Il cortile è quello lo spazio scoperto esistente all'interno di un condominio - e quindi la superficie calpestabile, con la sovrastante colonna d'aria - la cui funzione primaria è quella di assicurare aria e luce alle unità immobiliari che su di esso si affacciano (Cass., sez. II, 15/06/2012, n. 9875),
Normalmente il cortile è un bene comune. A tale proposito si ricorda che secondo l'articolo 1117 c.c. sono oggetto di proprietà comun tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili.
Non si può escludere però l'esclusione di alcune unità immobiliari dalla comproprietà di beni presuntivamente comuni; ciò può evincersi dal titolo costitutivo del condominio o deve essere prevista nel regolamento di condominio che, tuttavia, può produrre l'effetto di modificare il contenuto del diritto dominicale dei proprietari delle singole unità immobiliari - altrimenti esteso a tutti i beni che, per espressa previsione normativa come il cortile o per la loro strutturale destinazione, sono qualificabili come comuni - solo quando sia allegato all'atto costitutivo e in esso richiamato in modo da esserne parte integrante o, ancora, quando, ancorché atto autonomo, sia qualificabile come "espressione di autonomia negoziale" e cioè sia "approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni" (Cass. civ., sez. II, 06/07/2022, n. 21440).
Cortile comune tra edifici distinti: diritti e utilizzo
La presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'art. 1117 c.c., senz'altro applicabile quando si tratti di parti dello stesso edificio, può ritenersi applicabile in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento degli stessi, come nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano.
La Cassazione ha notato che la concreta ed oggettiva destinazione del cortile al servizio di un unico originario complesso immobiliare, poi, confluito in distinti caseggiati, ne determina funzionalmente la natura comune a tutti gli edifici serviti, senza necessità di ulteriore specificazione nei singoli atti di acquisto;
In quest'ottica una decisione della Suprema Corte ha confermato la sentenza impugnata affermativa della natura comune della corte in favore di tutti i caseggiati, non avendo gli attori prodotto titolo idoneo a superare la presunzione dell'articolo 1117 c.c. e non essendo stato possibile distinguere tra chi usava la corte come parcheggio, avendo alla medesima accesso diretto, e chi, invece, della corte faceva un uso solo mediato come spazio da cui ricavare luce ed aria. Nella specie, i giudici del merito hanno quindi svolto l'accertamento preliminare volto, mediante apposito apprezzamento di fatto, a verificare l'obiettiva destinazione primaria del cortile a dare aria, luce ed accesso al servizio delle unità immobiliari dei contendenti (Cass. civ., sez. II, 21/01/2022, n. 1849).
Si consideri che per effetto della "presunzione" di cui all'art. 1117 c.c., comma 1, e della trascrizione di detti atti di acquisto di proprietà esclusiva - comprensiva pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, anche delle parti comuni - la situazione condominiale che ne risulta è opponibile ai terzi (Cass., Sez. II, 17 febbraio 2020, n. 3852).
Controversia tra proprietari per l'accesso al cortile comune
Il proprietario di un locale commerciale, ubicato al piano terra di un edifcio, era titolare anche di una adiacente piccola area scoperta di circa 35 mq, contigua all'area cortilizia di un caseggiato vicino (avente ingresso in altra via), area da cui poteva accedere tramite un cancello chiuso da un lucchetto, le cui chiavi erano in suo possesso.
Del resto, come risultava dal rogito di acquisto, il titolare del locale commerciale del detto immobile risultava aver acquistato anche il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio vicino.
Quest'ultimo però negava il suddetto diritto, collocando ingombri in corrispondenza del cancello che metteva in comunicazione le due proprietà e lasciando in sosta, anche permanente, autovetture innanzi al cancello, nonché apponendo nell'androne un bastone centrale munito di lucchetto le cui chiavi non venivano mai consegnate al confinante. Il conflitto tra le parti sfociava in una lite giudiziaria.
Il proprietario del locale commerciale pretendeva che fosse accolta la domanda di condanna del condominio vicino alla cessazione delle molestie. Il Tribunale ha dato ragione all'attore.
In primo luogo il giudicante ha chiarito come il corpo di fabbrica del convenuto, in ragione delle caratteristiche funzionali e strutturali esistenti, sia posto a servizio del cortile dell'attore.
D'altro canto, secondo un condivisibile indirizzo della giurisprudenza di legittimità, la presunzione posta dall'art. 1117 c.c. non è limitata all'ipotesi di edifici divisi per piano ma è applicabile, per analogia, alle ipotesi in cui vi siano edifici autonomi appartenenti a soggetti differenti, qualora vi siano cose che, pur se insistenti sull'area di uno solo di essi, risultino destinate oggettivamente e stabilmente alla conservazione o all'uso di entrambi gli edifici.
Per quanto sopra, il Tribunale ha ordinato al convenuto l'immediata cessazione delle molestie provate dell'attore, così da assicurargli il libero e comodo accesso al proprio cortile (Trib. Santa Maria Capua Vetere 6 novembre 2024 n. 4125).
