Il cortile condominiale, per quanto utilizzato in maniera preponderante da un condomino in ragione delle caratteristiche oggettive dell'edificio, non può essere chiuso con un cancello e trasformato quindi in un bene esclusivo, perché in tal modo si sottrae illegittimamente agli altri comproprietari il pari diritto di farne uso. Lo ha ricordato una recente sentenza del Tribunale di Teramo (n. 215 del 9 marzo scorso).
Il cortile comune può essere chiuso con un cancello da un solo condomino? Fatto e decisione.
Nel caso di specie un condomino aveva citato in giudizio un altro condomino chiedendo che gli venisse ordinata la rimozione del cancello da questi apposto all'entrata del cortile comune, con contestuale restituzione del bene nel pieno e libero possesso di tutti i comproprietari.
Si costituiva in giudizio il convenuto, deducendo che detto cortile era in realtà posto a servizio e godimento esclusivo degli immobili di sua proprietà e chiedeva quindi il rigetto della domanda attorea.
Il giudice procedeva a istruire la causa per accertare se il cortile in questione fosse o meno di natura condominiale.
A tal fine licenziava una consulenza tecnica d'ufficio, all'esito della quale, tenuto conto della documentazione versata in atti, il CTU concludeva per la natura comune del bene.
A corredo delle risultanze istruttorie il Tribunale osservava altresì che, con elencazione non tassativa, l'art. 1117 c.c. afferma che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari, anche se aventi diritto a godimento periodico, sempre che il contrario non risulti dal titolo, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui lo stesso sorge, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, nonché i cortili, il cavedio, la chiostrina o il pozzo luce, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio condominiale, essendo detti beni destinati prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (cfr. Cass. civ., n. 7889/2000).
Detta presunzione di condominialità, come evidenziato dal giudice, non può essere superata dal fatto che al cavedio (o chiostrina, ecc.) si acceda solo dall'appartamento di un condomino o dal fatto che costui vi abbia posto manufatti collegati alla sua unità immobiliare, in quanto l'utilità particolare che deriva da tali fatti non incide sulla destinazione tipica e normale del bene in favore dell'edificio condominiale (così, ex plurimis, Cass. civ., 1.8.2014 n. 17556; Cass. civ., n. 4350/2000; Cass. civ., n. 4625/1984; Cass. civ., n. 2309/1978).
Considerazioni conclusive.
Come disposto dall'art. 1102 c.c., ciascun partecipante deve essere messo in condizione di servizi della cosa comune e può farlo, anche per mezzo di utilizzi più intensi, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Ogni condomino può quindi apportare a proprie spese le modificazioni del bene comune necessarie per un migliore godimento, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso (cfr. Cass. civ., n. 11445/2015).
È infatti vietato al singolo partecipante attrarre la cosa comune o una sua parte nell'orbita della propria disponibilità esclusiva e di sottrarla in tal. modo alla possibilità di godimento degli altri contitolari.
Come correttamente ritenuto dal Tribunale di Teramo, l'apposizione sul cortile comune di un cancello munito di serratura che vi consenta l'accesso solo al possessore delle chiavi fuoriesce da tale perimetro normativo, perché in tal modo si sottrae agli altri condomini la possibilità di accedere al bene comune e lo stesso viene oggettivamente posto nella disponibilità esclusiva di un solo comproprietario.
