Con pronuncia emessa in data 9 dicembre 2024, n. 417, il Tribunale di Isernia dichiarava cessata la materia del contendere inerente l'azione intentata da un condominio nei confronti di un conduttore affinché venisse accertata l'illegittima costruzione di un giardino e l'occupazione mediante fioriere e tavolini del suolo condominiale, con la condanna al ripristino dello status quo ante, oltre al risarcimento del danno.
Si costituiva l'inquilino-convenuto il quale contestava la domanda attorea, e preliminarmente sollevava l'eccezione di difetto di legittimazione passiva in quanto l'unità immobiliare era stata concessa in locazione, e, nel merito, chiedeva il rigetto della domanda, perché infondata.
Infondatezza della carenza di legittimazione passiva del conduttore
Il Tribunale molisano affrontava, in via preliminare, la questione sollevata dal convenuto in ordine alla carenza di legittimazione passiva, precisando che il locatore è garante, nei confronti del condominio, per il comportamento tenuto dal conduttore.
Pertanto, ha l'obbligo di controllare che il proprio inquilino rispetti il regolamento e che, con il suo comportamento, non rechi disturbo nel godimento della cosa comune agli altri condòmini.
A tal fine deve adottare tutte le condotte necessarie a imporgli il rispetto delle regole, arrivando - nei casi più gravi - alla richiesta di risoluzione anticipata del contratto di locazione e al conseguente sfratto (Cass. civ. 29 agosto 199, n. 8239; Trib. Milano n. 1947/2018).
Ne consegue che, il condominio, nel caso in cui l'inquilino non rispetti il regolamento, può cumulativamente agire contro l'inquilino stesso per imporgli il rispetto delle regole e l'eventuale risarcimento per i danni arrecati, ed agire contro il locatore per imporgli il risarcimento del danno. Il condomino, principale destinatario delle norme regolamentari, si pone nei confronti della collettività condominiale non solo come responsabile delle dirette violazioni commesse da parte sua, ma anche come responsabile delle violazioni delle stesse norme da parte del conduttore del suo bene, essendo tenuto non solo a imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, ma altresì a prevenirne le violazioni e a sanzionarle, anche mediante la cessazione del rapporto.
Tutela conservativa dell'amministratore di condominio
Anche con riferimento all'ulteriore eccezione sollevata dal conduttore in ordine sulla carenza di legittimazione attiva del condominio, perché avrebbe agito in contrasto alla delibera condominiale che non ordinava la rimozione del cd. gradino bensì la sola smussatura, anche questa è infondata dal momento che rientra nelle facoltà dell'amministratore compiere atti conservativi e a tutela delle parti comuni senza la necessità di una preventiva delibera assembleare (Cass. civ. sez. II, 26 agosto 2013, n. 19558).
Infatti, ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4), e 1131 c.c., l'amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio, nei confronti dei singoli condomini e dei terzi, per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio, ivi compresa la richiesta delle necessarie misure cautelari (Cass. civ. sez. III, 01 ottobre 2008, n. 24391).
Cessazione della controversia per rimozione delle infrazioni condominiali
Nel merito, il giudice adito dichiarava la cessazione della materia del contendere, in relazione alla domanda formulata dall'attore, posto che, dall'attività istruttoria espletata, nonché dalla consulenza tecnica d'ufficio depositata dal tecnico incaricato, era emerso da parte dell'inquilino la rimozione dei tavolini e fioriere e che il c.d. giardino era una rampa di raccordo. Perciò, era venuto meno l'interesse alla pronuncia giurisdizionale richiesta dal condominio.
Infatti, la cessazione della materia del contendere, quale evento preclusivo della pronunzia giudiziale, può configurarsi solo quando, nel corso del processo, sopravvenga una situazione che elimini completamente ed in tutti i suoi aspetti la posizione di contrasto tra le parti, facendo in tal modo venir meno del tutto la necessità di una decisione sulla domanda quale originariamente proposta in giudizio ed escludendo così sotto ogni profilo l'interesse delle parti ad ottenere l'accertamento, positivo o negativo, del diritto, o di alcuno dei diritti inizialmente dedotti in causa (Cass. civ. 3 settembre 2003, n. 12844).
Legittimazione attiva del condominio nella richiesta di tutela legale
L'interesse ad agire e l'interesse a contraddire ex art. 100 c.p.c. sono condizioni dell'azione che devono presentare i requisiti della concretezza e dell'attualità e dunque, a differenza dei presupposti processuali, devono sussistere al momento della pronuncia.
Va, altresì, sottolineato che l'eventuale non adesione di una o di entrambe le parti, non preclude la possibilità di pronunciare la richiesta cessazione della materia del contendere.
A ben vedere, infatti, siffatta pronuncia si impone anche se le parti non concordino su tale declaratoria, atteso che la cessazione della materia del contendere può essere dichiarata dal giudice in ogni caso in cui il completo componimento della lite risulti in fatto non controverso, spettando solo a lui il compito di valutare quali effetti si debbano ricollegare alle varie allegazioni in fatto (Cass. civ. sez. III, 8 settembre 2008, n. 22650).
Perciò, è chiaro che sia venuto meno l'interesse delle parti medesime ad una decisione sulla domanda giudiziale, come proposta o come venuta ad evolversi nel corso del giudizio, sulla base di attività dalle parti stesse poste in essere nelle varie fasi processuali per le più diverse ragioni, o di eventi incidenti sulle parti in conseguenza della natura personalissima ed intrasmissibile della posizione soggettiva dedotta, in ordine ai quali non viene chiesto al giudice alcun accertamento, diverso da quello del venir meno dell'interesse alla pronuncia (Cass. civ. . S.U. 18 maggio 2000, n. 368, Cass. civ. S.U., 28 settembre 2000, n. 1048; Cass. civ. 25 luglio 2002, n. 10977).
Valutazione della soccombenza virtuale e compensazione delle spese
Per completezza, ultimo passaggio del Tribunale molisano, è l'applicazione al caso esaminato del principio della c.d. soccombenza virtuale, ossia provvedendo ad una valutazione astratta ed ipotetica di quello che sarebbe potuto essere l'esito del giudizio qualora fosse proseguito Cass. civ., sez. III, 25 febbraio 2009 n. 4483; Cass. civ., sez. III, 8 giugno 2005 n. 11962).
In tal senso, il giudice ha ritenuto presente una soccombenza reciproca delle parti, con la susseguente compensazione delle spese di lite.