La casa è certamente un bene primario e la manutenzione (ordinaria o straordinaria) è quanto mai indispensabile per tre buoni motivi:
- l'opportunità di vivere in un ambiente sano, confortevole e sicuro;
- la necessità di mantenere sotto controllo il degrado perché non divenga irreparabile;
- la salvaguardia nel tempo del valore dell'immobile.
L'immobile, pur se progettato e realizzato a regola d'arte, con i migliori materiali esistenti sul mercato e con i giusti accorgimenti, è destinato, come ogni prodotto dell'uomo, a deperire nel tempo se non viene sottoposto a controlli ed interventi periodici che ne possano garantire la perfetta efficienza e la massima sicurezza per gli occupanti.
Tutti i materiali da costruzione, siano essi di derivazione naturale o artificiale, a contatto con l'ambiente si avviano, più o meno lentamente, verso la distruzione, anche se utilizzati nel migliore dei modi possibile.
Se poi si tiene conto dell'usura a cui è sottoposto il manufatto edilizio (il prodotto più sfruttato dall'uomo), ci si rende conto della fondamentale importanza degli interventi manutentivi.
Basti pensare a quante volte in un anno si utilizza una porta, quante volte si calpesta lo stesso tratto di pavimento, o si urta un muro o si usa un interruttore per accendere la luce, o a quale “stress” è sottoposta una tubazione dell'acqua calda. La manutenzione va perciò realizzata con continuità e seguendo alcuni principi fondamentali:
- la pulizia è il primo ed imprescindibile momento della manutenzione, è l'attività quotidiana di salvaguardia dell'ambiente in cui si vive;
- il controllo costante sullo stato di salute della casa è necessario sia per la sicurezza domestica che per conservare il più a lungo possibile l'efficienza del sistema “casa”;
- l'intervento, rapido e competente, è indispensabile per garantire un lavoro eseguito a regola d'arte ed evitare surplus di spesa dovuti a ritardi o trascuratezza.
Tralasciando gli ultimi due punti, per i quali dovrebbero intervenire ditte specializzate, seguite da tecnici competenti, va detto che la prima piccola manutenzione è di diretta competenza del fruitore, dell'inquilino che può, nel suo piccolo, provvedere a mantenere la casa in perfetta efficienza e, laddove non ne fosse capace, può interpellare terze persone.
È chiaro che anche il monitoraggio della condizione generale dello stabile è affidata agli stessi inquilini i quali, notando piccole lesioni o crepe negli intonaci (irrilevanti dal punto di vista statico, ma pur sempre segnali di degrado), o rigonfiamenti del pavimento, o deterioramento delle ringhiere o, ancora, malfunzionamenti di impianti di uso comune, possono interpellare per tempo l'amministratore e sollecitare l'intervento di un tecnico o la convocazione di una riunione fra condomini per il ripristino del danno.
Questi interventi rientrano nella manutenzione ordinaria che dovrebbe essere disposta e garantita dall'amministratore; chiaramente le modalità e le condizioni per l'esecuzione degli interventi necessari, restano sempre assoggettati all'assemblea dei condomini.
Sono dunque opere di manutenzione ordinaria quelle che riguardano la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Va sottolineato comunque, che i segnali di degrado non sono necessariamente indice di pericolo, ma vanno comunque monitorati e fatti controllare da tecnici competenti. Le screpolature, le piccole lesioni e le fessurazioni (sia su intonaco che su cemento armato, pietre naturali o mattoni), non sono da considerare gravi danni della struttura, ma a lungo andare, favorendo la penetrazione dell'acqua e delle sostanze chimiche aggressive presenti in atmosfera, portano ad un degrado più profondo, provocando distacco di pitture e di rivestimenti impiegati come finitura.
La reazione chimica che si genera fra i componenti leganti dei supporti e le sostanze inquinanti di natura acida presenti nell'acqua meteorica, favorisce la formazione di efflorescenze saline che alterano l'aspetto estetico, la compattezza e l'integrità delle superfici.
Altro aspetto è il degrado fisico causato principalmente dal congelamento dell'acqua che si intrufola nelle fessurazioni e che, aumentando di volume, favorisce lo sgretolamento dei supporti, oltre a favorire formazione di umidità, problema molto scomodo da risolvere.
Cosa importante è, tuttavia, ricordare sempre che vanno evitati gli interventi o le modifiche dei componenti strutturali e, ove fosse necessario, dovranno eseguirsi sulla base di un progetto redatto da un tecnico abilitato e ad opera di personale specializzato (e sempre con preavviso all'amministratore di condominio).
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