Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
Iscriviti alla
Newsletter
chiudi
Inviaci un quesito

Il costruttore deve insonorizzare anche le pareti divisorie dei singoli vani ricompresi all'interno degli appartamenti?

Chi acquista un immobile ha diritto alla consegna di un immobile assolutamente conforme alle leggi ed ai regolamenti.
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Non è raro però che l'acquirente dopo il rogito scopra, anche tramite una perizia tecnica, che l'abitazione non possiede i requisiti acustici previsti dalla legge. Si tratta di un grave difetto che pregiudica in modo grave il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità dell'appartamento.

Nell'ambito di tale problema viene da domandarsi se la responsabilità del costruttore e degli altri soggetti coinvolti nella realizzazione dell'edificio debba ritenersi estesa anche alla mancata o inadeguata insonorizzazione delle pareti divisorie dei singoli vani ricompresi all'interno degli appartamenti.

La questione è stata trattata da una recente decisione della Cassazione (sentenza 17 luglio 2023, n. 20447).

Il costruttore deve insonorizzazione anche le pareti divisorie dei singoli vani ricompresi all'interno degli appartamenti? Fatto e decisione

Alcuni acquirenti di immobili ad uso abitativo citavano in giudizio la società costruttrice, il progettista originario e altri tecnici, per sentir accertare, in relazione alle rispettive responsabilità, la sussistenza di gravi difetti di isolamento acustico (sia interno che in rapporto alle sorgenti esterne) in violazione dei parametri fissati dalla normativa di settore (L. n. 447 del 1995 e D.P.C.M. del 5 dicembre 1997 ) e, per l'effetto, sentirli condannare (ciascuno in relazione al titolo a loro da attribuirsi) al risarcimento dei danni subiti per effetto del carente isolamento acustico dei rispettivi immobili, conseguenti al deprezzamento connesso al valore dei costi necessari al ripristino del rispetto dei parametri di legge. Il Tribunale dava ragione agli attori.

La Corte di appello confermava la decisione di primo grado, mettendo in risalto che, nel caso di specie, doveva trovare applicazione l'obbligo risarcitorio previsto dall'art. 1669 c.c. per il ristoro del danno da gravi difetti della singola unità abitativa, tali da impedirne o comprometterne gravemente l'ordinario godimento, la funzionalità o l'abitabilità della stessa, rientrando certamente in tale ambito il danno riconducibile al mancato isolamento acustico.

In particolare la Corte di appello, condivideva l'affermazione - compiuta dal giudice di prime cure - dell'applicabilità, nel caso di specie, della L. n. 447 del 1995 e del D.P.C.M. 5 dicembre 1997 e sosteneva che tale normativa speciale settoriale imponeva lavori di insonorizzazione anche per i vani interni delle singole unità immobiliari.

Secondo la Cassazione però i valori e le prescrizioni di cui alla più volte citata Legge n. 447/95 ed al connesso D.P.C.M. del 5/12/1997 non possono essere ritenuti applicabili alle strutture divisorie verticali e orizzontali meramente interne ad una stessa unità immobiliare; di conseguenza l'indice di valutazione del potere fonoisolante apparente che caratterizza la capacità di un elemento divisorio (parete o solaio) di abbattere il rumore, opera soltanto quando tale elemento sia posto in opera tra due locali appartenenti a distinte unità immobiliari (mentre l'unico parametro che sarà necessario rispettare nell'isolamento dei locali posti nella medesima unità immobiliare abitativa è costituito dall'indice di rumore di calpestio dei solai).

Considerazioni conclusioni

In riferimento alla vicenda esaminata, trova applicazione "ratione temporis" il D.P.C.M. 5 dicembre 1997, in quanto il contratto stipulato tra le parti è anteriore all'approvazione della L. n. 88 del 2009, articolo 11, comma 5, che dispone la non applicabilità del suddetto decreto ai rapporti sorti successivamente alla data di entrata in vigore della medesima L. n. 88 del 2009.

Peraltro, come ha chiarito la Cassazione, anche per i rapporti sorti successivamente, il D.P.C.M. citato può, in ogni caso, essere preso come punto di riferimento per il rispetto delle regole dell'arte nella costruzione degli edifici.

In altri termini l'accertamento dell'eventuale responsabilità per un vizio inerente all'isolamento acustico deve essere attuato tenendo conto delle norme tecniche di insonorizzazione degli edifici e dei canoni tecnici sulle sorgenti sonore suggerite dalle ordinarie regole dell'arte, tra le quali il suddetto D.P.C.M. può essere preso come modello di riferimento (Cass. civ., sez. II, 19/03/2021, n. 7875).

Tenendo conto della normativa sopra indicata la decisione in commento ha sostenuto che l'indice di valutazione del potere fonoisolante apparente, che caratterizza la capacità di un elemento divisorio (parete o solaio), di abbattere il rumore, opera solo quando tale elemento sia posto in opera tra due locali appartenenti a distinte unità immobiliari (nello stesso senso Cass. civ., sez. II, 18/10/2022 n. 30658).

Secondo la stessa opinione però nel caso in cui l'appartamento venga ad essere frazionato in due o più distinte unità immobiliari si rende necessario il rilascio di apposite autorizzazioni amministrative che contengano l'attestazione del rispetto dei valori limite previsti dallo stesso DPCM.

Merita di essere sottolineato che altra recente decisione della Cassazione ha notato come sia illogico che una normativa diretta a limitare l'esposizione delle persone ai rumori non trovi applicazione per l'intera unità abitativa, ma solo limitatamente a parti di essa. Di conseguenza si è affermato che anche le terrazze devono essere sottoposte agli adempimenti previsti per il rispetto dei requisiti acustici degli edifici, atteso che, in mancanza, il rumore si può propagare all'interno degli appartamenti.

Del resto D.P.C.M. 5 dicembre 1997 menziona gli ambienti abitativi rinviando alla legge sull'inquinamento acustico (legge 447/1995), ove si fa riferimento ad ogni ambiente interno in cui permangano le persone e in cui siano svolte attività umane (Cass. civ., sez. II, 22/02/2023, n. 5487).

Sentenza
Scarica Cass. 17 luglio 2023 n. 20447
  1. in evidenza

Dello stesso argomento