Il cortile, salvo titolo contrario, ricade nella presunzione di condominialità ai sensi dell'art. 1117 c.c., essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, senza che la presunzione possa essere vinta dalla circostanza che ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino, in quanto l'utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all'edificio condominiale (Trib. Tivoli 3 settembre 2024, n. 1013).
Si ricorda che la presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l'onere di fornire la prova di tale diritto; a tal fine, è necessario un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio assembleare, nè l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino. Si può escludere però l'esclusione di alcune unità immobiliari dalla comproprietà di beni presuntivamente comuni come il cortile; ciò può evincersi dal titolo costitutivo del condominio (primo rogito) o deve essere prevista nel regolamento di condominio (del costruttore) che, tuttavia, può produrre l'effetto di modificare il contenuto del diritto dominicale dei proprietari delle singole unità immobiliari - altrimenti esteso a tutti i beni che, per espressa previsione normativa come il cortile o per la loro strutturale destinazione, sono qualificabili come comuni - solo quando sia allegato all'atto costitutivo e in esso richiamato in modo da esserne parte integrante o, ancora, quando, ancorché atto autonomo, sia qualificabile come "espressione di autonomia negoziale" e cioè sia "approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni" (Cass. civ., sez. II, 06/07/2022, n. 21440).
Differenze tra cavedio e bocche di lupo nel condominio
Al medesimo regime del cortile, espressamente contemplato dall'art. 1117 c.c., n.1, tra i beni comuni, salvo specifico titolo contrario, rimane sottoposto altresì il cavedio - altrimenti denominato chiostrina, vanella o pozzo luce -, e cioè il cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune, destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari, quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi (Cass. civ., sez. II, 07/04/2000, n. 4350).
Tale area interna - per destinazione tipica e conformazione strutturale - ha una vocazione strumentalmente servente rispetto all'intero edificio condominiale.
Bisogna considerare invece che le bocche di lupo, pur assolvendo alla medesima funzione di dare luce ed aria a locali secondari, possono essere, a seconda della conformazione dei luoghi, sia al servizio di parti private che al servizio di parti comuni (Trib. Vasto 10 marzo 2022, n. 66).
Il cortile tra più edifici: è parte comune anche alle proprietà che non vi hanno accesso diretto?
Cortile condominiale tra edifici diversi: aspetti legali
La presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'art. 1117 c.c., senz'altro applicabile quando si tratti di parti dello stesso edificio, può ritenersi applicabile in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento degli stessi, come nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano.
La Cassazione ha notato che la concreta ed oggettiva destinazione del cortile al servizio di una unico originario complesso immobiliare, poi, confluito in distinti caseggiati, ne determina funzionalmente la natura comune a tutti gli edifici serviti, senza necessità di ulteriore specificazione nei singoli atti di acquisto; infatti per effetto della "presunzione" di cui all'art. 1117 c.c., comma 1, e della la trascrizione di detti atti di acquisto di proprietà esclusiva - comprensiva pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, anche delle parti comuni - la situazione condominiale che ne risulta è opponibile ai terzi (Cass., Sez. II, 17 febbraio 2020, n. 3852).
Diritto di condominio sul cortile a seguito di frazionamento dell'edificio in sede di esecuzione immobiliare
Si osserva che il condominio, generalmente, sorge con il primo atto di frazionamento del l'edificio, in precedenza appartenente ad un solo proprietario, e dunque con il primo atto traslativo della proprietà dal quale emerga che le singole unità immobiliari appartengono a più soggetti e vi siano beni comuni.
Così, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio comune in distinte unità immobiliari, a seguito dell'attribuzione in sede di esecuzione forzata, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - funzionali all'uso comune, come il cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di più edifici limitrofi.
Tale presunzione può essere superata soltanto ove risulti nel primo decreto con il quale il giudice trasferisce all'aggiudicatario un lotto del bene espropriato, ripetendo la descrizione dell'immobile contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno degli aggiudicatari dei distinti lotti la proprietà del cortile (Cass. civ., sez. II, 16/01/2024, n. 1615).
In altre parole l'art. 1117 c.c., come interpretato dalla giurisprudenza di legittimità, trova piena applicazione anche nel caso di condominio "creato in sede giudiziale".
