Con pronuncia emessa in data 10 marzo 2025, n. 671, il Tribunale di Torre Annunziata accoglieva parzialmente l'impugnativa a delibera condominiale proposta da due condomini.
In particolare, i ricorrenti deducevano per sei motivi l'invalidità della detta delibera in quanto assumevano di essere distaccati dall'impianto di riscaldamento, previa produzione della certificazione che detto distaccato non avrebbe in alcun modo comportato notevoli squilibrio di funzionamento o aggravi costi agli altri condomini, ai sensi dell'art. 1118 c.c., comunque certificazione comunicata all'amministratore di condominio; il condominio-convenuto, alla luce di ciò, non aveva mai attributo all'immobile degli istanti nei consuntivi dal 2014 al 2019 spese per il consumo dell'energia elettrica, acquisto di gasolio e manutenzione ordinaria dell'impianto, ponendo a loro carico solo le spese straordinarie e quelle di messa a norma della caldaia, come previsto dalla normativa.
Invece, nell'approvazione dei bilanci consuntivi relativi agli anni 2019, 2020 e 2021, nonché il preventivo 2022, agli attori erano stati posti a carico tutte le spese, soprattutto quelle non previste per legge, e pendeva altro giudizio per l'impugnativa sempre innanzi al medesimo Tribunale.
Perciò, i condomini contestava il criterio di calcolo per la delibera impugnata determinato nella misura del 20% per il calcolo dei consumi involontari, in virtù di una relazione tecnica contestata.
Gli altri motivi afferivano all'utilizzo di un criterio errato per la ripartizione per le spese di manutenzione straordinaria dell'ascensore, nonché si metteva in discussione la trasparenza e l'intelligibilità dei bilanci, oltre veniva censurato il bilancio 2023 per aver indicato spese fiscali, bancarie e di tenuta conto, e manutenzione dell'ascensore, per un notevole ed ingiustificato aumento, e, infine, altro motivo di censura riguardava il compenso annuo dell'amministratore, mai deliberato.
Il convenuto-condominio si costituiva e contestava in toto l'assunto degli attori e solleva diverse questioni pregiudiziali; in particolare, la mancanza della legittimazione attiva dei condomini, la decadenza dall'impugnativa a delibera condominiale, per non aver rispettato i trenta giorni, nonché l'improcedibilità della domanda per assimmetria tra l'oggetto della mediazione e le domande avanzate in giudizio. Nel merito deduceva l'infondatezza dei motivi di impugnativa.
Rigetto delle eccezioni preliminari del condominio
Il Tribunale adito affrontava, in via preliminare, tutte le questioni pregiudiziali sollevata dal condominio, ritenendole tutte infondate, perché gli attori erano condomini, perciò legittimazione attivi all'impugnativa, il termine per l'impugnativa era stato rispettato, ex art. 1137 c.c., così come era stata espletata nei termini il procedimento di media-conciliazione.
Obblighi e responsabilità del condomino distaccato
Il giudicante ritiene infondato il motivo di impugnativa riguardante il consumo involontario. Infatti, ai sensi dell'art. 1118, comma 4, c.c. consente al singolo condomino la possibilità di distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento anche senza l'autorizzazione dell'assemblea, a patto di non creare pregiudizi agli altri appartamenti e di continuare a pagare la manutenzione straordinaria.
Però il condomino che effettua il distacco deve contribuire alle spese di esercizio solo in relazione ai c.d. consumi involontari (quota di inefficienza dell'impianto) poiché, diversamente, vi sarebbe un incremento dei costi sostenuti dagli altri condomini.
Chiaramente prima del distacco, tale quota gravava sui condomini in misura minore, sicché la sua maggiorazione, conseguente al distacco, integra un aggravio di cui il condomino distaccato doveva farsi carico; in altre parole, se essa non fosse posta a carico dei condomini distaccatisi, gli altri condomini vedrebbero, proprio per effetto del distacco, aumentare la spesa ordinaria di funzionamento dell'impianto (vedi Trib. Roma 2 gennaio 2019, n. 8-giurisprudenza di merito citata dal giudicante).
Agli attori erano stati addebitati i consumi involontari nella misura del 20%, in virtù di una apposita perizia redatta da un tecnico incaricato dal condominio, ed approvata in assemblea, anche con voto contrario degli istanti; però, quest'ultimi, non avevano impugnato l'avversa deliberazione (applicazione del principio dell'obbligatorietà). Sicché il magistrato aveva ritenuto del tutto infondata tale censura mossa dagli istanti.
Ne conseguiva la legittimità della delibera impugnata nella parte afferente l'imputazione del consumo involontario, secondo il giudicante (proprio sul punto, mi permetto una riflessione al termine della disamina della pronuncia).
Aumento illegittimo del compenso dell'amministratore: eccesso di potere
Unico motivo di impugnativa accolto era quello dell'aumento illegittimo del compenso dell'amministratore di condominio, da parte dell'adunanza condominiale.
Il Tribunale rilevava la presenza di un vizio di eccesso di potere da parte del consesso, che si caratterizzava per il perseguimento da parte della maggioranza di interessi non aderenti a quelli del condominio e vantaggiosi solo per alcuni dei partecipanti o di terzi.
Perciò impone al giudice di verificare se la volontà assembleare si sia formata per finalità estranee, deviando dall'interesse della compagine condominiale, arrecando pregiudizio ai suoi partecipanti. In particolare, nel caso in cui alcuni condomini contestino come eccessiva, sproporzionata ed irragionevole la determinazione del compenso dell'amministratore da parte dell'assemblea, il giudice non può limitarsi a ricondurre la determinazione adottata nell'ambito della discrezionalità di merito spettate all'organo deliberativo, ma deve valutare, sulla base degli elementi di prova o indicazioni offerti dalle parti, in ordine, ad esempio, ai parametri di mercato in vigore per condominii di analoghe dimensioni, se, nel determinare la misura del compenso, la delibera abbia effettivamente perseguito l'interesse dei partecipanti del condominio ovvero sia stata ispirata dall'intento di recare vantaggi all'amministratore in carica (cfr. Cass. civ. sez. II, 16 marzo 2023, n.7615).
Gli altri motivi di impugnativa sono stati considerati del tutto infondati e rigettati, inerenti errore di calcolo concernenti la manutenzione dell'ascensore condominiale, così come l'aumento delle spese bancarie e di tenuta conto, la trasparenza ed intelligibilità del bilancio impugnato
Riflessioni finali sull'impugnativa a delibera condominiale sul consumo involontario
Va sottolineato che sicuramente è da considerarsi legittimo quanto precisato dal giudice campano, però il Tribunale capitolino, ha un orientamento difforme rispetto a quello enunciato dal giudicante nella sentenza in disamina, o quantomeno altalenante; in tal senso, si ritiene la quota di inefficienza dell'impianto (c.d. consumo involontario) non è imputabile ai condomini che non sono inseriti nella fruizione dell'impianto.
Tale circostanza si rinviene dal mancato inserimento dei detti condomini distaccati nelle tabelle millesimali, sul punto relativo al fabbisogno energetico (in senso conforme, Cass. civ., sez. II, 31 agosto 2020, n. 18131; Cass. civ. sez. II, 31 agosto 2019, n. 15932; Trib. Roma, sez. V, 16 novembre 2021, n. 17816; Trib. Roma 30 gennaio 2018, n. 2046; Trib. Roma 10 maggio 2016; Cass. civ. 31 agosto 2019, n. 15932).
