato che il comportamento colposo del danneggiato può, secondo un ordine crescente di gravità, atteggiarsi come concorso causale colposo o addirittura giungere ad escludere del tutto la responsabilità del custode (Trib. Larino 17 marzo 2017).

Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che, in caso di infiltrazioni, il danneggiato non può essere ritenuto responsabile se il danno è causato da difetti strutturali o dalla mancata manutenzione da parte del soggetto responsabile.

In ogni caso il danneggiato non può essere penalizzato per non aver adottato accorgimenti secondari, se il danno è chiaramente riconducibile all'incuria del responsabile (Trib. Lecce 21 settembre 2021, n. 2508).

In sintesi, l'articolo 1227 c.c. bilancia le responsabilità tra il danneggiato e il danneggiante, ma non esclude la responsabilità esclusiva del danneggiante in presenza di gravi difetti o negligenza.